作者 / 许涛（房地产高级研究员）
编辑 / 封成
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巨大财富的背后，都隐藏着罪恶。
——电影《教父》
2021年3月25日，佳兆业2020年业绩发布会如期举行，佳兆业集团董事局主席郭英成在镜头的注视下正襟危坐，略显疲态。
据业绩报告，佳兆业集团在2020年的表现较为亮眼。
2020年，佳兆业集团实现合约销售金额1069亿元，同比增长21%，正式迈入千亿房企的行列。其中粤港澳大湾区表现突出，销售金额占比达58%，结转收入占比达71%。
近三年来，集团销售年复合增长率达24%，业绩增长动力强劲。
此外，2020年佳兆业集团实现营业收入558亿，同比增长16%，毛利润为159亿，较上年增长15%，净利润和归母净利润分别为52.8亿和54.5亿，较上年分别增长26.8%和18.6%。
随着2021年1月1日房地产融资「三道红线」的正式实施，蒙眼狂奔的地产时代就此宣告结束。
2020年，各大中小房企纷纷摒弃高杠杆、高周转，向「三道红线」的绿档冲刺。
具体的「三道红线」为：
红线1：房企扣除预收款以后的净资产负债率高于70%；
红线2：净负债率大于100%；
红线3：现金短债比例小于1倍。
截至2020年末，佳兆业净负债率由144%降至98%；现金短债比由1.1倍提升至1.56倍；剔除预收账款的资产负债率这一指标也由上年末的75.9%下降至70.3%。
佳兆业在2020年实现了「三道红线」由橙转黄。
虽然目前仍有一条指标超红线，但佳兆业表示2021年年底就有望实现「三道红线」全部达标，转为绿档。
莫看江面平如镜，要看水底万丈深。
如今表面风光，被称作湾区「旧改王」的粤系房企佳兆业集团，有一道难以言明的狭深伤疤。
郭英成执掌的佳兆业在2014年引爆了地产圈的政治海啸，导致触发多米罗骨牌效应，产生了一连串的诡怪疑云：
深陷贪腐漩涡却能迅速翻身，被爆财报作假至今仍是悬案，短短6年更换5次CFO......
在这个神秘的家族企业身上，诡秘之事层出不穷。
「旧改」掘金路
「宁可睡地板，也要做老板」是潮汕多数人的刺客信条。
生在潮汕普宁的郭俊伟、郭英成、郭英智三兄弟也不例外。在佳兆业成立之前，郭氏家族主要在潮汕一带从事贸易及工业生意。
佳兆业在2009年的招股说明书中提到：“我们集团由郭氏家族创办，起源可追溯至1999年6月成立的深圳佳兆业地产，其于深圳从事住宅物业发展。”
1999年，郭氏家族正式涉猎房地产。血统自带的商业天赋，让他们敏锐的嗅到了「旧改」这条蹊径。
因此，佳兆业的第一个烂尾楼改造项目「桂芳园」诞生了。
「桂芳园」原本是布吉龙泉别墅用地，当时处于烂尾阶段，位置偏远且人烟稀少。佳兆业接手后，结合地形与市场需求，将其规划成开放式主题公园。
2000年9月，桂芳园一期一经发售便迅速获得市场的强烈反响，郭氏家族吃到了地产的第一桶金。随后，佳兆业继续加推，接连开发到八期，桂芳园顺理成章的成为布吉第一个大型社区。
到了2003年，佳兆业持续发力，以4亿元人民币的重金买下深圳著名的烂尾楼「子悦台」。这个楼盘位于深圳市委对面，背靠深圳首家购物中心中信城市广场，虽然所处位置优越，但却烂尾近十年。
佳兆业用了不到三年时间，大刀阔斧的整改将「子悦台」包装为深圳佳兆业中心，这也是佳兆业第一个住宅兼商业综合开发项目。
几次成功改造烂尾楼的经历让佳兆业声名大噪，佳兆业自此在「旧改」路上一去不返，布局开始从深圳的关外进入关内，从住宅拓展到商业地产。
佳兆业的布局从2004年开始向珠三角、西南地区等区域扩张，同时随着深圳进入城市更新阶段，佳兆业逐渐涉足旧城、旧村、旧工业区的改造更新。
随后的2005年，佳兆业接手「中国第一烂尾楼」——位于广州的中诚广场项目，并于2008年初改造完毕开始对外租售。
值得注意的是，中诚广场项目背景复杂，多名官员因此落马，郭英成也牵涉其中。但被郭英成带领的佳兆业，却并未受影响，属实有点诡秘。
