闫浩的资本“双线”

三年前，景瑞控股的掌舵者闫浩，在中城联盟论坛上，曾以《房企的转型之道》为主题展开演讲。那时候，许多中小型房企都以“冲千亿”为圭臬，他却另辟蹊径，觉得调整模式，才是发展的正道。

大环境也确如闫浩所说的那样，调控基调持续导致了“钱贵”“钱短”，也使行业进入薄利的时代。于是，先知先觉的景瑞，开启了转型，在地产之外辅以大资管、公寓、办公、物业与投资等业务。

几年的时间过去，景瑞多元业务都得到了一定程度的发展。

独立于景瑞地产的体系之外，闫浩与陈新戈个人直接持股的企业，也有着借助基金，撒开投资大网的足迹。看起来，景瑞多元转型的灵感，不仅来源于“铁狮门”，还受到了实控人投资线条的启发。

投资逻辑

闫浩与陈新戈原为高中同学，90年代走出新疆之后，他们先后南行到海南。

那时候的海南正掀起一波“地产热”，平均每80个人就有一家房地产公司，全省财政收入的40%来源于地产领域。

不过，他们两人并没有沉浸在地产泡沫前夕的狂欢中，此后辗转北京、广州，最终落脚上海，并于1993年创立景瑞地产，启动首个项目“景瑞花园”。

截至去年年中，闫浩、陈新戈分别拥有港股上市平台景瑞控股39.97%、29.32%股权，景瑞控股则间接全资控制着海南景申投资管理有限公司、天津亿安城市设施开发有限公司。后两者分别持有景瑞地产79.7%、20.3%股权。

乐居财经查阅获悉，两位控制人除了总体上对企业进行把控之外，景瑞地产旗下的众多公司，并没有他们直接持股的身影。相反，尽管他们很早之前就撤出海南，但目前却仍亲自操持着两家海南企业。

其中，闫浩直接持有洋浦赛恩特科技实业有限公司（简称“赛恩特科技”）100%股权；陈新戈直接持有洋浦万宝隆实业有限公司（简称“万宝隆实业”）100%股权。

两家公司虽然没有股权隶属关系，但有着相同的电话，办公地点也仅有一墙之隔，联系密切。它们均成立于1997年，像是闫浩、陈新戈特意保留的对外投资平台。

闫浩通过赛恩特科技，入股了宁波梅山保税区朗灿股权投资合伙企业（有限合伙）（简称“朗灿投资”）、南海成长创赢（天津）股权投资基金合伙企业（有限合伙）（简称“南海成长创赢”）等。

在朗灿投资的股东行列里，还包括朗盛投资、东熙资本等资方；而南海成长创赢的股东阵容更是豪华，歌斐资产、中国平安、同创伟业集团旗下等多支基金，都参与其中。

由此，闫浩“抱团取暖”，构筑了自身的金融朋友圈，并借此投资着汽车服务、家居、科技、医疗、生物医药、能源等众多板块。投资标的中不乏有A股的康辰药业、园林股份，港股的爱得威建设集团，新三板的中健网农、朗进科技、佳晔能源等。

在投资的过程中，他享受着部分浮盈的回报。

以园林股份为例，它从事园林工程施工、园林景观设计、花卉种苗研发生产、园林养护等全产业链业务，刚于3月1日上市，发行价为16.38元。虽然次日有跌停迹象，但截至3月11日，它的股价仍有18.29元。

乐居财经依据股权链条计算，闫浩个人最终持有园林股份65027股，因此，其在短短十天内，即拥有12.42万元的投资收益，小赚了一笔。

而陈新戈旗下的万宝隆实业，情况与此类似。它通过海南万宝隆投资、上海瑞徵投资、海南天锦园艺等，延伸着自身的投资触角，电子通信、环境科技、酒店管理等领域都被涉足其中。

独立于景瑞地产的体系之外，上述这两条隐秘的投资链条，与闫、陈二人推动的企业产业投资多元化、扩大合作版图、以基金撬动大盘的发展思路，如出一辙。

多元转向

多元转型的大方向下，景瑞控股分出了办公、公寓、房地产基金、产业链投资等多条战线。几大业务板块之一的合福资本，是房地产生态圈和新兴消费领域的股权投资平台，其模式就与赛恩特科技、万宝隆实业相似。

乐居财经查阅获悉，合福资本的主体公司为“上海合福投资管理有限公司”，注册资本为1亿元。由景瑞控股副总裁、首席财务官陈超，担任企业的法定代表人。

在合福资本之下，控制着合嘉、合岚、合珏、合淳、合骏等诸多投资合伙企业，以此开枝散叶，撒开投资的大网。截至去年中期，合福资本累计在投项目15个，累计投资金额达10.6亿元。

相比于视标的而动、向外伸展的投资业务，闫浩更多地想在房地产的轻资产运营上，有所突破。

他曾经在转型的路途中突发感慨说，作为一家没有任何背景，也没有独特资源的民营房企，景瑞从2014年就开始思考转型问题，也一路研究国内外其他转型房企怎么做，但初期总找不到合适自己的模式。

最终，他在美国“基金化”运作的铁狮门中，找到了相应的启发。此后，他利用自己的金融“朋友圈”，让景瑞开始与“基金”共舞。

景瑞旗下的优钺资管，与市场上主流地产基金合作，共同担任GP（或联合管理模式），共同推荐、投资及管理项目，以此搭建景瑞基金化运作体系，形成 “地产+金融”模式，由此以较低成本募集到更多资金。

官网显示，优钺资管目前拥有优宁私募股权基金、天佑一号私募股权基金、景商私募股权基金、天福一号私募股权基金、优邦私募股权基金等产品，为台州、上海、天津、苏州、南京等地的住宅项目。

其中，优邦私募股权基金目前正处于存续状态，它是优钺资管首支母基金，规模为10亿元。在基金发行过程中，其引入了多个投资主体，包括战略合作伙伴洛德基金、优钺合淳景秦结构化契约型基金等。

优邦私募采用多项目组合、纯股权循环投资的方式，对以景瑞操盘为主的房地产项目，进行股权投资。这样的基金产品，对于景瑞引入低成本现金流、调整债务结构等，有着一定的裨益。

数据显示，景瑞控股的债务类型结构，近年来出现了较大的变化，其中信托的比例从2017年的28.6%，降至2019年的3.82%。

而截至去年年中，景瑞控股在手现金120.31亿元（受限制现金17.24亿元），总借款为194.43亿元；其中，一年内到期的借款为87.52亿元，足够覆盖短期债务。

另外一条颇受重视的业务线，是景瑞不动产。截至2020年年中，景瑞不动产在京、 沪、苏、杭四大城市布局公寓12家，商办项目3个，资产管理规模逾86亿元。

经过了几年的转型期，景瑞的房租、物管、装修以及其他业务的收入比例正在逐渐提升，但近年来，它们的毛利率偶尔呈现出较大的变动幅度。这说明它们在运营上，还有不成熟之处。

不过，这是转型过程中必然会经历的阶段，市场上一蹴而就的事情太少，大多都是在总结成长中螺旋式上升。

来源：乐居财经