实探和记黄埔“捂地”现场:长满荒草、挖机散步式工作多年、曾接触融创
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实探和记黄埔“捂地”现场:长满荒草、挖机散步式工作多年、曾接触融创

2020年09月25日 17:38:26
来源:风财讯

作者|胡俊

9月23日,成都市高新区财政金融局一纸函件,让和记黄埔(以下简称和黄)“捂地”事件全国发酵。

(详见风财讯《深度调查:和黄成都囤地遭官方揭皮 一场精妙诡辩和白狼操作》)。

和黄“真假捂地”的剧情,同样在重庆上演。

剧情的主角是和黄御峰(重庆杨家山项目),这个总面积高达2500亩的超级大盘,一共规划了18期,13年来只开发到第4期。

远处的楼宇,即是和黄御峰已经开发出售项目,挨着的大片荒山,均是后期地块。

吊诡的是,与拖沓的开发节奏相比,开发方一直积极需求项目接盘者,不过在2年前200亿转让的计划被拦截后,和黄御峰又回归原来的状态。

目前,和黄御峰已经没有在建而未销售的项目,2019年的“存货”别墅,今年共计卖约5套。而在工地上,两辆挖掘机基本属于“散步式”开工,这个状态,已经维持了2、3年。

拿地13年

“蜗牛般的开发速度”

这曾经是个美好的饼,就是画了13年。

2007年4月,和黄以24.5亿元正式接手重庆南岸杨家山片区2500亩土地,宣布投资120亿元将该地打造成集中高档高层住宅、商业等为一体的新城区。

该地块总用地面积164.4万㎡,建筑面积321.3万㎡,发展为集居住、商业、绿地及市政设施于一身的大型综合项目。

由李嘉诚旗下香港长江实业(中国)有限公司、和记黄埔地产有限公司,与重庆洋世达集团合资成立和记黄埔地产(重庆南岸)有限公司(下称:和黄南岸公司)进行开发。

重庆市政府曾将“和黄杨家山项目”纳入“2010年重庆市级重点建设项目”,原计划2008年上半年启动,但和黄并没有如期动工修建。

在重庆数个论坛上,这块土地被重庆人讥讽为“蜗牛般的速度”、“割政府和人民韭菜的。”

“照这个速度50年也开发不完。”

和黄推进御峰项目的意愿不足。

2011年,就有媒体质疑该项目,称其涉嫌捂地。彼时,和黄御峰合作伙伴、重庆洋世达集团董事长杨勇公开表示,项目之所以迟迟未开工,是因为政府没有按时交地。

见证当年拆迁过程的知情者称,和黄御峰一期征地拆迁早在2007年就启动,于2011年拆迁完成。按照业内标准,实际上项目早已可以动工。

在“拆迁-交地-动工”的口水战中,项目地块价值飙升。

2007年,和黄拿地的楼面地价约为762元/㎡,到2009年招商地产在南滨路拿了一块地,楼面地价已经上涨到3450元/㎡。

时隔两年,和黄御峰的土地价值可谓翻番。

直到2019年11月15日,保亿获得重庆弹子石一地块,地理位置不如和黄御峰,楼面地价为10008元/㎡。

据此计算,保守估计该片土地增值约13倍。

截至目前,和黄御峰依然动工缓慢。

9月24日,风财讯在现场看见,罗家坝轻轨站旁,有2辆挖机正在“散步式开发”,且周边未开发地块,长满荒草。

10年销售85亿

剩余土地值200亿

据风财讯统计,截至2020年9月,和黄御峰已销售7年,2013年、2015年、2018年销售金额上了10亿,2018年,该项目由于政府限价,一房难求,网红了一把,随后又陷入沉寂。

和黄在渝,开发速度不快、销售速度也不快。

2020年,和黄御峰并未有新组团推出,2019年推出的别墅,销售缓慢,去化率刚过半。

风财讯查询重庆网上房地产网签记录得知,2019年开盘的御峰14号地块(渝住建委(2019)预字第(995)号)8-10幢共60套别墅,尚有27套未出售。

知情者说:“今年只卖出了5套。”

和黄御峰10幢20套别墅,有11套尚未出售

(来源:重庆网上房地产)

风财讯调出了和黄南岸公司2013~2019年的企业年报,其中有和黄御峰每年的销售数据。

2013~2019年,和黄御峰共计销售总额约85亿(备注:2018年未公布销售金额,但公布利润总额,按照毛利润10%折算),2014、2016年为亏损状态,平均毛利润率在11~22%。

2016年考虑撤退

转手被喊停

2020年7月,和黄成都南城都汇78亿转手禹洲&爱普,而相同的剧情,差点于2018年在重庆上演,只不过被“看不见的手”拦截住。

2018年1月,多个权威媒体称,李嘉诚欲出售和黄御峰剩余土地。

预出售的地块,占地面积约103万㎡(约1500亩),总建筑面积为335万㎡。未开发净地为84万㎡,总建筑面积270万㎡,其中住宅为241万㎡,商业为29万㎡。

彼时,凤凰网房产重庆站向重庆地产界求证了此事,并知晓了潜在的意向接盘者。

2018年1月,和黄发布声明,表示“曾有多家投资者表示有兴趣合作”,但都未达成任何协议。

2018年1月,凤凰网房产重庆站曾接到过一个匿名电话,对方提出转达潜在投资者们,不要去碰该项目的要求,当时这位“神秘人”给出的解释是其中有些土地手续尚未完善,贸然谈收并购,风险很大。

而和黄欲撤退重庆,早在2018年对外爆出“200亿欲卖和黄御峰”之前。

2016年,和黄御峰就曾积极寻找买家,其中一个潜在买家是融创,双方深聊过数轮。该消息一度让西南地产界沸腾,不过喧嚣恰巧在2018年1月后戛然而止,在渝开发的实力房企,很少再接触和黄御峰。

据风财讯了解,在“200亿欲卖和黄御峰”消息之前,和黄在重庆的融资和贷款顺利。

2017年5月11日,和黄南岸公司将南岸区南坪组团E10-02/01地块抵押给了中信银行股份有限公司重庆分行,融资金额6.5亿,结束时间为2020年5月11日。(来源:天眼查)

“200亿卖项目”消息传出,2018年后,未有重庆的金融机构,对和黄御峰有贷款和融资的行为。重庆是否后续会仿效成都对和黄进行融资限制,对此风财讯将持续跟进。

编后手记

一个个千亩大盘,和记黄埔把它们变成了一座座“空壳”大城。

从曾经广州的黄沙地块,到东莞厚街海逸豪庭项目:

前者是1994年广州地铁一号线规划时由和记黄埔圈下,直到2005年11月才正式开工;后者由于闲置土地达到95个月,于2007年被东莞国土资源局开出高达7915万元的土地闲置费收缴费。

还有如今成都南城都汇,以及重庆和黄御峰,开发周期都已经超过了10年。

关于囤地,需要政府相关部门来界定。但当这种“慢开发”成为常态,在掐算城市发展周期,等待城市红利的爆发。

2015年,新华社旗下智库机构层发文,《别让李嘉诚跑了》。

今天,可以补充一句:人可以跑,地请拿回来。