花不出的住房租赁专项资金:北京上海方案难产 住建系统人士直言波折
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花不出的住房租赁专项资金:北京上海方案难产 住建系统人士直言波折

2020年07月03日 22:52:51
来源:经济观察报

经济观察网 记者 陈月芹 2019年6月,住建部和财政部在全国16个城市推动中央财政支持住房租赁市场发展三年试点工作,每个城市每年可获得8-10亿元专项资金。

按照计划,中央财政为16个城市3年安排的住房租赁专项资金共402亿元。2019年10月月,第一年的专项资金下拨到试点城市的财政专户上,但如何将这些专项资金花出去,对于16个试点城市并不是一件容易的事。

按照流程,各试点城市需先出台专项资金使用办法,住房租赁企业根据办法进行申领,住建局受理后进行初审、复评、公示、审批,最后由财政局统一兑付。

截至7月3日,北京、上海、杭州、福州等城市还未出台资金使用办法;武汉、南京、成都、长春、厦门等城市公布第一批补贴项目。其中成都和武汉步伐较快,已经开始启动第二批申报工作。

“拿到钱跟花出去是两回事。”一位试点城市住建系统人士告诉经济观察网,他参与中央财政住房租赁专项资金使用办法的草拟,使用办法几易其稿,但仍处于难产中,顾虑太多是其中最重要的原因。

目前武汉、南京、长春、厦门4个城市已拨付6.663亿元,约占专项资金总额的1.65%。

侧重不同

2019年1月,住建部和财政部开始推动中央财政支持住房租赁市场发展试点工作,经过5个多月的方案申报、评审,最终北京、上海、广州、深圳、杭州等16个城市入围试点城市。

专项资金分配由地方政府决定。2019年9月,多数试点城市开始制定专项资金使用管理办法,住建部负责考核各个城市的试点进展。目前已经有武汉、南京、成都、广州、深圳、济南、郑州、合肥、长春、厦门等10个城市公布资金使用管理办法。

专项资金补贴类别涵盖筹集房源、运营管理、平台建设、课题研究等领域,根据成本核算结果。但各个城市专项资金使用侧重点并不相同。

“大钱补建设,小钱补运营”是各个试点城市补贴主要原则,即重点补贴房源筹集建设环节,主要分为新建(企业自持、集体土地建设租赁住房)、改建(商改租、工改租)和盘活存量租赁住房三个方面,单位面积补贴标准及比重依次递减。

新建类补贴对象为项目建设单位,从补贴标准上限来看成都额度最高,补贴除土地成本外费用总和的30%,最高不超过1500元/平方米;广州最低,上限为750元/平方米,其他城市在800元-1200元间。

改建、盘活存量类则补贴项目投资单位,额度大约为新建项目的一半,成都补贴标准为改建费用的30%,最高不超过1500元/平方米;济南为上限为600元/平方米;其余城市在200元-550元间。

各个试点城市对改建类项目补贴差异较大。对于商业、办公、工业、酒店用房改造成租赁住房的项目,广州对普通租赁住房补贴500元/平方米,集体宿舍型租赁住房按550元/平方米;深圳改建类项目补贴上限为200元/平方米。

为扶持机构化、规模化的住房租赁企业,各个试点城市对盘活存量类项目的规模均设置了相应门槛,如城中村品质提升、盘活闲置住房等,均要求申领项目面积不少于2000平方米、3000平方米,或达到100套(间)以上。

盘活存量方面,长春和郑州补贴上限为300元/平方米;厦门要求运营企业规模达到1万套(间)或3万平方米以上,每新增1套房源补贴600元,3年间补贴不超过300万元。重庆补贴上限为20元/平方米。

一位深圳住建局人士表示,大部分城市将7成以上的专项资金用于补贴新建房源,考虑到深圳市土地较少、城中村体量较大,改建项目多,新建较。深圳会按照原有补贴办法灵活调节,如新建项目补贴上限为800元/平方米,申报企业越多,补贴单价会越低,“新建类不存在绝对优势”。

分配考量

在16个试点城市中,武汉行动的最快,2019年12月18日对2019年专项资金拟支持项目清单进行公示。其中,武汉市保障性住房投资建设有限公司、武汉都保置业有限责任公司等4家国有企业共获得1.53亿元专项资金支持。

上述住建系统人士透露,地方政府对如何使用专项资金较为谨慎,担心市场化企业、尤其是中小型企业经营不善、甚至“暴雷”。“武汉首批补贴均由国企获得,用于人才房项目。”