躲得了一时，躲不了一世。中诚广场项目成为佳兆业后续频近倒闭的第一个导火索。
佳兆业区别于其他房企的最大特征就是拿地方式，与其他房企主靠招拍挂不同的是，佳兆业主要是靠收购烂尾楼及与其他开发商合作。
显而易见，这样的方式能够以较低的成本获得土地资源，进而获得相对较高的利润回报。
据年报数据，2008-2013年佳兆业的年销售额从31亿元增长到239亿元，年均复合增长率达48%。自此，窥得先机的佳兆业集团依托旧改的红利，实现了规模的快速扩张，在大湾区站稳了脚跟。
2009年12月，蒸蒸日上的佳兆业在香港联交所挂牌上市，郭氏家族信托基金透过大昌、大丰、大正三家公司控制佳兆业，持股比例61.35%。当然，这背后离不开潮汕帮的合力推动。
郭英成还为旧改专门成立了国内首家专业城市更新公司，并于2013年9月升级成为佳兆业置业集团，聚集了近300名精通规划设计、商业谈判、法律等专业人才队伍，被认为是目前国内城市更新领域规模最大、经验最丰富、专业能力最强的团队。
佳兆业「旧改专家」的名号就是出于此。
如今，城市更新方面，佳兆业绝大部分储备项目位于大湾区，广深两地货值占比高达86%。目前佳兆业201个城市更新储备项目中，有120个位于深圳。
随着2021年3月1日，全国首个城市更新地方立法《深圳经济特区城市更新条例》的正式实施，将进一步加速佳兆业城市更新项目转化。
「旧改」成为了佳兆业打开金库的财富密码，但同时也成为了把其拖下神坛的最大黑手。
我的财报我做主
既然旧改的利润这么高，为什么不是每个房企都有能力去做大做强？
原因很简单，旧改项目非常复杂，涉及到很多部门，如果没有良好的官方关系，不仅很难拿到优质项目，而且还可能背负连坐的风险。
佳兆业就是血淋淋的例子。随着其在深圳的旧改生意越做越大，不乏有风声传出：郭英成与地方官员存在「灰色交易」。
成也萧何，败也萧何，佳兆业的旧改晋级路终究还是塌了。
2014年11月，由于掌门人郭英成牵涉原深圳市委书记腐败案，佳兆业集团成为官方的重点监控对象。
同月，佳兆业在深圳的上千套房源被深圳市政府锁定；12月，佳兆业两家位于深圳的子公司被政府限制转让股本权益、佳兆业申请重续国家一级资质证书被暂停处理、佳兆业所有地产业务被深圳市政府叫停。
受此影响，佳兆业大量资产被冻结，项目停工，股票停牌，进而触发大批债务交叉违约。
郭英成更是远遁香港，蜗居在“望北楼”套房里远程收拾残局。
有人的地方就有江湖，有老板的地方就有帮派。
与郭氏家族同属潮汕帮的张峻，看着自家伙计受难无法坐视不管，郭氏家族将自身11.21%的股份转给张峻的生命人寿，后者持股升至29.96%，成为佳兆业单一机构大股东。
此外，郭英成也辞任董事会，与佳兆业切割止损，但这并不能解决佳兆业债务压顶的根本问题。
当时，佳兆业高额的境外债务将在五年内先后到期，由于其多个项目被查封、冻结，难以产生现金流，到时是否能偿还成为未知。要想按时解决债务，首先就得跟银行等债权人取得谅解，同意协商对公司进行重组，从而完成对项目的解冻，产生现金流。
这是佳兆业活下去的唯一办法。
危难之间，爱捡漏的「救火队员」孙宏斌果然登场了。
2015年2月初，佳兆业把上海的4个优质项目卖给融创，并且融创曾准备以总计约45.5亿港币收购郭氏家族持有的佳兆业49.25%股权。在融创的帮助下，佳兆业偿还了一到期的债务利息并恢复了股票交易。
但当年的5月28日，融创却宣布终止收购佳兆业。
随后在一次发布会上，孙宏斌宣称：“刚刚接触时，佳兆业披露的每股净资产约4.5港元，我收购价格是每股1.8港元，总共约3亿美元，但走进一看，佳兆业每股价值几乎为零。”
郭氏家族无论如何也想不到，本以为能通过融创逃过一劫，没想到却是被融创一掌击碎了最后的脸面。
闹得如此不堪的原因是，融创团队进驻佳兆业清查盘点公司资产和债务时，发现佳兆业实际负债远高于650亿元，并不是财报上公布的297亿人民币，于是在境内外债务重组及收购谈判时压低收购价码，但因双方始终无法谈妥，融创最终还是宣布放弃收购佳兆业。
