最近，苏州的房价有些魔幻。
先是仁恒海和院173.81㎡的房源，以1820万的价格成交，折合下来单价达到了10万/㎡。
没过多久，3月25日，玲珑湾花园七八区303.00㎡ 的房源，以3500万的价格已成交”。
303㎡，3500万成交，算下来，成交单价大概11.5万/㎡，苏州的房价天花板被捅破了。
4月初，苏州春晓别墅总成交价4500万，成交面积约357㎡，成交单价约12.6万/㎡，从挂出到成交只花了3小时。
苏州的房价天花板再次被捅破。
不止是园区的房子价格屡破新高，新区的狮山板块价格也开始突破7万/㎡。
这套房子141.83㎡，成交总价1020万，折合成交单价71918元/平。
重点是这套房并非别墅，而是平层，相比1月份的同户型房源，成交价大概涨了1万/㎡。
苏州房价天花板已经直冲12万/平，不少人心生疑问，苏州配得上这么高的房价吗？怕不是泡沫越吹越大，快破裂了吧。
其实，如果你对苏州楼市有些了解的话，就会知道，苏州的房价离泡沫还有一定距离。
理由1：高价房是特例，且确实配得上高价
我们先来看看这两个捅破苏州房价天花板的房子分别在哪儿。
成交单价12.6万/平的春晓别墅，位于苏州园区芙蓉街（湖滨大道公交站附近），是临金鸡湖建的纯别墅小区。
成交单价约11.5万/平的玲珑湾花园，更是苏州楼市传奇般的存在。
玲珑湾花园位于金鸡湖北侧，现代大道沿线，可以欣赏到一线湖景，除了成交总价不断升高，连车位也曾卖出过96万的天价。
这两个楼盘，从起点就决定了它的高价。
目前，苏州金鸡湖边的新房所剩无几，万科左岸公寓和新鸿基ICC环贸汇开盘时间至今未定，翠湖雅居二期何时开盘也是个谜。
像春晓别墅这样的湖景别墅，在苏州，是卖一套少一套了。
产品的稀缺性也是这些房子能卖出高价的原因。
这些高价二手房能在朋友圈广为传播，正是因为像这样的高价房少有。
根据链家的数据，苏州园区二手房均价在41674元/平，能卖出高价的房子只是少数，且它们的地段、配套都绝佳，完全配得上高价。
理由2：人口不断，需求不断
苏州是江苏省常住人口最多的城市，根据《2020年苏州市国民经济和社会发展统计公报》，截止至2020年末，苏州全市常住人口1075万人，比上年增长0.3%。
1075万人口常住苏州，可以想象苏州的住房需求有多大。
我们再来看看苏州的产业构成。
苏州最先发展的是制造业，因为毗邻上海，苏州承接了很多上海外溢的制造业，尤其以昆山为主，在很长一段时间内，苏州就是“打工人”的天堂。
一直依靠第二产业是不可取的，苏州也开始了产业结构升级，逐渐发展第三产业，减小第二产业的比重。
截至2019年，苏州第三产业在地区生产总值已经达到了51.5%，至此，我们可以看出苏州在产业升级这一方面完成度还是很高的。
据了解，2020年江苏全省A股新增上市公司61家，这其中，苏州占25家，同时，苏州上市公司的存量数优势也进一步扩大，占全省比例的42.73%，接近一半。
根据苏州市统计局发布的《2020年苏州市经济运行情况》，苏州全市居民人均可支配收入是62582元，在全国位于前列。
由此，可以看出，苏州是不缺乏购买力的，刚需人群很多，同样，改善人群也很多。
看到这里，可能会有人说，苏州的房价对于很多人而言还是很高，在苏州买不起房的大有人在。
但是，下面我想说的就是，原本苏州的房价还能更高。
理由3：限购政策打击炒房客
苏州的调控政策要从2016年开始说起。
2016年10月，苏州政府出台进一步加强房地产市场调控的有关措施，其中，进一步调整商品住宅购买政策。
1、非本市居民目前不能再买第2套房。即使买第1套房，也要满足2年内，在苏州各区市（除张家港、常熟）累计缴纳1年以上个人所得税或社保的条件。
2、本市居民拥有3套以上住房的，不能再买房。
3、各类人才参照户籍居民政策。
这条措施，严格控制了购房套数，打击了一部分炒房客。三年后，限购政策进一步完善。
2019年5月11日，苏州工业园区全区域、苏州高新区部分重点区域开始限售，新房限售3年，二手房限售5年；
从这里开始，苏州施行部分区域限售了，两个月后，政策再加码，限售扩展至苏州六大区。
2019年7月24日，苏州市人民政府发布了《市政府关于进一步完善我市房地产平稳健康发展的工作意见》，提高外地人购房门槛。
主要政策如下：
1、外地户口需3年内连续缴满2年社保（常熟张家港不受影响）；
2、六大区新房3年限售、二手房5年限售；
3、住宅用地鼓励实行“限房价、限地价”。
发现没有，政府出手，从宏观调控层面，一方面从房子的套数方面限购，打击炒房客；
另一方面加强住房信贷税收管理，对开发商和行业进行管理，限制房子的价格，尽量让刚需们买得起房。
理由4：土地供应指标化
中国的城市土地供应很特别，是“指标化”供应，简单来说，就是中央每年会给每个省份和城市审批建设用地指标。
今年2月，网上流传一份文件，住建部发文将直接监控22个热点城市房地产市场，该文件要求这22个城市的住宅用地每年限量出让三次，集中公示，集中招拍挂。
目前，网传名单上的郑州、青岛、天津、南京、杭州、苏州都在4月1日之前发布了相关政策，而苏州卡在3月的最后一天发布。
苏州的供地新政落地后，苏州将在4月、7月、10月集中供地。
这对于开发商而言，日子更难过了，但对于购房者而言，也许是件好事。
拿地端集中供应，拿地周期接近，开发商的工期接近，这也就意味着以后：
新盘会扎堆供货。
这对于购房者来说，选择就变多了，而房企之间的竞争更加激烈，价格战难免。
最后，我们来总结一下，首先，苏州人口众多，住房需求量大，且不乏购买力，所以苏州的房价不会有太大的起伏，稳字当头；
其次，苏州政府严格执行限购政策，再加上土地供应指标化，两者结合，一方面打击了炒房客，另一方面又给了刚需族很多选择的空间。
结尾，想提一下江苏苏北的房价，去年年底，苏北房价集体上涨。
以淮安为例，去年年末，淮安的学区房成交破4万/平，今年1月，淮安的一套学区房直接破7万/平。
要知道淮安的GDP才勉强过4000亿，均价1万多/平，但房价的天花板已经是7万/平。
相比之下，苏州GDP总值破两万亿，均价2万/平，房价天花板12万/平。
看到这里，大家还会觉得苏州房价有泡沫吗？