专项资金补贴仅限于2019年-2021年间新建、改建、运营的住房租赁项目,补贴资金可以结转结余,目前住建部、财政部并未明确要求试点城市在3年内花完资金。

2019年度武汉市专项资金还剩6.47亿元,5月14日至6月12日,武汉开放第二批资金补贴申报,2020年度申领尚未开启。

4月30日,南京市公布第一批获得补贴的项目,南京国立资产管理有限公司、南京安科置业有限公司等5家南京市属国企入选,且均为新建项目,拟补助总额5.5亿元。

5月1日,长春市房管局公示了2020年度“长春市住房租赁市场发展试点”首批补贴资金拨付企业名单。长春润德投资集团有限公司资产经营分公司(长春市属国企)、长春万科(混合所有制企业)旗下泊寓等20个项目,共计获得中央财政补贴资金4958.8万元。

6月4日,厦门市公布第一批补贴项目名单,厦门两岸金融中心建设开发有限公司(市属国企)和厦门金霖湾置业有限公司(村集体企业)两家共获得2371万元补贴。

前述住建系统人士表示,多数补贴给了国企背后是“万一,给了(经营不善的企业)哪怕是一块钱,它哪天爆仓了,老百姓就会指着鼻子骂,这不是中央补贴的企业吗?怎么倒了?”

前述深圳住建局人士告诉经济观察网,深圳住建局正请财政局联合发文,上报市政府审议,计划将2019年、2020年两年共16亿元专项资金一次性开放予企业申请,开放时间预计为7月15日。

实际上,试点城市制定资金管理使用办法并未倾向某类企业。上述深圳住建局人士解释,住建部对申领企业、项目设置了负面清单,如存在不良记录、投诉率较高、违法违规行为,被列入异常经营名录、失信被执行人等存在明显市场风险的企业;产权不明晰、违法违规建设、安全质量不达标、主要满足旅游度假需求、公共租赁房、套型面积超过144平方米/套(含)且计划或者已经按套整租的高端租赁住房等项目。

“符合条件的其实没有很多。”该人士透露,深圳对各类企业一视同仁,但由于运营类项目要求相应规模,且需要录入当地住房租赁管理平台,可能只有国企愿意来干,所以最终呈现出来的结果是国企占比较大、申领补贴多。

“录入‘阳光租房’平台后,所有房源就要缴税了,补贴的钱可能还不够缴税。”广州某租赁企业负责人表示,租金涨幅需要接受政府指导,还要设置专门的资金账户,“这笔钱不好拿”。

此外,成都、长春的使用办法中提到,3年试点期内,可以根据市级财政收支预算情况,将专项资金以补充注入资本金方式,充实国有住房租赁企业资本,具体补贴标准由市财政局、住建局、国资委研究确定并报市政府同意后实施。

前述深圳住建局人士则表示,深圳不允许将专项资金纳入国有住房租赁企业的资本金。

难产背后

截至7月3日,北京、上海、杭州、福州等4个城市仍未出台专项资金使用办法。

杭州于2019年10月进行方案备案,2个月内制定出规范性文件,后由于春节和疫情原因,多次延后,曾计划于3月底“挂网”公示。

但由于方案多次调整,一直到6月初,方案通过杭州住建局和财政局,上报给市政府审批,但至今没有结果。

“本来6月出台,但最新的又方案被打回到住建委,需要重做。”一位北京住建系统人士用“一波三折”形容专项资金使用办法难产。

其透露,前期北京住建委和北京财政局意见存在分歧,彼时两部门对北京市租赁企业、房源数量,预计发放多少资金,是否会超预期等数据不太清晰。

经过北京住建委、财政局多次沟通,组织各区、各企业进行调研,终于形成一个方案,并于6月中旬上报市政府审批。然而,市政府指出,为了加强资金的引导示范效应,该方案仍需要再改进。

7月2日,北京市住建委表示,相关科室正在对接沟通、研究制定专项资金使用办法。

从获得补贴资格,到专项资金使用办法正式落地,深圳用了一年时间。前述深圳住建局人士表示,2019年5月深圳住建局才成立租赁处,原先的租赁管理平台不太匹配企业此次申报专项资金的需求,花了较长时间更新系统。

“这钱最重要的是花得安全,效率次之。”该人士透露,哪怕花得慢一点,甚至花不出去,也要以安全为第一原则。

一位不愿具名的住建系统人士表示,部分城市要求租赁处必须尽快花完这笔钱,进展与绩效考核相挂钩。