2015年年中，佳兆业选择自救。患难见真情，张峻再次出手相救贷款给困境中的佳兆业，随后辞任半年多的郭英成，退掉了四季酒店的包年套餐重返佳兆业，再任主席。
比电视剧还精彩的是，2016年，张峻因同样涉嫌贪腐疑案，被当局要求协助调查。
祸不单行，福无双至。
还没喘过气的佳兆业同年被爆财务作假，佳兆业指责是融创放出的消息，融创矢口否认。
作假事件持续发酵，变得一发不可收拾。佳兆业的高管因此悉数辞职，离职重灾区集中在集团旗下主要负责融资的金融集团。
此前普华永道为佳兆业出具的审计报告中就称佳兆业2014年度财务报表“多处存在漏洞以及重大报错”。根据普华永道的要求，佳兆业集团董事会于2015年4月成立独立调查委员会，并聘请独立第三方机构富事高咨询有限公司开展独立调查。
直到2016年12月19日晚间，佳兆业集团在香港联交所发布公告，公布了上述审计事项独立调查的主要结果。
这份「独立调查报告」历时一年半，报告的核心结论是：佳兆业存在总额为308亿的未偿还负债，佳兆业此前并未向普华永道披露，是「重大会计错误」，这41项借款协议是部分「前雇员」在未得到公司管理层授权并且「管理层不知情」的情况下私自造成的。
这么大的一口锅就这样被不知名的「前雇员」背下了。
难道这就是全部的真相吗？
佳兆业的财务问题一直以来都像一团迷雾，其频繁的金融人事变动更让业内坚信：佳兆业最真实的财务问题远远比目前披露的复杂的多。
2014年以来，佳兆业6年间换了5任CFO。
2014年12月，佳兆业原CFO张鸿光辞职；万兵于2015年底接任CFO，短短5个月后就离职；2016年5月，黄志强接任，两年后离任。2018年6月，有德意志银行背景的刘富强接任CFO，2020年5月离职。
2020年5月，佳兆业设联席CFO，由吴建新和孙暐健两人担任，这种双黄蛋的骚操作，让业内大跌眼镜，并纷纷扬言，此举太过胡闹。
一家上市公司的CFO如此不稳定，不禁引发了业内的种种猜想。
至于佳兆业集团能顺利活下来，转危为安，源于2016年的成功重组。
对此郭英成认为：“公司重组成功，是因为有良好的信用和一线优质资源，尤其是土地资源。同时得到了相关金融机构，特别是中信银行、中国银行、平安银行、信达的支持。”
郭英成还借机布局银行、保险、信托、证券等全牌照金融集团。
现在的佳兆业，早已是一个集房地产开发、商业地产运营、物业管理服务、文化、体育、科技为一体的多元化企业集团。
尾声
据2020年业绩报告显明，佳兆业在逐渐「去诡秘化」。
但是因为领跑城市更新赛道的特殊性，其中的利益牵扯很难彻底说清。
当前，得到警示的佳兆业开始重新布局发展方向，力求分散企业风险，「重仓旧改」将不会是唯一命脉。
佳兆业集团首席经济学家、集团控股副总裁刘策曾在「2020中国城市运营与发展峰会」上公开表示道：
“佳兆业现在是两条腿走路，一方面抓住城市更新，另一方面利用公开市场招拍挂和收并购。”
根据企业披露明细计算，2020年佳兆业通过招拍挂、收并购以及城市更新等多元化渠道共新增47幅土地，新增土储全口径建面921.2万方,拿地金额792.4亿元。
可见，招拍挂与收并购市场将在未来成为佳兆业新的利益增长点。
这或许就是“旧改之王”的风险平衡术。
参考资料：
1.《潮汕帮江湖风云录》-地产八卦女
2.《佳兆业隐藏着天大的秘密》-攸克地产
3.《佳兆业起死回生，郭英成狡兔三窟 | 棱镜》-棱镜
4.《佳兆业让整个地产圈不寒而栗的七个警示》-地产大爆炸
5.《高息借钱买贵地 佳兆业首届双蛋黄CFO不太行》-迷雾星球
6.《融创好眼力！佳兆业再现财报造假，隐藏债务近400亿》-商业地产观察
7.《年报点评|佳兆业：持续巩固湾区优势，净负债率五连降》-克而瑞地产研究
8.《佳兆业2020成绩单：经营指标均衡增长 发展动能强劲有力》-佳兆业集团控股
9.《千亿房企佳兆业：大湾区占比过高存隐患，努力5年后负债仍踩红线》-WEMONEY研究室