雅居乐：“红线缠身”之困何解？

以2020年中期业绩来看，雅居乐集团（03383.HK）已脚踩“三条红线”中的两条。

其76.26%资产负债率踩中了第一条红线；将永续债计算在内的净负债率（114%）踩中第二条红线；而1.15的现金短债比已经接近第三条红线。

或许是出于此原因，11月20日，据《观点地产网》报道，雅居乐正有意出售位于粤港澳大湾区的四项“大宗资产”，变卖资产套现。

《大宗资产投资手册》提到，“目前，雅居乐在售4宗建面约600-8500平方米的大宗资产，涵盖购物中心、社区商铺及会所等复合型业务，满足多元业态灵活运营需求”。

雅居乐准备出售的4项资产分别为惠州白鹭湖超市、广州从化集市中心、佛山南海御景豪庭社区商铺、佛山南海御景名门社区商铺。

基于“三条红线”，可以理解为何市场上出现了越来越多的资产准备出售情况。雅居乐对于现金状况的回升需求似乎也是比较迫切的。

公司公告显示，截至10月31日，雅居乐合计取得合约销售预售金额1047.8亿元，已完成全年目标1200亿元的87.32%；对应建筑面积为778.1万平方米，平均价为每平方米13466元。

再来看上半年业绩，2020年1-6月，该集团连同其合营公司、联营公司及以雅居乐品牌销售的项目累计实现预售金额551.0亿元，同比减少约5.33%，完成年度目标约45.92%。；对应的建筑面积为404.9万平方米，平均价为每平方米13608元。

而根据计算可以发现，雅士利下半年似乎存在降价促销的情况，或与年度销售目标有关。雅居乐在7月至10月，合计取得合约销售预售金额496.8亿元，对应建筑面积为373.2万平方米，平均价约为每平方米13312元，为上半年均价97.8%。

在中期业绩会上，雅居乐主席陈卓林表示，目前公司在海南当地仍有1000多亿元货值，是未来起码五至六年的重要粮仓，并将是集团地产未来几年的重要的收入来源。海南依旧是“金蛋”。

根据财报数据，2020年上半年，雅居乐在海南新增土地储备约92359平方米。

众所周知，2009年，雅居乐着力打造海南“清水湾”项目，成为中国旅游地产的行业标杆。

2010年清水湾99亿元的销售额为雅居乐贡献了三分之一营业收入。2011年-2017年清水湾的销售额分别为72亿、60亿、78亿、75亿、74亿、106亿和170亿，连续九年拿下海南销冠。

不过，就在一年后的2018年4月，中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，实行严格的限购政策，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。

通知发布后，2018年雅居乐海南区域销售额降至约113亿元；2019年则降至不到40亿元。

是否还是“金蛋”？这个问题或许要留给时间检验，也要留给雅居乐自己验证。

但不可否认的是，雅居乐已经在不断探索全国化布局，“进军”云南先后在版纳、保山、德宏设立全资子公司；并于前几日首入贵阳。

2015年—2018年，雅居乐新增土储面积分别为21.15万平方米、232万平方米、964万平方米和1111万平方米。2019年，雅居乐新增42个项目，新增地块预计总建筑面积为1090万平方米。

而随着近几年大幅拿地扩张，雅居乐的负债也随之不断攀升。2017年—2020年中期其负债总额分别为1191.81亿元、1754.65亿元、2078.95亿元及2301.66亿元。其中，同期的流动负债分别为834.73亿元、1203.78亿元、1476.88亿元以及1643.74亿元。

2019年末，雅居乐的净负债率高达82.8%；截至2020年6月末，雅居乐资产负债率为76.26%，剔除预收款后的资产负债率为72.79%。

值得注意的是，今年上半年，雅居乐的借款成本达到了36亿元，尽管公司将超过六成的利息进行了资本化处理，最终计入利润表的财务费用仍高达13.42亿元。

11月10日，雅居乐又额外发行于2025年到期183,000,000美元6.05%的优先票据，用于为若干现有债务再融资。