读懂区域的年轮，方能看清区域发展的需求。
当一个区域迎来新的历史阶段，其生活变化必将翻天覆地。
光谷中心城是光谷的新中心。今年是“十四五”开局之年，也是光谷中心城规划诞生的第二个五年。
根据规划，到“十四五”末，光谷经济总量计划达到4000亿元，高新技术企业总数达1万家，研发投入占比达到10%以上，上市企业达到100家。
这意味着光谷中心城的发展将从第一个五年的高速增长，迈向第二个五年的高质量增长。
随之而来的区域楼市也将从以刚需为主的产品，进入到以改善为主的产品。
未来，武汉的豪宅将主要出现在两个区域，一是作为金融和商务中心的二七滨江，二是作为科技中心的光谷中心城。
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下个五年，将颠覆光谷中心城生活
2020年，光谷GDP迈上2000亿元台阶，逆势增长5.1%，继续领跑武汉各区。
今年是“十四五”开局之年，同时也是光谷中心城诞生的第二个五年开局之年，光谷这个新中心正在发生质变。
光谷中心城的第一个五年发展是从无到有的过程，是以基建落地的五年。
所以在这新旧五年交替之际，我们看到了一系列区域重大工程竣工和规划兑现。比如：
武汉市首条出城地铁——地铁11号线的左岭-葛店段已经通车。亚洲规模最大的地下综合管廊——光谷中心城地下综合管廊即将建设完工。
光谷中心城地下管廊效果图
连接高新二路到武汉高铁站的地铁19号线全线动工，光谷生态大走廊空中轨道一期工程将于今年投入使用。
同时，光谷中心城的三大超级商业中心——中粮大悦城、瑞安光谷创新天地、龙湖天街也将于这两年开业或开街。
另外，我国长期面临国际“卡脖子”的尖端制造业也将在“十四五”期间攻坚。
目前，长江存储、华为海思武汉光芯片工厂、武汉国家生物样本库多个重大高科技创新项目，已在光谷建设和布局。
小米武汉总部
华为和小米的武汉总部已经投入运营，小米每年将新增1000人就业。
由于光谷中心城第一个五年的规划兑现，接下来大批量的高新企业和高端人才将加速进驻到区内。
而这批人才将具有高科技、高文化、高收入的“三高”特征。整个光谷中心城的生活氛围和生活主张将随之发生根本性的改变。
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高端改善产品将一房难求
当“三高”人群大部队进驻光谷中心城后，区域内的楼市矛盾将由新房供需矛盾转向高级居住供需矛盾。
目前，整个区域的地价不断攀升，去年最新地王楼面地价已经逼近1.58万元/平米。
区域内的新房市场已经供不应求，不少楼盘是无房可售。另外，新房价格也全面进入到2万元/平米的历史大关。
更值得关注的是，区域的住宅用地划分已经接近尾声。这直接导致新年以来，区域内二手房的成交单价已经跳涨到2.1万—2.2万。
尽管楼市异常火爆，但呈现出来的基调却是刚需。前期进驻光谷中心城买房的人群主要以刚需为主，而作为区域未来的主力人群——“三高”人群还没有跟随企业进入，或者还没有释放购房换房的改善需求。
这也导致开发商从迅速回款的逐利思维出发，更倾向于做刚需盘定位。
于是大量的楼盘虽然价格已经到了2w大关，但户型设计、交付标准（毛坯为主）以及业主主体仍以刚需为主。
日新月异的光谷
这也使得未来“三高”人群在纯改善居住需求下出现选择面较窄的尴尬。这种高级改善的供需矛盾将在未来五年凸显。
未来，区域楼市将出现零和博弈，由于市场库存量（新房与二手房）几乎都是刚需产品，因此刚需产品的价值更多是靠土地红利水涨船高，而在横向竞争中难以脱颖而出。
反倒是高端改善需求产品的稀缺价值将不断被放大。
在光谷中心城全面进入高质量发展的新五年里，谁能引领高端产品的制造，谁就能引领整个市场。
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地王入市，能否问鼎区域顶豪？
整个光谷楼市今年最受人期待的就是德商摘牌的地王地块即将入市。
2020年8月11日，位于光谷中心城的P（2020）073号地块引起房企激烈，经过117轮竞价，德商集团以总价164680万竞得，楼面地价高达约14369.98元/平米，溢价105.39%，成为区域楼市新地王。
该地块位于光谷中心城高科园二路以北，神墩三路以南，总建面约17万平方米。
该地块是否会打造出一个与地王身份匹配的纯高端改善盘以填补区域未来的需求空白？这个楼盘又究竟能做成什么样子？
该项目地块占据了光谷中心城的核心地段，即靠近光谷中轴光谷五路，这里环伺有光谷中心城乃至整个光谷最优质的配套，包括教育、商业、交通、总部企业办公集群、生态公园等。
大悦城效果图
交通上，区域内已经规划建设有五纵五横的交通网，地铁和自驾出行方便。
