楼市最大机密:每次经济危机,都是大涨机会

2016-03-29 08:08 楼市参考


上图:中国近年来贷款利率走势,由于楼市成为资金池,CPI可以瞒天过海(主要是食品价格,没有体现买房因素),所以利率越来越低,这加剧了热钱的投机性,成为推动楼市上涨的重要动力。 案例三: 2008年下半年爆发的全球金融危机,激发出了中国“四万亿”刺激政策,加上地方配套,带来数十万亿的投资。已经出现下跌趋势的房价,在2009年下半年再次飙升,并引发了2010年的限购政策。 在那一轮房地产剧烈波动中,宋卫平的绿城集团成为最受益的开发商:2009年销售收入排名从前一年的全国第八,直线上升到全国第二。那一年,万科销售额只有630亿元,绿城竟然达到510亿元。 房价暴涨原因:1,货币超发,2009年中国广义货币M2增速达到了27.7%,相当于GDP增速3倍还多;2,从2008年9月到2008年12月,短短4个月央行5次降息(此外还有4次降准),并推出了房贷利率打折等优惠。

上图:中国家庭债务占GDP比重不断上升,显示越来越多的人成为房奴。 案例四: 2012年下半年以来,中国经济出现了增长乏力现象,随着美国结束QE、美元进入加息周期,这种压力显得更加沉重。这成为房价新一轮上涨的直接动因。 从2014年3月到2015年3月,“房地产救市”基本上是地方政府“八仙过海、各显神通”,中央默许、旁观。2015年3月到现在,则是中央政府直接出手救市。在这轮房地产大逆转中,恒大地产是“赌得最大”,也最成功的。 上涨原因:1、央行自2014年年底以来6次降息、6次降准,目前商业房贷利率低于2009年;2、广义货币M2增速出现显著反弹,一度回到14%的高位;3、除了北上广深、三亚,绝大多数城市的限购令取消或者放松;4,国家鼓励购房,甚至鼓励个人多买房向社会提供租赁服务(部分热点城市例外,比如一线城市)。

上图:中国就业人数增速在放缓,显示出人口红利期结束了,这是房地产的噩耗。未来,能上涨的城市会越来越少,城市间人口争夺战会越来越激烈。在目前体制下,被权力眷顾的城市才有未来。 为什么“一出现危机,房价就上涨” 1、中国的城镇化仍然没有完成,房地产对其他产业的带动作用仍然巨大。加上政府税收对土地、房屋依赖度非常高,所以每到经济危机的时候政府会出台各种政策刺激房地产价格走高。
2、中国的投资主体是政府和国有企业,注定是低效的,也是非创新型的。“铁公基+房地产”是他们最偏爱、最熟悉的拉动经济方式。这种增长模式,每隔几年就会酝酿一场危机,原因是不断积累过剩产能和银行坏账。 3、当危机爆发时,政府最容易想到的就是放松货币政策(而且中国最有条件这样做)。而当流动性泛滥时,真实通胀率上升,钱就开始寻找安全的资产。中国股市因为缺乏诚信和严格监管,无法长时间充当资金池,所以必然流向房地产。以前是所有城市房价都涨,现在房子太多了,只能是有人口增量的城市房价上涨。 4、除非真正激活“大众创业、万众创新”,让钱敢于流向实体经济,流向金融市场,并逐步将比GDP增速(财富增加的速度)快一倍的M2增速(印钞的速度)慢下来。否则危机隔几年就来一次,来一次就推高一波房地产价格。当然,为了维持跟国外其他大城市房地产价格的比价关系,最终必然是人民币汇率不断贬值,也就是重演莫斯科房价模式,而不是东京模式。过去20多年,莫斯科房价以旧卢布计算上涨了150万倍,但旧卢布对美元贬值了1万倍。 5、让中国房地产摆脱莫斯科模式的关键,是建立真正的市场经济机制;建立真正市场经济机制的关键,是习总书记说的“把权力装入制度的笼子”。

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