奥斯曼帝国的房价

埃迪尔内位于土耳其的西北部

房产是现代社会的重要资产，房价的变化与民众生活息息相关，牵动着民众的心弦。那么，在遥远的过去，在工业革命之前的古代社会，房产与房价扮演着什么样的角色呢？“安得广厦千万间”“居者有其屋”的名言，似乎印证着房子自古以来就是影响民众生活的核心要素。但是，由于年代久远、数据有限，我们对于古代房产、房价变化却知之甚少。Karagedikli与Tunçer最新发表在Economic History Review的论文挖掘了奥斯曼土耳其帝国的历史数据，试图刻画房价在古代社会的变迁趋势与影响因素。

该文的分析数据来自18世纪的土耳其城市埃迪尔内（Edirne）。在奥斯曼帝国占领君士坦丁堡之前，埃迪尔内是帝国的第三大城市，是帝国的重要政治、经济中心。在占领君士坦丁堡之后，君士坦丁堡（后改名伊斯坦布尔）成为了帝国的中心。即便如此，在很长一段时间里，埃迪尔内依然是帝国统治者苏丹的实际驻地，帝国对该城十分重视。这种地缘政治格局导致了该城的繁荣发展。17世纪末、18世纪早期，该城拥有4万左右的居民，其中80%是穆斯林。图1展示了该城的历史形态。

图1 埃迪尔内的历史形态

作者收集了1720年到1814年间多个年份的房地产交易数据。在样本中，每个时间点年份至少有12套房产被交易。因此，作者的数据库包含了这一时间段内2246个房产交易记录。利用这些数据，作者得以构造奥斯曼帝国在18世纪的房价变动指数。

作者首先观察了这些房产交易的地理分布。如图2所示，作者认为，房产交易在地理分布上较为平均。尤其在城市中心区（图2右侧），房产交易出现在各个区域。不过，作者也发现，在城市郊区（图2左侧），房产交易集中出现在少数地区。作者认为，这是由于人口集中造成的。郊区房价相对较低可能也刺激了交易。

图2 房产交易的地理分布

从作者整理的房价数据来看，埃迪尔内的房价在18世纪整体呈现稳定上涨的趋势。特别是在1790年之后，房价呈现上扬趋势。作者认为，这是人口增长、需求增加导致的。不过，名义房价的变化并不能完整反映生活成本的变化。为了提供更好的衡量，需要考虑通货膨胀的因素。

接下来，作者使用了粮食价格作为调整指数来控制通货膨胀，计算了实际房价指数（图4黑实线所示）。作者发现，虽然名义房价在上涨，实际房价水平保持了整体稳定、缓慢下降的趋势。作者还将埃迪尔内房价与荷兰阿姆斯特丹房价（图4中灰虚线）做了对比。在整个18世纪，作为西欧重要的商业城市，阿姆斯特丹的房价成本一直高于埃迪尔内。但是到19世纪初，两者的差距慢慢缩小了。

图3 名义房价变化趋势

图4 实际房价变化趋势

最后，作者分析了古代社会的房价影响因素。首先是房子本身的质量。显而易见，面积越大的房子，价格越高。其次，距离商业中心、水源越近的房子价格，也会更高。同时，社会政治经济形势也深刻影响了房价。由于黑死病、战争、政治动乱所带来的人口变化会深刻影响房价变化。特别是1768-1774年间的俄土战争（Russo-Turkish War）造成了大量的人口死亡与经济压力，导致了房价的下滑。此外，作者还发现，家庭关系、社会网络也发挥着很大的作用。大量的房屋交易发生在亲属、熟人之间，这些“内部交易”往往伴随着较低的“友情价”。这或许也是古代熟人社会的一大特点。

轮值主编：林 展 责任编辑：彭雪梅