买房契税将大增？别上中介的当

8月11日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过《中华人民共和国契税法》（下称“契税法”），自2021年9月1日起施行。而1997年7月7日国务院发布的《中华人民共和国契税暂行条例》（下称“暂行条例”）同时废止。

此法刚刚通过，一些地产中介已经开始在朋友圈制造紧张气氛：房产交易契税税率上升3%至5%，想买房的赶快了，否则买房成本将增大！房子更贵了！

▲图片来源/IC photo

这是真的吗？原来的契税税率是多少？契税法的出台，究竟会对市场产生什么影响？

契税并未增加

契税法第三条规定：契税税率为百分之三至百分之五。 契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

同时，省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

那么，此前的暂行条例又是如何规定的呢？

查询暂行条例的第三条，可以看到原先的政策是“契税税率为3%-5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案”。

对比契税法与暂行条例，可以发现二者规定的契税税率完全一致，没有发生任何变化。因此，直接判断新法出台后，房产交易契税税率上涨是明显误读。

或者说，就是一种行业营销的噱头。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉《财经国家周刊》记者，契税法只是从暂行条例升级到了法律层面， 而对税率的规定仍然维持在3%-5%，且并没有涉及税率优惠的调整。

“这条政策实际上和暂行条例相比没有实质性的变动。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说，这并不意味着2021年9月1日之后契税会上升。

他进一步解释，第一，在以往的住房交易中，尤其是高端项目，往往默认的契税税率就是3%，而普通住宅也有按照1.5%执行的情况，全国各地都有类似的规定。

第二，就今年政策方向来看，更多强调的仍是契税补贴，而不是提高契税税率。

第三，从税费改革角度来看， 房产税改革已经明确了“稳妥推进”的导向，即有可能会放缓实行，而后续最有可能改革的，其实是增值税方面的政策，尤其是在房价过热的城市， 可能会出台相关调控政策。

可以看到，市场上借此次契税法的出台，怂恿购房者加快交易的情况有所增加，这并不利于今年下半年住房交易和市场预期的稳定，而实际上，此次新法要到明年9月才实施，而且也不涉及税率的调整。

地产中介的忽悠戏法可以休矣。

从暂行条例升级到法律

自1997年暂行条例出台之后，在历年的地产调控中，契税减免不可避免地成为一项政策工具。

其中，最近的一次房地产契税调整发生在2016年。当时，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发布《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》，规定对个人购买住房，按照套数和面积大小实行差别契税。

“相比过去的条例，此次契税法最大的变化是从层级上做了调整，这和立法工作有关，和调控没关系。”严跃进告诉《财经国家周刊》记者。

他表示，本次契税法出台实际具有两方面含义。一方面，标志着契税领域的法规， 从过去的暂行条例上升到法律层面，这对于后续规范和指导住房等交易具有更强的约束性。

而后续等到增值税法也通过之后，我国住房领域的三大税费项目（契税、增值税和个税）均将具有明确的法律支持，相关效力也会更高。

另一方面，“更为关键的是，过去的暂行条例中很多内容已经过时， 一些新的住房、土地等交易形式出现，必须做相关内容的修正、删除或补充。 ”严跃进说。

举例来说，我国农村集体经营性建设用地交易应该如何收税，过去在法律层面是空白的，而各地也不敢随便试点，随着2020年新的土地管理法实施，农村集体经营性建设用地的交易必然有所增加，相关契税征收必须有法可依。

相对应地，本次契税法的出台，就 在征收范围上删除了原有的“国有土地”的限制，实际上是增加了农村集体经营性用地的概念， 明确了该种交易类型的契税征收方式。

此外，契税法还规定，以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照本法规定征收契税。法定继承人通过继承承受土地、房屋权属的，免征契税。实际上，全国各地对于此类交易，本身也是不征税的，但是这次上升为国家法律，使得各地操作更加规范，有法可依。

财政部税政司司长王建凡评价说，契税法授权省、自治区、直辖市可以对不同主体、不同地区、不同类型的住房权属转移确定差别税率。这一规定体现了健全地方税体系改革思路，赋予了地方一定税政管理权限，有利于调动地方加强税政管理的积极性，因城施策促进房地产市场健康发展。

总监制：陈良杰

监制：夏宇