马光远:深圳学不了新加坡住房模式

CEO在线
2020-09-03 21:28 来自北京

文字 | 芳芳 蔡艺雯

编辑 | 芳芳

深圳学习新加坡住房模式,被马光远讥之为“画饼充饥”。

9月1日,知名经济学者马光远吐槽,深圳学新加坡住房模式,政府会提供60%的住房供应的承诺,如同男人对一个女人说“我一辈子只会爱你一个人”一样不可信,违背市场规律无异于画饼充饥。

在他看来,深圳住房存在的根本问题并不出在模式上,而是深圳土地供应不够所致。

该评论在网络上引起了一阵小喧哗,短短两天就突破了百万阅读量,1151个追评。有支持的,也有反对的。更多的是,网友们的不买账。网友@柳德庆认为马光远是在忽悠大家去深圳买房,拿钱与人背书,是一种愚弄粉丝的行为。

时隔一天,9月2日,马光远对不买账的网友们给予了回应,再次强调深圳房价高,屡屡暴涨的根本原因在于土地供应不够,跟有没有学新加坡模式没关系。

同时马光远还剖析了,深圳土地供应不够的原因在于集体土地无权入市,住宅用地在每年的供地计划中比重极低。

今年是深圳经济特区建立40周年,也是深圳获批建设中国特色社会主义先行示范区一周年。深圳学习新加坡模式,拿什么来保障60%的人的住房?

也有网友发出质疑,中国和新加坡国情制度不同,只照搬照套,如何学得来?

新加坡作为“房住不炒”的典范,深圳学习新加坡,真的可行吗?

在“7·15”楼市调控政策发布一个半月后,深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡关于深圳住房要学习“新加坡模式”的讲话,再次引发深圳下一步楼市调控方向的热议。

近期,深圳市住建局局长张学凡表示,深圳将学习新加坡,未来让60%深圳市民住在政府提供的公共住房。此前,有多个国家提出学习“新加坡模式”,皆因没有学到新加坡的精髓而以失败告终。

作为建设中的先行示范区,深圳在此时提出住房要学习“新加坡模式”,显然备受社会各界的关注。

马光远认为深圳学不了新加坡模式并非空穴来风。早在上世纪50年代,香港就探索出以卖楼花、批租制、土地财政为特色的房地产发展模式,这一模式在上世纪90年代被内地引入,包括公摊面积、预售制等,都带有较深的香港模式印记。

但这种模式的弊端早现端倪,房价居高不下以及土地财政等问题都牵制着中国经济发展。

在房价调控这一块儿,新加坡确实厉害的没话可说。从数据来看,新加坡私人住宅价格从1996年到2020年这二十四年间累计只上涨了15%,平均每年只上涨0.59%。上涨的幅度低于新加坡平均的通胀率。

虽然新加坡也曾为住房问题所困扰,但从1964年开始,新加坡启动“居者有其屋”计划,开始大力兴建组屋。在此模式下,鼓励中等收入和低收入阶层购买建屋发展局兴建的组屋,建立起与多数发达国家以公共租赁或房租补贴为主截然不同的住房保障制度。

新加坡住房市场取得成功是有原因的,1966年,新加坡政府通过《土地征用法令》,并在之后的几十年中不断修正,规定新加坡土地管理局要以市价作为征地价格。正是通过这样严苛的土地管理制度和合理规划土地,取得如今傲人的成绩。

目前,新加坡有超过80%的人住在政府提供的组屋里,加上私人住宅,新加坡超过90%的人拥有自住房,且人均住房面积超过30平米。年轻人进入职场后,2—3年就能买得起组屋。

难怪马光远会认为,新加坡没有那么好学,在各种制度和政策条件完全不具备的情况下,承诺政府将提供60%的租和售的住房百分之一万属于画饼充饥。

深圳提出大规模建房行动,并非没有征兆。

早在2018年,深圳住建局就曾在提出房改意见时向公众宣称,到2035年,到2035年计划筹集建设各类住房170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套,实现市场商品住房和三类公共住房套数4∶6的供应结构要求。

然而实际情况却是,2018年安居房4万多套,2019年不到4万套,2020年计划4万多套,连承诺的一半都没做到。让人啼笑皆非的是,深圳房价在2020年还暴涨了不少。

深圳想要对标新加坡仍有一定距离。2018年的数据显示,由新加坡政府提供的组屋能够占据住房市场超过七成的比例。

如今看来,深圳并没有达到预想的现实。住房建设数量没有增加,而房价却在屡屡暴涨。根据深圳市住建局今年4月发布的《住房发展2020年度实施计划》,深圳居住用地占全市总建设用地的22.6%,低于国家相关标准中25%~40%的下限。

有分析人士称,深圳土地供应本就“先天不足”,加之深圳政府长期相对偏重产业用地的供应,这在一定程度上加重了商业住宅供应紧张度。

深圳似乎一直都在为控制好房地产作努力,4月22日,深圳市住建局发布《深圳市住房发展2020年度实施计划》,计划提出本年度计划安排商品住房用地供应125公顷,拟建设商品住房6.3万套、建筑面积563万平方米。

5月深圳市住建局又发布《深圳市2020年度建设用地供应计划》,计划供应建设用地总量为1200公顷。

其中表示,深圳今年产业用地计划供应量不设上限,只要是符合深圳产业方向和高质量发展需求的优质项目,深圳一定有地可落。

出发点是好的,但结果却总让人些许失望。

新加坡可以造就一个成功的住房制度,而深圳特区住房困难程度远非新加坡可比。

今年正值深圳经济特区建立40周年,在短短40年的发展下,深圳已从小渔村转变为大都市。

中国房地产业协会主办的中国房价行情网《2020年上半年全国城市房价涨幅榜》数据显示,今年上半年,深圳二手房均价上涨14.37%,名列全国第二。同期,国内城市二手房价上涨中位数为2.2%。

供不应求已经成为了深圳房地产的一个基本面。房价涨势加快,使得深圳与同为一线的北上广三市的房价差距也在进一步拉大。

深圳学习新加坡模式,在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,将会对后续住房制度与住房开发产生一定影响。譬如,势必会开展大规模建房行动;在产品类型方面,政府主导的销售型住房和出租型住房都会推进等。

中国城市要学习新加坡,长期稳定的房价只是一个表象,深层次的因素是新加坡房地产市场的供给结构,组屋占据了绝对多数。从目前来看,深圳想要转型“新加坡模式”还是存在一定难度。

深圳学不了新加坡模式并非马光远一人这么认为,中国城市经济专家委员会副主任宋丁在接受媒体采访时也指出,深圳过去20年更多的是市场化模式,在大大促进房地产发展的同时,也带来了一些弊病,比如房价不断高涨、供需结构性失衡等。如果导入新加坡模式,会在很大程度上解决深圳的这个不均衡发展问题。

在知名评论员马跃成看来,“我们现在面临的问题,是房价已经很高了,这个和“新加坡模式”的低房价策略是不相容的。”如果不从根本上解决深圳住房供应的问题,就算学习新加坡模式上也只是扬汤止沸。

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