城市更新“领跑者”佳兆业：选对赛道，踏歌前行

在城市更新领域，佳兆业在很长一段时间内都是孤独的王者。

在增量市场蒸蒸日上之时，鲜少有房企愿意投身这一业务板块，而佳兆业20多年来的发展历程中，它起家于此、腾飞借此，直至今日，当龙头房企都看到这个市场的潜力时，佳兆业这位先行者已经积累了丰富的经验、丰厚的土储。

随着城市更新行业发展加速，佳兆业未来也将围绕保证现金流安全、提升盈利水平的方向继续前进，保证在城市更新领域的强竞争优势、持续挖掘自身的发展潜力。

城市更新核心优势凸显

作为城市更新的龙头企业，佳兆业的优势体现在方方面面。

从成立之初，佳兆业就专注于城市更新领域，1999年，佳兆业在深圳龙岗区布吉镇拿下了龙泉别墅群地块，这一项目烂尾许久，但接手之后，佳兆业将其重新规划为开放式主题公园，规划了大型商业、社区和周边配套，同时对产品重新做了提升设计，使得其比周边楼盘更具设计感，这就是后来热销的“桂芳园”，引发市场轰动。

一炮而红之后，佳兆业在2001年一鼓作气开发完2、3、4期，之后又在地块东面继续拿地，一共开发了8期，一举将烂尾的桂芳园打造成为布吉第一个大型社区。

尝到甜头之后，佳兆业没有忘本，继续深耕这一领域，并从深圳走向珠三角，成功奠定了它的“城市更新”领路者地位。2011年，佳兆业在看到城市更新的前景，成立城市更新集团，是行业中较早成立城市更新集团的企业。

九年后，当其他龙头企业都扎进这一行业时，佳兆业已经有充足令其他企业艳羡的土地储备。截至上半年，佳兆业总土地储备约2680万平方米，总货值超5800亿元，其中78%的土储面积位于一线及重点二线城市，优良的土地储备，是集团保持业绩稳健增长的信心所在。

在这其中，粤港澳大湾区是佳兆业布局的重点，也是其核心竞争格力的体现。这是一个被全国房企觊觎的市场，但在这个市场，龙头房企都屡屡碰壁，外来房企更无发挥空间，而粤港澳大湾区始终是佳兆业集团战略布局的重要区域，通过长期的深耕，奠定了公司在湾区的龙头地位。

目前，佳兆业在大湾区的土储面积占总土储备的52%，货值超4000亿元。

城市更新红利未来可期

经过20多年的发展，佳兆业的城市更新红利已经逐步体现在公司财报上。今年上半年，佳兆业合约销售额360亿元，同比上涨4%；毛利75亿元，同比增长12%；公司持有人应占核心净利润34.6亿元，同比增长25.7%。在2020年上半年的合约销售中，旧改项目销售额占佳兆业整体销售的三分之一，已经成为其销售贡献的重要来源。

在旧改储备方面，佳兆业储备项目占地面积达4200万平方米，预计货值约2.6万亿元，99%都位于大湾区，其中深圳旧改占地面积占比27%，有112个项目；广州占比36%，中山占比20%。在旧改拓展方面，今年上半年新拓展项目20个，旧改项目总数达167个。

在项目转化方面，今年上半年佳兆业转化5个旧改项目，分别位于香港、深圳及广州，这些项目可售面积70万平方米，可售货值近270亿元。

未来，佳兆业还会继续发力城市更新领域，将继续推进旧改项目的转化，预计今年下半年，仍有5个深圳的旧改项目实现供地，为佳兆业全年利润增长发挥重要作用。佳兆业也将保持每年供应80万~100万平方米旧改用地规模，为地产开发提供稳定而有利的发展保障。

城市更新领域的诱人之处，正是在其利润丰厚，而佳兆业的利润指标表现，也充分体现了这一点。今年上半年，佳兆业毛利率高达33.8%，处于行业中的绝对高位，也是少数毛利率仍在继续增长的房地产企业。

此外，佳兆业未来也是行业“利润龙头”的种子选手，由于土地占售价成本比例较低，佳兆业很有希望通过这些项目的开发、销售，实现较高的利润。

守住安全底线再出发

房地产行业进入“管理红利”时代，房企都十分重视财务安全，这关乎未来的可持续发展。佳兆业也深谙此理，无论是现金流水平或是负债水平，均在不断优化之中。

截至6月30日，佳兆业拥有现金储备约405亿元，较去年同期增长35%，较上年末增长9%，回款率约87%，较2019年增长12%。

与此同时，佳兆业的债务结构也进一步优化，未来到期债务中，1年内到期的占26%；长期到期债务集中在5年以内，占71%，5年以上的到期债务债占比3%。长债短债比为2.85，较2019年的2.67上升了0.18，债务结构进一步优化。

此外，在房地产行业普遍融资水平抬升的背景下，佳兆业能够降低融资成本，其2020年上半年，平均融资成本8.8%，其中境内融资成本为7.8%，较上年末下降20个BP；境外上半年新增借款的综合成本较去年新增借款的综合成本下降290个BP。

与此同时，自2016年到2020年上半年，佳兆业的净负债率实现五连降，资产负债率由上年末的79.4%下降至78.7%，下降0.7个百分点。

佳兆业集团首席财务官兼高级副总裁吴建新表示：“我们将会密切监控公司净负债率、资产负债率、现金短债比等核心财务指标的变动，持续优化债务结构。未来，集团将进一步提质增效，强化前瞻性风险防范能力、精细化财务管控能力、创新性发展牵引能力，有力保障全集团业绩健康、稳定以及高质量的增长。”

城市更新领域挥洒自如，财务结构又控制得当，佳兆业的股票价值也进一步被资本市场所发掘。安信国际在近期发布的一份研报中指出，佳兆业土储大部分位于一、二线城市，未来去化风险较低，另加城市更新项目资源，支持公司以较低成本补充土储。此外，佳兆业上半年毛利率及核心净利均处于同业较佳水平。文/羊羽