又是融信！全国单价地王旁的宅地52亿拍出，还拉来了两央企

作者：时代财经 童洁 编辑：张常旺

2020年新推出的上海中兴路社区宅地，未能取代“邻居”中兴路一号成为新的“地王”。

12月4日，原本计划在15日出让的静安区中兴社区C070202单元268-01地块提前出让，根据上海市土地交易市场发布的成交信息，由于该地块仅一名竞买人，最终苏州融航置业有限公司、上海新谱管理咨询有限公司、太仓招盈商务咨询有限公司联合体以底价52.129亿元摘得地块，成交楼面单价71999.92元/平方米。

上述联合体实际由融信、保利及招商蛇口三方组成，这是一宗稀缺的内环内纯宅地，东至轻轨3号线、南至轻轨3号线、西至宝昌路、北至宝源路，土地总面积为24377.6平方米，容积率为2.97，并且在不远处就是融信和万科合作的“地王”项目中兴路壹号。

融信再次在中兴路社区拿地，外界虽不觉得意外，却也不禁感叹其勇气可嘉。四年前，融信以110.1亿元高价摘得中兴路一号地块，高达10.03万/平方米的楼面价刷新内地单价地王记录，轰动全国。

中兴路“地王”命运多舛，先是融信为了降低风险和打造标杆项目而引入万科，后来该项目又因严苛的市场调控，相传期望卖出18万/平方米高价的中兴路壹号始终未能拿下心仪的售价，入市时间一推再推。

今年上海楼市有所抬头，中兴路壹号终于面世，但顶着“地王”的光环，依然只能开出13万/平方米左右的均价。

按该土地出让时条件，中兴路壹号项目不仅要无偿建造5%保障房、自持全部商业，还需要自持15%的住宅，商业部分亦不能做酒店式公寓进行出售。有业内人士算过账，该项目真正可出售的商品房建筑面积只有约7.5万平方米，实际可售的楼面价已经超过11万元/平方米，这还不包括各类开发成本，以及拖延入市产生的财务费用。

即便如此，中兴路壹号的去化效果仍不理想，不仅认筹率只有30.13%，一期开盘近7个月，该项目的去化率不足50%。网上房地产查询到的信息显示，中兴路壹号一期共有229套可售房源，已售75套，目前剩余可售房源154套。

此前中兴路社区地块挂牌后，上海中原地产首席分析师卢文曦认为，“地王”解套最好的方法就是在边上再制造一个“地王”，只要出现新“地王”，必定会拉升周边房价，中兴路壹号就有可能成功解套。

“这次土拍没有创造出新的记录，以大约7.2万元/平方米的楼面价来计算，未来这个项目入市的售价预计和中兴路壹号持平，均价12万元/平方米左右。”卢文曦分析到。

不过，他继而表示，从布局角度来看，融信此次再拿中兴路社区地块，某种程度来说算是摊薄了中兴路壹号的地价成本。不仅如此，这次出让的中兴路社区地块成交价格合理、体量较小，融信又拉来保利、招商蛇口两大央企“坐镇”，未来产品的品质和利润都有保障。

值得注意的是，融信对于上海有着不一样的情怀。2016年，发家于福建的融信将总部搬迁至上海，为了打响名号，融信从众多大牌房企手中抢下中兴路一号地王地块，但此后其在上海相对沉寂。

今年，融信似乎找回了些许当年的姿态，有意要在上海市场夺回一些话语权。据时代财经不完全统计，加上此次拿下的中兴路社区地块，今年融信已经三次在上海拿地，且每一次的成交金额都超过40亿元。

8月6日，融信联合旭辉拿下闵行区七宝镇古美北社区S110501单元27-01地块，成交价格45.23亿元，楼面价54814元/平方米，溢价率40.55%，这一溢价率在今年上海土拍市场已算高溢价。

11天后，融信再现上海土拍市场。当日融信的对手来头不小，分别是新城控股、路劲、保利和卓越，但经过81轮竞价后，融信成功击退对手，夺得上海嘉定区南翔镇JDC2-0203单元18-02、20-01地块，成交总价约48.71亿元，成交楼面价38762.72元/平方米，溢价率35.53%。

有业内人士按照上述南翔地块成交楼面价进行测算后指出，未来该项目入市价格或达到6万元/平方米以上，远远超过现在周边二手房3-4万元/平方米的售价。

卢文曦称，接连拿地的动作说明融信对上海市场存有野心，多拿地确实能够帮助其在上海市场建立一定的话语权，所以这次拿下中兴路社区地块也在意料之中。