全国百城中近80%房价上涨,新一轮楼市调控已经开始
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全国百城中近80%房价上涨,新一轮楼市调控已经开始

2020年07月13日 07:09:06
来源:吴晓波频道

下半年的调控仍然会以和风细雨、修修补补的方式进行,核心目标是稳定预期、稳定经济。

文 / 巴九灵

最近,小巴的妈妈多次打电话过来问:“要不要赶紧买房?”(坐标:浙江某四线小城)

老妈说,这两个月,老家的新房不仅涨价了,还被疯抢。因为近几次成交的楼面地价涨了许多,大家担心之后上市的新楼盘价格大涨,这使得目前在售的新房成了香饽饽,想买的话必须参加摇号,还得提前冻结二十万现金。

起初,小巴不以为然,让老妈别相信那些房地产销售员的夸大其词。过了些天,小巴看到一些新闻和数据,才意识到觉得老妈的紧张不是空穴来风。

原来,疫情后楼市早已经悄悄复苏了,甚至可以说,从温热到火热,已经持续了一两个月了。

究竟是怎么个火热法呢?小巴详细说说:

1. 万人摇号,一房难求,楼市频现“打新潮”。

新房有限价政策,并且疫情下开发商还降价销售,这导致多个热点城市的一二手房价格出现严重倒挂,对此,很多人认为“买到新房等同于赚到钱”,纷纷去摇号“打新”。

摇号现场

在众多城市中,深圳稳站C位,不光新房频频出现“日光”“秒光”现象,就连二手房也相当走俏。据深圳中原地产研究中心数据,上半年,深圳二手住宅共成交4.4万套,同比上升41.2%。

据国家统计局数据,今年3-5月,深圳二手房价格环比涨幅分别为1.6%、1.7%、1.6%,在全国70个大中城市中分别排名第1、第2、第2;同比涨幅分别为9.7%、10.3%、12.0%,在全国70个大中城市中分别排名第5、第3、第2。

2. 全国百城中,近80%城市的房价在噌噌上涨。

据中指研究院数据,6月,全国100个城市中,新建住宅价格环比上涨的有77个城市,较上月增加11个。其中,宁波、嘉兴、上海和杭州环比上涨均超过1%。

6月,新建住宅价格同比上涨的有78个城市,其中,绍兴、江阴、南通、温州和成都涨幅在10%-15%之间。

3. 土地市场一片火热,楼面均价上涨。

中原地产研究中心数据显示,上半年,中国“卖地”收入最高的50个大中城市土地出让收入合计达2.29万亿元,同比上涨17.3%。

据中指研究院数据,上半年,杭州土地出让金为1814.1亿元,位居全国首位。土地出让金超千亿的城市有4个(杭州、上海、北京和广州),而去年同期仅有1个。

此外,上半年,全国300个城市住宅用地成交楼面均价为5154元/平方米,同比上涨16.5%。

看了这么多数据,你可能有点晕,小巴再说一个事,你就会更清楚当下楼市的热度。那就是自7月以来,杭州、东莞、宁波三地已发布了收紧楼市的相关政策,通过加大供地力度、加大新房供应量、限价、限售等方式,对原来的调控政策进行“查缺补漏”。

另据坊间传闻,深圳也将升级调控政策,就连细则内容都有模有样,有中介表示,调控政策包括:“深圳将提高购房资格,持有深圳户口购买住宅前也需缴纳一定年限的社保(2年或者5年);二手房交易税费将要上调;非深圳户口的购房者在购买商务公寓时,需要缴纳一定年限的社保。”

不过,深圳市房地产中介协会已经辟谣,还表示:因为被有意识扩散,不负责任地催动楼市成交紧迫氛围,误导短期内二手房周网签数据环比上涨40.7%。

此外,7月11日,银保监会在官网发布的“答记者问”中发出警示,“一些高风险影子银行死灰复燃,有的以新形式新面目企图卷土重来。企业、住户等部门杠杆率上升。部分资金违规流入房市股市,推高资产泡沫。”这也从侧面印证了当下楼市之热度。

那么,问题来了,疫情后的几个月,为何楼市迅速反弹?新一轮的调控会升级吗?下半年楼市又会怎么走?下面,我们就来看看房地产专家们的观点。

关于深圳将出台调控新政,虽然消息不实,但住建部到深圳召开调研座谈会却是真的。7月4日,住房和城乡建设部副部长倪虹赴深圳调研,并与开发商、中介机构代表举行了座谈会。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受媒体采访时表示:

此次调研的主要意义还是希望楼市以稳为主,在促进内需上有一定贡献,但不希望出现明显上涨和楼市炒作。毕竟除深圳外,其他城市房价相对平稳,包括房价稍有上涨苗头的东莞在政策上也堵住了。有些地方房价还在下跌。

而面对杭州、东莞、宁波三城出台调控政策,大家都想知道——新一轮调控真的开始了?

