编者按:
上海作为中国四大超级城市之一，聚集了大量的财富和高精尖人才，在楼市领域也是风向标一般的存在。由于单价总价较高，设计装修方面舍得下本钱，上海滩的豪宅项目可以说是自带热搜体质。
刚刚过去的2020年，上海豪宅供应井喷，成交暴涨。绿地海珀外滩、露香园、滨江凯旋门、复地雅园、碧云尊邸等一众高端项目集中入市，助力上海楼市升温。恰逢2021新年之际，凤凰网房产上海站城就社区行之《上海豪宅观察》栏目，记录上海豪宅市场前沿热点，传播地产领域新动向。
本期《上海豪宅观察》，我们将目光聚焦在一个特别的豪宅项目——滨江一品苑。
时间以迈入2021年，翻阅近两年上海新房成交数据不难发现，有一种类型的住宅在交易市场几乎从未失手，那就是滨江豪宅。
对于打造滨江豪宅，大部分房企采用一砖一瓦平地而建的模式，但也有部分开发商热衷于在上海收购旧楼进行改造，翻新之后再以新房形式对外出售，比如近日入市的陆家嘴滨江项目“滨江一品苑”。
（滨江一品苑沙盘/凤凰网房产摄图）
滨江一品苑位于浦东内环内的塘桥板块，原名东樱花苑，是日本开发商“上海东樱房地产有限公司”（以下简称东樱房产）于1995年建造的涉外住宅，供日本员工在华租赁使用。企查查信息显示，东樱花苑于2014年被神秘买家全资收购，2016年，上海东樱房地产有限公司股权公示，法人代表也由日本人变更为“曹兢”。
（东樱房产企业信息）
时隔5年，东樱花苑摇身一变成为均价11.18万/平的滨江一品苑对外销售，其背后大boss也已浮出水面——上海城利房地产有限公司（以下简称“城利房产”）。
如今正在销售节点的滨江一品苑，也并未隐藏其幕后金主的真实身份，如今的滨江一品苑广告文案中，开发商一栏填的是“上海城利房地产有限公司”，早在2018年城利房产也已为自家项目站过台。
（滨江一品苑广告信息）
神秘多金的城利房产
提起上海城利房地产有限公司，可能很多人稍显陌生，不过在10年之前上海楼市的几次大宗交易中，城利房产已经显露锋芒。
2008年，金融海啸席卷全球，当麦格理、高富诺、SEB、凯雷等一批境外基金抛售旗下的上海高端地产项目时，城利房产横空出世。2009年至2010年间，城利房产整购上海滩三大豪宅——城市公寓酒店、济南路8号西苑、华山夏都苑C幢，随后快速将之拆散出售，获利丰厚的同时也一战成名。
因为出手阔绰加上行事神秘，城利房产幕后操盘手的来历及背景至今未被曝光，一个未被证实的说法是“城利房产为一名吴姓上海籍人士成立的外资企业”。
（城利房产股权结构/来源天眼查）
官网信息显示，“上海城利房地产有限公司成立于1999年，现以房地产投资为主，兼顾医疗行业，并涉及各类房地产投资项目代理。”可以看出，城利房产并无房地产开发经验，旗下项目多为资产并购而得。
（上海城利房产官网）
2016年，城利房产转战商业领域，抄底拿下位于南京西路的818广场和四川北路的壹丰广场，成交金额合计达到32.42亿元。在拿下两处物业之后，城利房产曾因暴力清退商户而陷入负面舆论漩涡。
（壹丰广场商户）
这已经不是城利房产首次因负面新闻进入人们的视野。天眼查数据显示，在2014-2017年之间，城利房产7次被列为“被执行人”（未按判决书履行赔偿，被法院强制执行）；近两年内，城利房产陷入7件法律诉讼，2次作为原告，3次作为被告，1次作为被执行人，1次作为被上诉人。疲于应付法律纠纷的城利房产，其企业形象也被蒙上一层阴影。
（城利房产法律诉讼）
坎坷入市路
城利房产将旗下项目统称为“一品苑系”。上文提到的位于陕西南路3号的城市公寓酒店，城利房产在2009年初以24000元/㎡购得，经过重新装修之后，拿到新建商品房销售许可证，并于2009年底以“城市一品苑”的名义重新开盘，平均定价为60000元/㎡。
（城利房产项目展示）
由于老牌市中心鲜有新房入市，城市一品苑一经推出便广受追捧，第一批房源也很快销售一空。因为是酒店式公寓重新包装成住宅进行销售，购房者在交房时发现项目诸多问题，例如产权年限缩水、屋内多处装修出现问题、水电从城市酒店管网走等。
10年之后，城利房产如法炮制而出的滨江一品苑入市，相较于以往从收购到转卖不过1年时间的快周转，此次滨江一品苑入市之路颇有些坎坷。从2016年公示收购东樱花苑，到2019年12月开盘，城利房产用了超过3年的时间。
早在2016年底，就有媒体软文报道过滨江一品苑项目即将入市，缘何沉寂3年才重新对外销售？
（滨江一品苑的媒体广告）
这其中原因我们无从探究，不过在2018年滨江一品苑又有波折发生。2018年10月16日，浦东市场监督管理局对项目进行行政处罚，原因是滨江一品苑涉嫌发布虚假广告。
