“化妆”上市却惨遭破发:港龙地产,惨到想哭

“化妆”上市却惨遭破发:港龙地产,惨到想哭

一位每天只顾着换衣服的国王,穿上了两个骗子制作的神奇衣服。这件衣服,只有聪明人才能看见。

官员们都看不见这件衣服,但为了掩盖自己的“愚昧”,他们都说自己看得见,国王也一样。

当国王穿着这件看不见的“衣服”上街游行时,一个娃娃说出了真相:

“他什么也没穿啊!”

每次读《皇帝的新装》,我朋友老六都要感慨一遍:

世上多的是自欺欺人。

但更令老六惊叹的是,地产界也有很多“皇帝的新装”。

现实中的“新装”,往往比童话里的更荒诞。

1

好惨一房企

7月15日,深圳住建局发布《深建字(2020)137号》,简称715购房新政。

这个号称“深圳史上最严”的政策一出台,立马惊起了一批炒房客,哀叹之声笼罩鹏城。

就在同一天,在港挂牌首秀的港龙中国地产(下称“港龙”)也发出了一声哀叹。

作为今年在港上市的第二家内地房企、同时也是黑天鹅事件后第一家上市的房企,港龙肩负提振房地产市场信心的重任。

遗憾的是,这个“头炮”哑火了。

上市当天,港龙地产股价遭遇破发。截至收盘,其每股报价3.92港元,跌幅0.25%,跌破3.93港元发行价,截至7月20日收盘,股价3.9港元,跌幅0.51%,仍然破发。

用行话来说,这叫:

“开门黑”。

就在前一天,7月14日,公告显示,港龙中国地产计划全球发售4亿股股份,其中香港发售4000万股。只成功认购1111.3万股股份,相当于香港发售量的28%。

认购不足还连续破发,港龙第一次感受到了资本的冰冷与绝情。

混迹地产圈多年的老六听闻十分感慨:

见过惨的,但很少见这么惨的。

话说回来,港龙搞得这么惨也不是没有原因。

招股书显示,2017-2019年,港龙地产预售所得款项分别约为17.62亿元、27.98亿元及46.36亿元。

预售款规模还不到50亿,典型的中小型房企。

再看募资用途,60%用于潜在开发项目的土地成本提供资金,30%支付项目开发的建筑成本,10%为一般营运资金。

扩规模意图明显。

就在7月17日上午,自然资源部发布了第二季度全国主要城市地价监测报告:

为促进房地产市场平稳运行,中央和地方出台的政策延续不变。

高层“房住不炒”的决心依旧坚定。

冒险逆行、盘子不大的港龙遭遇“破发”不足为奇。真正令人好奇的是:

明知山有虎,为何偏向虎山行?

2

“穷”不是问题,“虚”才是

细看招股书,我们不难得出结论:港龙确实挺“穷”。

首先来看现金流。招股书显示,2017年港龙现金净流入7588万,2018年就变成净流出6.26亿,2019年更夸张,净流出67.56亿,比上一年的流出额度增加了10倍多!

▲本文财务数据皆来源于招股书

节节败退。

另一个有意思的现象是,港龙的非控股权益近两年也是成倍增长。

所谓的非控股权益,也就是少数股东权益,在财务会计上,非控股权益是不计入表内的。也就是说,通过少数股东来融资,只要大家都不说,就没人知道。

招股书显示,港龙中国的少数股东权益从2017年开始就成倍攀升。2017年,这一数据为311.2万,而到了2018年,这一数字就变成1.26亿,足足翻了40倍!再到2019年,这一数字再度翻番,增至4.1亿。

正如深度财经观点所说:

连自家股东的钱都不放过,看来港龙中国不是缺钱,而是“穷”。

“穷”不是问题,关键是港龙还比较“虚”。

从招股书来看,截至2019年12月31日,港龙的物业开发及销售收益复合年增长率为113.5%,净利润复合年增长率为278.6%。还算不错。

但一看负债率,就有点夸张了:

过去三年,港龙的资产负债率节节攀升,从2017年的98.8%,2018年的122.1%,涨到了2019年的172.6%。

要知道,同期百强房企的资产负债率平均才在80%左右。

更吓人的是,2020年一季度末,港龙的资产负债比率,一下子飙升到了287.0%!