教育上，项目与片区最好的公立小学光谷十七小直线距离约700米，与光谷外校直线距离约600米。
生态上，项目西侧紧贴星河公园，周边还有新月溪公园、豹子溪公园、驿山高尔夫公园等。
商业上，龙湖天街、中粮大悦城、瑞安创新天地等超级商业中心在这两年都将相继开业或开街。
光谷外校
显而易见，该项目地块所在位置就是光谷中心城的核心优质生活区域。核心地段扎堆优质资源，理所应当打造出传世的顶级豪宅。
新月溪公园效果图
目前，该地块传出两条令人欣喜的消息：
第一是该地块将打造高端改善社区，共建造9栋高层住宅，面积段主是建面约143㎡-195㎡的大平层产品，且是精装交付。
第二是该地块将由德商、彰泰、佳兆业三家百强品牌房企联手开发，各自进行优势互补。
德商锦江天玺
德商集团是顶豪产品专家：
德商将带来TOP系产品“天玺系”。“天玺系”产品遵循“非核心地段不选，非成熟地段不选，非优质资源不选”的选址原则。
该产品已成为成都人首选的城市豪宅产品。德商迎晖天玺、德商新希望·国宾锦麟天玺、德商锦江天玺等都是炙手可热的传世作品。
彰泰集团是物业管理与服务专家：
彰泰以广西为大本营并开拓全国华东、华中、西南三大区域，目前已开发全国16城9县100多盘，销售金额和销售面积广西第1名、广西房企新增土储货值第2名。
连续四年入围中国物业服务企业综合实力百强名单，荣膺中指院“2020中国物业服务西南区域品牌价值TOP10”、“2020中国物业服务品质领先品牌TOP10”等。
佳兆业集团是港式精工专家：
佳兆业始终站在城市综合产业运营者的高度，推动产业升级和城市更新。
连续多年荣膺“中国房地产城市更新领先品牌第一名”、“2020年中国上市房企综合实力百强第20位”等共计130多个国内奖项。
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比肩全球，为顶流打造传世之作
三家联手开发该地王地块，项目取名为翡丽天玺。
德商、彰泰与佳兆业也通过取名致敬了世界奢侈名表百达翡丽，表达了打造传世名品的愿景。
纵观世界级豪宅无不是占据城市核心地段并拥有一线稀缺的景观视野，如纽约的曼哈顿ONE57、伦敦的海德公园壹号、上海的汤臣一品等。
海德公园壹号景观视野
翡丽天玺也是如此，在核心区位占尽优质景观视野与低密优势。它的绿地率高达35%。
它是光谷第一座内外双公园环绕的住区，外部无缝连接星河公园，内部打造四大星空主题园林。翡丽天玺宛如镶嵌在城市中的一块翡翠。
翡丽天玺鸟瞰图
翡丽天玺是纯住宅且纯改善社区，地块容积率仅仅2.5，是非常难得的墅质条件。
一般光谷该区域项目在同等条件下都会选择做高低配（即高层+叠拼）设计，以求溢价最大化。但这种设计其实是牺牲了高层住户的舒适度。
而翡丽天玺共建造9栋住宅楼，基本沿星河公园分布，宛如生长在公园里的高档住区。公园呈南北向走势，跨度约3公里。
小区坐北朝南，楼间距基本在55米左右，并且做的是两梯两户设计，不仅私密性强、舒适度高，且拥有极佳的景观视野。
翡丽天玺效果图
翡丽天玺地块整体沿高科园二路分布，南低北高，形成富有节奏感变化的天际线，在区域内能够成为强烈的视觉标识。
翡丽天玺外立面效果图
同时能够提升城市形象，这是豪宅的重要标志。翡丽天玺也是光谷中心城唯一一个做公建化外立面的新盘，外立面采用“钻石”流线型设计，外立面材料采用节能保温玻璃+铝合金型材。
这种设计成本高昂，美观大气且历久弥新，能够在未来相当长的时间里保持楼栋立面形象高档大气，使得房屋价值坚挺。
翡丽天玺售楼部效果图
在产品的多个细节上都能够看出翡丽天玺的豪宅气质：
户型产品建面积段控制在约143㎡-195㎡，即小区未来圈层更加纯粹。室内层高采用的是3.15米豪宅标配，户型四开间朝南，并采用大横厅设计。
产品以精装交付，全部采用国际一线品牌，精装定标基本是区域最高。还有泛会所、公共空间以及未来引入“金钥匙”标准管家服务等。
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结束语
根据规划，到“十四五”末期，光谷GDP将达到4000亿，是在今天产值基础上翻倍，也基本等同于今天武汉GDP的四分之一。
伴随国家发展战略的倾斜，科技中心光谷必将进一步拉开与其他产业板块的发展速度。
可以预见，全国乃至全球的顶尖技术团队、一流企业和人才将不断涌入光谷的新中心——光谷中心城。
伴随光谷高质量发展，这批顶流人群的生活需求与生活主张将颠覆光谷的生活。
从建房、卖房，到卖房、收房、住房的过程，是一个三至五年甚至更长的周期，谁具有趋势性眼光，谁就能赢得未来。
翡丽天玺，为定义光谷顶流生活而来，献给有眼界的光谷人。
本文作者：冯毅成
校对：玉明
编辑：陈大壮
出品：武汉房研社《主编笔记》