在南京楼市，没有比江宁更加佛系的板块了。当城南有了河西南岸，城东有了紫东，城北有了兴智中心，河西有了鱼嘴、鱼背，江北有了浦口城南中心，江宁有什么新兴热门板块？
百家湖板块一家独大，九龙湖稳坐第二把交椅，上秦淮初生牛犊，剩下的各种新城、细分的板块，泯然于众。就连承载无数人青春的江宁大学城，似乎也快要被遗忘了。
三大纯新盘即将首开
江宁大学城要冲3.4万/㎡？
自从2018年下半年武夷名仕园、世茂梦享家等限价老盘收官后，江宁大学城新房供应一直较为紧缺。
去年，江宁大学城开闸放水，联发翡翠方山、樾山林语、美的建发润锦园、山和宸园、五矿澜悦溪山5盘相继上市，本以为会掀起一阵热潮，没想到，除了个别配套较好的项目，其他几个新盘就如同小石子落入水中，首开后很快就没了动静。有的盘甚至首开也没多大动静，不需要摇号，在售楼处平推。
如今，万科、中海、远洋三大纯新盘意欲入市，加上那个2019年拿地至今没有动静的江宁城建G27地块，区域已经聚集9个项目。
2021年，江宁大学城能否请战？
江宁大学城9盘分布
中海方山印
至少，中海已经将价格提到新高：高配精装放风价3.2-3.4万/㎡。
在中海方山印的施工围挡上，开发商打出这样的广告：“方山脚下那片海”“只比树高的洋房”，野心和产品定位溢出工地。
目前在景枫负一层的城市展厅已经公开，据置业顾问介绍，项目打造34栋6-7F精装低密住宅，建筑面积约105-270㎡，主力户型105、107、127㎡。
“整个方山南只有我们一家是做洋房的，项目定位高端改善，一楼都是带院子的，得房率约86%，别看小区体量大，实际上三十多栋楼才1066户。”
价格方面，中海方山印高配精装放风价3.2-3.4万/㎡，简装的话房价减去1500元/㎡即可。简装标准约2000元/㎡，三大件只有中央空调，没有新风和地暖，其他细节尚未透露。
项目的东面，是五矿澜悦溪山与山和宸园，一个打出“品质红盘”的标语，另一个喊出“总价约230万起”的价格，有点热闹。
五矿澜悦溪山与山和宸园
远洋万和方山望
南面，与中海一路之隔的是远洋万和方山望。
当其他项目还在营销产品、价格的时候，远洋万和方山望已经开始打造“氛围感”了。据置业顾问介绍，它是南京首个提出“艺术家”概念的社区，什么U-LIFE生活系统、U-HOME光影式建筑、U-SPACE交互式场景，买房君听不懂的一律当做高级理解。
项目共规划24栋住宅，其中16栋为18F高层，5栋为8-10F洋房，户型建面约89、108、126㎡。高层89、108、126，洋房108、129㎡。
户型图
其实，刨开花里胡哨的营销概念，项目最大的特色是创新地加入了公共生活空间：单向书房、健身房、儿童乐园，不同于其他项目会所的对外开放和收费制，远洋万和方山望的三大生活空间只对业主开放，且免费。
其中，单向书房是亮点中的亮点。置业顾问表示，单向空间是由许知远、于威、张帆等文艺媒体人创建的，后来流行成各类艺术家、文艺爱好者的频频光顾之所，含有“理想主义乌托邦”的意味。
远洋方山望售楼处实景图
现在明白“艺术家”概念了吗？不懂也没关系，你只要关注项目放风价精装3万/㎡、三大件没有地暖、预计本月底首开就行。
伟星万科四季光年
三大纯新盘的最后一个，伟星万科四季光年，也是唯一一个靠近地铁站的楼盘，距离地铁1号线中国药科大学地铁站步行距离约16分钟。
项目售楼处还未公开，目前在都会四季东区设立了临时售楼处，也没有沙盘，更没有样板间。只有区位图和户型图，虽然啥实质性的东西都没有，但不妨碍它放出消息：本月底开盘。
伟星万科四季光
置业顾问告诉买房君，项目共规划11栋25-26F住宅，户型89、106、125㎡，主力户型89、106㎡。简装放风价26300元/㎡，简装标准大概是2000元/㎡，三大件只有新风和中央空调，不包括地暖，总价约240万起。
户型图
三盘各有优势：中海胜在产品低密，远洋胜在社区创新，万科胜在交通便利。
十年房价走势曝光
大学城撑得起3万+的价格吗？
三大新盘野心勃勃，其中一个置业顾问告诉我，方山南是江宁大学城的3.0时代。可问题是，现在江宁大学城的配套，能撑得起3万+的房价吗？
说江宁板块佛系，不光是在板块炒作上，还在配套上，除了百家湖、九龙湖等核心板块，其他板块像是领养来的。
江宁，你看看大学城好吗？
地铁1号线，到了中国药科大学之后就再也没有走过。文鼎广场，大学城核心商业配套，独领风骚数十年。南外方山分校，对不起，民办的要摇号。
2021年了，当南京地铁要与安徽马鞍山无缝连接的时候，通往江宁大学城方山以南的公交车，甚至只有三辆。
梦工厂“梦碎”之后，大学城商业配套的全部希望，寄托在2019年出让的江宁城建G99地块上。几家纯新盘的置业顾问都告诉买房君，G99地块将建成体量约6.5万方的商业中心，建设周期大概三年，差不多和周边的住宅一起交付。
成也萧何败萧何，配套的短板，让江宁大学城成为南京为数不多的“房住不炒”板块，上车容易下车难。
十年前，大学城环方山的房价已经卖到了1万多一平，十年后，这里的房价还在努力“冲3”。你看看河西，再看看燕子矶！
买房君费了九牛二虎之力找到了大约十年前的几个项目的房价数据，跟现在的二手房价格比较，大家感受一下涨幅：
这十年，涨幅最高的文鼎雅苑，为189.42%，涨幅最低的五矿九玺台，为67.42%。
去年5月份，刷屏地产圈的一张图片——“2009年秋季南京在售楼盘项目一览表”：
图片来源于网络
河西、城中的就不说了，我们挑几个板块来比较一下。
桥北的弘阳旭日上城，2009年秋季均价4500元/㎡，目前价格最低的一区链家二手房均价22566元/㎡，涨幅约401%；
城北迈皋桥的大地伊丽雅特湾，2009年秋季均价8500元/㎡，最新链家二手房均价31038元/㎡，涨幅约256%；
江宁九龙湖的恒大绿洲，2009年秋季均价6000元/㎡，最新链家二手房均价30109元/㎡，涨幅约402%；
江宁岔路口的左邻右里，2009年秋季均价6900元/㎡，最新链家二手房均价30029元/㎡，涨幅约335%。
江宁大学城景枫加州城2009年均价13000元/㎡，最新链家二手房均价36429元/㎡，涨幅约180%；
江宁大学城涨幅垫底。
这时候再回过头看看上面买房君统计的江宁大学城的房价对比表格，感受到差距了吗？
有人说10年了，房龄比较老了，那么再来看看5年次新房的房价涨幅（实际上交付时间不到5年）：
一位业内人士这样评价：“十年房价还没翻一倍，相当于横盘。”
江宁大学城，真·房住不炒板块！