杨红旭:人民币贬值小幅利空楼市 不会压垮房价

2015-08-15 15:43 新京报

中国经济并不失稳健,外汇储备依然是世界最多。未来人民币走势不可能失控,既然如此,何谈房价因此暴跌?
人民币贬值,一石击起千层浪。虽然央行表示是为了完善人民币兑美元汇率中间价报价,但仍引起了国际社会及外围市场的显著反应。有一种观点颇有市场:人民币贬值,会导致外资流出,也会使资产估值降低,必定冲击中国楼市,甚至可能长期拖垮中国房价。
理论上分析,本币升值有利于吸引外资流入,而贬值则可能导致外资流出。房地产属于资产品,所以当本币升值时,外资投资房地产的积极性提高,比如1985年广场协议之后几年的日本、1997年之前几年的泰国、2005-2007年的中国大陆,会推高房价。当本币贬值时,外资出逃,比如1990后的日本、1997年后的泰国,房价大跌。
不过,单从外资进入情况来看,中国不同于当年的日本和泰国。因为我国外资进出都需要审批,即便是2007年人民币升值6.9%(历年最高),股市与楼市皆火爆,外资收购中国物业的热情很高,但实际进入中国房地产业的外资规模非常有限。除了资本项目管制之外,还与当年的房地产“限外令”有关。因此,外资进来时,难以明显助涨房价,外资流出时,也难以明显助跌房价。
1985年至1988年,三年多时间,日元兑美元狂升超过五成,导致大量的国内外热钱进入楼市,催生出史上罕见的房价大泡沫。而我国2005年到2015年,十年时间人民币兑美元只升值二成多。其实,外资对于国内所有资产价格的推动作用都较小,对房价更不值一提。

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