先从上半年说起,这半年是过去10多年中,极少有的、政策超级平静、没有出台任何调控政策的半年。

甚至今年两会的《政府工作报告》上,仅原则性地强调了“房住不炒”“因城施策”,至于“房价”“调控”“房地产税”“不以房地产作为短期刺激经济的手段”等内容均未提及。

罕见的经济下行压力、严峻的国际外部环境,是2020年房地产政策的特殊背景。理解了这一背景,就不难理解2020年的调控,在深圳以如此“温柔”的座谈会形式开启(如果这也算调控的话)。

对比2018年,住建部可不是这么和风细雨,更不是召开座谈会,而是直接约谈了12个城市的政府领导。

而目前从杭州、东莞、宁波这次推出的具体政策来看,除了宁波,其他两个城市还算不上“调控升级”,而是为原有的调控政策打“补丁”。

至于下半年调控会不会来? 肯定会。但也可以肯定,在不出现极度过热和暴涨的情况下,调控仍然会以和风细雨、修修补补的方式进行,核心目标是稳定预期、稳定经济。

真正的调控是货币政策和信贷政策。目前还看不到收紧的迹象。

房地产市场习惯看政策,甚至认为短期看政策是一条铁律。

但在特殊的2020年,更需要警惕的、更大的风险,或许并不是政策,而是未来各种不确定因素,特别是经济形势的恶化。

东部强二线城市成为此轮上涨的重点城市,主要原因在于资金面的宽松,加上疫情下各类刺激政策的相互作用,改变了大家的投资预期。

同时,这些城市的虹吸作用明显,导致热点城市和热点板块的热度迅速攀高,加上一些城市不合理地利用“限价”政策进行调控,反而进一步诱发投机需求,数万人摇号“抢房”,加剧楼市的紧张气氛,形成强烈的上涨预期。

所以,这些城市受到了来自上层的压力,采取了收紧楼市的政策。

另外一些城市的市场投资主力被这些热点城市吸引。但那些城市楼市调控的一些短期行政手段不敢放松,这就是疫情后济南、青岛、宝鸡等许多城市放松政策出现了“一日游”的原因。

实际上当前这种局面违背了今年《政府工作报告》中对房地产“因城施策”的宗旨,会直接导致非热点城市的房地产市场受到疫情和调控的双重影响,趋于疲软,并导致城市间分化严重。

虽然杭州、东莞、宁波等地已经出台了一些调控政策,有的甚至在原来的基础上不断加码,但依然无法从根本上扭转分化的情况。

下半年楼市分化的状态依然会持续,影响其走向的因素主要是政策面和资金面。中央层面看,政策面不会继续收紧,资金面却会继续宽松,所以楼市热的城市会继续热。

二季度楼市明显升温,有多重原因:

1. 因疫情积压的需求在3月底开始逐步释放,4、5月尤为明显。

2. 新房限价,热点城市一二手房价倒挂严重,拉动投机性需求。

3. 3月起,房企的促销力度增加,起到催化作用。

4. 利率下行,货币投放加速,整体流动性快速增强,增加了大家对房产的持有动力。

5. 国内疫情控制效果好,大家对房产后市持续看好。

土地市场一片火热,是因为部分城市在土地政策上给予一定放松,包括付款、准备金层面降低了要求,提升了开发商拿地的意愿度。部分城市楼市交易快速复苏,开发商快速获得预售资金,拿地也更积极。

在“房住不炒”“因城施策”的政策指引下,2020年上半楼市在疫情的重大影响下依然保持了平稳发展,预计下半年调控总体放松的力度依然会保持谨慎态度,尤其是针对需求侧政策,例如涉及首付比例、限购、限贷类的政策松动空间十分有限。

预计三季度会出现一轮板块轮动,部分四、五月成交火热的城市,热度会回归正常,而上半年市场冷淡的部分城市则可能迎来一轮明显提升的热度。

总体来看,下半年市场交易量同比去年的差距会逐步缩小,但热点城市和区域的楼市依然可能会走出新高峰。房价、地价预期的稳定性会进一步加强,但城市间的量价分化会持续。