在2016年,港龙的负债总额为20.28亿元,其中流动负债只有19.81亿元,非流动负债只有4800万。到了2019年,港龙的负债总额已经突破了200亿,达到212.39亿元。其中流动负债较去年同比增加了113.09亿元,达到194.32亿,非流动负债同比增加11.92亿元,达到18.08亿元。

背负高债的同时,招股书显示,港龙当前所有短期流动负债中,1年内到期的负债总额为11.4亿元,1-2年内到期的负债总额约为15.3亿元,但同期港龙中国的账面现金只有10.52亿元,短期负债根本无法覆盖。

高负债不打紧,短期债是真要命!

除此之外,港龙的平均融资成本也是相当之高。

2017年,港龙的平均融资成本为6.3%,勉强跟行业平均水平持平。但到了2019年,港龙的平均融资成本升至8.8%,非银融资成本来到了10.8%。

更令人担忧的是,据深度财经观点梳理,在反映房产销售变现速度的存货周转率数据上,2019年的港龙只有0.1,而同期的行业平均存货周转率是20.8。简直是天渊之别!

见多识广的老六说:

这是在玩火呀。

3

“化妆”上市

2019年10月,港龙将总部迁入上海滩。

在地产界,房企将总部迁往上海往往意味着全国化布局。在上海滩,人多钱多,上市也会快一点。

此时的港龙,急需抓住上市这根救命稻草。

为了上市,港龙也做出了充分的努力。第一个,就是借钱疯狂拿地。

2018年、2019年港龙曾一口气收购16幅地块。2020年4月,港龙还在安徽芜湖以1.2亿元代价竞得一幅土地使用权。

旧招股书显示,截至2019年6月末,港龙地产土地储备为471.54万平方米。而新版招股书则显示,截至估值日,公司总土地储备已经达到544.44万平方米。

土储是房企的未来、是命根子。要上市,土储不能少,港龙心里门清。

另一方面,招股书中港龙的毛利、净利堪称优秀。

2017年-2019年,港龙营收4.34亿元、16.60亿元、19.78亿元,复合年增长率过100%。毛利率分别为21.89%、30.76%及42.70%,长势喜人。

但正如杠杆地产所言:

一个企业上市前,财务美容通常必不可少。

留给诸位细品。

粮仓加满,数据好看,还缺什么?

别问,问就是排名。

在招股书中,最提振投资人信心的资讯恐怕是下面这句:

根据行业报告,我们于中国物业开发商中排行83名。

我没找到这是哪家行业报告给的排名。但在其他几个行业榜单里,似乎可以发现一些端倪。

据壹地产梳理,招股书中说,去年港龙中国的合约销售额是234亿。克尔瑞给出的数据是299亿,把他们排到了87名,前几天刚出炉的上半年销售额排行榜,又让这个名次提升了一名。但很奇怪,另一份榜单,中指研究院的排名里:

没有港龙中国。

一家排行榜里的百强房企,竟然在另外一份排行中消失了,有点意思。

万事俱备,只欠东风。但穿上“皇帝的新衣”去上市的港龙怎么也没有想到:竟然破发了。

资本市场也太不给面子了。

4

尾声

翻看港龙的招股书,更像是一本回忆录。

2007年8月,来自香港的“吕氏家族”在江苏常州创办了港龙地产。

天眼查资料显示,港龙地产是港资企业港龙发展集团有限公司的全资子公司,法人代表和董事长均为吕永怀。

▲资料来源天眼查

从招股书展示的管理架构上来看,港龙地产是一个家族色彩颇为浓烈的企业。

如今,吕永怀及其子吕文伟、吕永南及子吕志聪、吕永茂及其子吕进亮分别通过华兴、华联、华隆三家公司持有港龙地产42%、32%、25%的股份。其中,吕永茂、吕永南、吕永怀三人关系为亲兄弟。

二代接班明显之外,港龙地产董事会和各个职能部门,也多由家族成员担任要职。

家族企业固然有自己独到的优势,例如稳定性强、决策效率高等。但缺点也极为鲜明,很重要的一点就是:容易“小富即安”,丧失全国化拓展的勇气。

截至2020年3月底,港龙地产在国内22个城市拥有的64个项目中,62个位于长三角区域,占总土地储备逾93%。

尽管港龙一直在追求全国化,但从实效来看,其还是没能甩掉区域房企的形象。

对一家房企来说,业务集中度畸高的后果,不言而喻。

在地产界,中小房企拥有上市野心不是坏事,逆袭成为黑马的也大有人在。

但在激烈的竞争环境下,中小房企走的每一步都应该如履薄冰、慎之又慎。

盲目地加杠杆和高周转,并不是万能的神药,反而容易被反噬,坠入深渊。

毕竟,在关键时刻,大而不强的“纸老虎”,远远比不上小而美的“真豹子”。

内容来源:观点

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