华发股份断臂求生，中小房企如何应对“灰犀牛”

华发股份断臂求生，中小房企如何闯关生死线

银保监会主席郭树清在政策研究文章《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》一文中指出，房地产金融化泡沫化势头得到遏制。房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。

从这个定性来看，如今房地产已经成为金融安全最重要的影响因素，没有之一。

星空君跟踪了几年房地产行业，很早就发现了端倪。

先是很多排名比较靠前但还不是头部的房地产企业，绞尽脑汁做大财报销售额，房地产财报可操控的余地比较大，但操作起来痕迹比较明显。

为什么坚持这么做呢？是因为前几年银行放贷看财报排名，销售额越靠前的头部企业，越容易拿到贷款。

到了最近的“三道红线”，连头部企业也坐不住了，相当一部分排名非常靠前设置全国Top 50的房地产企业，都触到了红线。

房地产企业能够贷到的资金全面收缩。

11月26日傍晚，央行发布了《2020年第三季度中国货币政策执行报告》，其中提到房地产用了这样的语气：牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。

虽然这些话听的都快起茧了，但是不同的场合，威力是不一样的。

央行这段话不是说给房地产听的，而是说给银行听的。

在国际形势异常复杂的当先，金融安全才是央行最关注的。至于房地产企业的死活，主不在乎。

一、难的是中小地产商，华发股份如何应对红线

实事求是的讲，虽然撞了三道红线的头部房地产企业非常多，但大企业有的是办法化解。

大企业可以发个债融资，可以吸引投资方掏钱入股，可以剥离不良资产… …几乎都不需要改变当前的经营方式。

中小企业就不那么容易了。

发债很难，对投资方缺乏吸引力，自身规模有限很难剥离资产… …只能卖力经营改善资金状况，或者坐等卖身。

比如，华发股份。

数据来源：同花顺iFind，制图：星空大数据

一般来说，经营规模千亿以下的，都算小房地产公司。华发股份短短十年，从30多亿年销售额直奔300多亿，膨胀速度惊人。

华发股份的11月很忙。

12号发了公告，要出售子公司华发景龙和子公司建泰建设；20号发了5年期的债24.2亿；28号发布公告出售子公司华熠开发… …

谁来接盘华发景龙和建泰建设呢？

公告显示，是一家叫做维业股份的公司，而这家公司是华发股份的关联方，共有一个控股大股东。关键时刻，上阵父子兵。此番操作，无非是左口袋换到右口袋，然后让上市公司报表更加优化不那么碰触红线而已。

根据三季报，华发股份剔除预收账款后的资产负债率为78.5%，净负债率为148.4%，现金短债比为1.19，属于橙色档；半年报的时候，三项指标分别为76.9%、151%、0.98，属于红色档。

经过三个月的砸锅卖铁卖点血，公司的指标有了一丁点的改善，但距离全面改善，尚有不小的距离。

24日，公司又发了一个公告，声称要把闲置的募集资金拿出来用。

公司在2015年非公开发行不超过38,125万股新股，募资42.32亿，其中有一部分暂时没有投入使用，被公司存到银行买理财。

毕竟公司负债累累，这些钱闲着也是闲着，于是公司董事会讨论后，决定使用闲置募集资金1.6亿元临时补充流动资金，用于公司主营业务相关的项目开发建设。

能筹到的钱都用上了。

二、现金流游戏

星空君经常说，很多房地产公司的财报水分巨大，挤一挤都是水。

营收可能是虚的，因为房地产收到钱是不做收入的，而是计入合同负债，房产验收后才计入收入，距离收钱可能已经过去好几年了；

利息可能是虚的，房地产公司可以采用利息资本化，修饰利息支出，减少对净利润的影响；

投资收益可能是虚的，对于持股40-50%之间的子公司，可攻可受，可咸可甜，可以并表也可以不并表，并表后就计入营收，合并利润，不并表就把净利润按比例计入投资收益，需不需要并表，会计说了算；

利润可能是虚的… …

甚至，连星空君一直声称最难造假的现金流量表，房地产企业都可能是虚的。

莫非，现金流也能造假？

倒不是造假，而是合理修饰。

正常的企业，经营性现金流入，主要是销售商品构成；经营性现金流出，主要是采购原材料、员工工资以及相应的税金构成。

不正常的企业，经营性现金流入流出，主要是其他收到和支付的现金流构成。

什么是其他？

以华发股份为例，公司账面有大量的“其他流动资产”，这个项目的变动，对经营性现金流量净额影响重大。

半年报显示，这些其他流动资产绝大多数都是关联方企业的往来款。

什么又是往来款？

企业间不是为了交易而形成的款项，称为往来款，本质上是企业间的一种借款。那么，这些钱最初从哪来的？

原来，公司和这些联营公司形成“利益同盟”。

有钱一起花，有饭一起吃，有债一起还，不求同年同月同日生，只求同年同月同日死… …串台了……

利益同盟中的企业，有的贷到的款多一些，就以往来款的形式借给更需要钱的小伙伴，体现在现金流量表的其他经营性现金流入流出。

但是实际上，这应该是筹资性现金流。经过此番运作，实现了现金流量表的修饰。

对于房地产企业来说，参股公司就是一个百宝箱，什么都可以装。

三、年报预测

正如前文所说，房地产企业的财务指标水分比较大，所以华发股份的年报必然会很华丽，甚至现金流量表都会很好看。

但是，为了三道红线，公司也很拼，毕竟这是硬杠杠。

好在公司旗下有超过1000家的参股、控股公司，通过优化组合，实现短期内的财务指标改善，还是有可能的。

不过整个房地产行业并不乐观，接盘的只能是关联方，长期看，关联方承受能力也有限，现金流的压力最终会向一座大山让中小地产商透不过气。