《处罚决定书》显示，滨江一品苑围栏广告上写有“陆家嘴全貌瞰景大宅”、“瞰尽浦江10公里精华”，但实际上项目住户无法看到陆家嘴全貌，也无法看到黄浦江10公里的景色，并且滨江一品苑在未取得销售许可证的情况下，公开做起了广告。最终项目方被罚款4.5万元，并撤下了虚假广告。
（滨江一品苑虚假广告处罚决定书）
自2018年10月因虚假广告被罚后，滨江一品苑再次暂缓入市，沉寂有半年之久。
2019年4月底，滨江一品苑再次进入舆论漩涡。在某房产平台滨江一品苑的楼盘详情页上，一张写有“无良房企 无合约精神 欠款不结”字样的图片，被上传至其楼盘页的焦点图上。
（滨江一品苑楼盘详情页）
据悉，该房产平台网站除楼盘部工作人员以外，其他人并无图片上传权限。因此可以明确的是，滨江一品苑开发商因广告款问题与该网站产生纠纷，才会引发此种闹剧。一时间，城利房产及滨江一品苑项目，成为上海豪宅圈业内人士的饭后谈资。
旧貌换新颜
2019年底，滨江一品苑终于取得预售证，首开推出175套房源，主力户型131-233㎡3-4房、200-500㎡底顶层复式，均价11.18万/㎡，装修是1万/㎡的豪宅标准，物业费11元/㎡·月。
（滨江一品苑取证信息）
12月10日，滨江一品苑迎来首开。有媒体报道，滨江一品苑175套房源首日去化17套，去化率不足1成。尴尬的成绩单让我们不得不深究一下原因，毕竟豪宅项目一向是上海楼市的宠儿，缘何滨江一品苑却失利了呢？
曾经的东樱花苑是由2层裙房和2栋28层的塔楼公寓组成，城利房产将东樱花苑原裙房拆除，保留两幢塔楼并在顶部加建2层，达到地上30层，规划建筑高度102.2米，房源由原458套小户型租赁式公寓改造为354户刚需改善型住宅。
（滨江一品苑改造现场）
塔楼出身注定了滨江一品苑先天条件的不足——毕竟塔楼在采光、通风、景观等多有欠缺，居住品质也会大打折扣。
以132㎡的3房户型为例，在进门处直面一堵墙，会有一些突兀感。主卧和客厅向阳，书房无窗，只有一个卫生间，也无窗户。
（滨江一品苑132㎡3房2厅1卫）
193㎡的户型，通道过多，餐厅通客厅、客厅通书房、书房通主卧、主卧通次卧、次卧通餐厅……而且有一个卧室被分割开来，单独放在一侧。
（滨江一品苑199㎡4房2厅3卫户型）
226㎡的226㎡4房2厅3卫户型，边角太多，由于客厅两面靠窗、一面靠近一个小休闲区，所以电视背景墙被放在了餐厅正对面，坐在客厅里看电视很不方便。
（滨江一品苑234㎡4房2厅3卫户型）
从上面几个户型图可以看出，由于滨江一品苑是在原有的小户型基础上改造而成的，所以户型多是千奇百怪，难言方正，而且造成通道过多，浪费屋内使用面积的问题。
（滨江一品苑样板间过道）
项目共30层，其中15层以上靠近西面的193平和226平户型为江景房，可以远眺南浦大桥和黄浦江，但是距离上跟“滨江”还有一定差距。132平的户型看不到江景，但好在户型正南正北。
（滨江一品苑23层样板间视野）
除了户型，滨江一品苑还有一个难以忽略的问题。从1995年东樱花苑开始建造算起，到如今这块土地已被使用25年，仅剩余45年产权年限。目前住宅土地使用年限70年到期之后如何判定尚无定论，但对于买家来说，刚到手的新房产权年限就缩水20余年，心理上难免会产生一些芥蒂。
（滨江一品苑施工现场）
当然，与户型的缺憾相对应的是绝佳的地段，滨江一品苑位于浦东内环内，靠近4号线塘桥站和6号线上海儿童医学中心；自驾可沿南浦大桥、卢浦大桥、复兴路隧道、人民路隧道直达浦西，立体交通网络为通达城市提供便利。
（滨江一品苑位置示意）
项目周边有国金中心、正大广场、丽思卡尔顿酒店、仁济医院、巴黎春天、世纪公园、中欧国际早教中心、上海洋泾中学南校等配套环绕，生活需求一应俱全。
（塘桥巴黎春天）
虽然同九庐、陆家嘴壹号院等豪宅相比，滨江一品苑均价略低，但横亘在二者之间的除了距离，还有板块的地段价值。滨江一品苑所在的浦东塘桥并无太多高端项目，也不是传统的豪宅区。小区周边多是房龄20年左右的老公房，横空出世的滨江一品苑在其中略显突兀。
（滨江一品苑位置示意）
塘桥板块内目前二手房均价7.4万/平，新房上2018年10月九龙仓滨江壹十八开盘加推过，均价11.3万/平。抛开品质不谈，九龙仓滨江壹十八比滨江一品苑位置更好，而二者开盘价格相差不过1000元/平左右。
作为一家以旧改翻新为主要赚钱方式的房企，城利房产确实有着不少成功经验，可惜今非昔比的市场环境遇上一个“另类”的豪宅产品，开盘成绩已经说明一切。只能说，滨江一品苑和城利房产还有很长的路要走。