美好置业转型阵痛：三季度归母净利下降，地产业务增长乏力

虽然将名流置业改名为“美好置业”，但刘道明旗下的这家公司却并不美好。

10月25日，美好置业发布了三季报。数据显示，2020年前三季度，其实现营收约21.85亿元，同比增长19.38%；然而，归属于上市公司股东的净利润为-1.43亿元，同比下降288.07%。

对于亏损的原因，美好置业在调研报告中表示，公司装配式建筑、现代农业等新业务板块处于投入期，增加了管理费用。同时，受疫情影响，公司房地产项目交付延后，导致2020 年第三季度结算面积、结算收入较少，造成公司本报告期业绩亏损。

新业务尚在培育期

2014年，刘道明将“名流置业”改成“美好置业”。此后几年的时间里，美好置业共布局了五个业务板块，包括房产开发、城市土地开发、产业新镇、现代农业、装配式建筑业务等。

3年后，美好置业通过增资扩股的方式，控股了国内装配建筑专业施工企业——美好装配。此后，公司不再将房地产业务作为主要投资板块，而将全部资源倾斜到装配式建筑领域，“深化”转型。

据中金公司最近的调研数据显示，目前公司已有武汉江夏、青岛即墨、合肥肥东、湖北荆州、重庆江津、长沙汨罗、河南新乡、成都金堂共8个工厂投产，此外，北京玉田、天津静海、 广州大塘、南京仪征、济南临邑等 5 个工厂正在建设当中，预计将于2021年内陆续建成投产。

“目前我们采取的方式是围绕工厂拿项目，为各工厂周边 200 公里覆盖范围的客户提供一体化房屋智造服务。如果先拿到项目再建工厂，工厂建成投产需要1-2年，交付时间难以保证。”美好置业对外表示。

伴随着工厂数量的增多，其员工人数也在不断增多。2017年，该业务板块员工人数为329人，2018年已增长至2713人。2019年，该业务板块员工数量虽有所减少，但仍保持在2430人的高位。

工厂数量增加、员工人数增加，美好置业的盈利却不乐观。数据显示，2018-2019年间，主要开展装配式建筑业务的美好装配实现净利润-1.97亿元、5.98亿元；而2020年上半年，美好装配营收实现3.09亿元，同比增长13.6%，但净利润仍未转正，实现-2.39亿元。

业务拓展方面，截至2019年底，美好置业全年新签合同38.97亿元、新签合同面积254.59万平方米、产值7.8亿元，相较于2019年初设定的经营计划，其实际完成率分别为31%、48%、31%。

事实上，装配式建筑虽然一直为住建部及各地政府所力推，然而正如美好置业所述，目前装配式建筑成本造价仍高于传统现浇模式，用户市场对装配式的产品缺乏了解，开发商对装配式建筑体系的优势尚处于认知阶段，市场培育需要时间。

房地产增长乏力下的资金压力

而尽管转型已多年，房地产业务仍在美好置业的业绩中占据较大比重。

数据显示，2017-2019年，美好置业的房地产业务营收占比分别为98.67%、95.51%、83.97%。截至今年上半年，房地产业务贡献的营收依然达到81.55%。

而实际上在2020年上半年，美好置业的归母净利润还同比增长了165.06%，达到19.34亿元。彼时，美好置业披露，报告期内房地产业务结算规模较上年同期增加，导致本报告期净利润较上年同期有所增长。而到了三季度，美好置业则因房地产项目交付延后，导致2020 年第三季度结算面积、结算收入较少，造成公司本报告期业绩亏损。

尽管美好置业称，“房地产业务板块预售项目期末预收款项约111亿，但尚未达到结算条件，将在以后期间逐步确认收入。”但从长远来看，美好置业房地产业务或仍将增长乏力。

对于房地产公司而言，土储决定了未来的增长潜力，而2016至2018年三年间，美好置业均未完成拿地计划。其中，2018年原计划签约2350亩土地、增加土储约437万平方米，但实际上只签约土地446亩，新增土储仅为16.63万平方米，离原计划相去甚远。

美好置业给2020年设定的新增土储计划较往年有所增加，从2019年的56万平方米略微提高至70万平方米。在近日的投资者活动上，美好置业管理层表示， 2020年上半年公司新增土储已完成16.61万平方米，此后又先后在无锡梁溪区崇安、武汉新洲问津、黄石西塞山区等获取多个地块。此外，截至2020年上半年，其总土储仅为164.95万平方米。

对于公司在房地产业务方面的规划与业绩期望，蓝鲸房产向美好置业发去了采访函，不过截至发稿时，对方并未予以回复。

值得一提的是，入不敷出的美好置业面临着资金的压力。三季报显示，美好置业一年内到期的非流动负债为31.35亿，而公司在手的货币资金仅有17.51亿元，短期偿债压较大。

对此，美好置业表示，2018-2020年半年度，公司剔除预收款后的资产负债率一直在70%以下，净负债率也从未超过100%，资产负债率在行业内处于偏低水平。

“目前，房屋智造业务方面，公司通过合理控制投资节奏来平滑资金需求，并加快项目开发进度、加大销售力度、盘活存量资产等方式加快资金回笼；现代农业方面，加强经营性现金流管理，加大营销力度，增强自我造血功能，争取国家专项资金，加强与政策性银行合作。多措并举确保公司稳健发展。”美好置业曾在调研报告中表示。

值得一提的是，除了市场培育需要时间外，在装配式建筑领域，美好置业的起步并不算早。早如万科，从2002年就开始布局装配式建筑，此后在住建部的推动下，碧桂园、新城控股、绿地集团、保利地产等多家房企先后入局，在这些资金雄厚且着手较早的企业面前，美好置业的护城河是什么，蓝鲸房产将保持关注。