十年对赌保利润 销售目标增0.9%仍踩“红线”

4月15日，阳光城集团发布2020年年报并举办2020年度业绩说明会。

“进入以利润为导向的发展阶段”成为阳光城在本次业绩会上释放出来的信号，阳光城执行董事长、总裁朱荣斌：“利润率低不可怕，可怕的是产生亏损。”。

4月15日，阳光城集团（000671.SZ）发布2020年年报并举办2020年度业绩说明会。

“进入以利润为导向的发展阶段”成为阳光城在本次业绩会上释放出来的信号，“利润率低不可怕，可怕的是产生亏损。”阳光城执行董事长、总裁朱荣斌在业绩会上如此说道。

2020年，阳光城的整体业绩增幅明显，全年营收822亿元，同比增长34.60％；归母净利润52亿，同比增长29.85％。但同期毛利率18.88%，同比下滑6.66%。

2020年，阳光城实现全口径销售额2180.11亿元，权益销售金额1395.65亿元，权益占比为64.02%，达成年度销售目标；2021年，其将年度销售目标超过2200亿元。

截止2020年末，阳光城剔除预收账款后的资产负债率79.1%依然“踩线”；朱荣斌称，阳光城2021年会继续保持“黄档”。

“2020年最浓墨重彩的一笔，是公司成功引入泰康人寿成为战略股东。”寿康入股后的阳光城，也在“十年对赌协议”之下首次公布了“两个五年计划”来说明未来公司的发展目标。

毛利率难题：利润低不可怕，可怕的是亏损

2020年，阳光城实现营收821.71亿元，同比增长34.60%。其中，建工板块收入8.97亿元，同比增幅达193.56%；房地产行业贡献了96.01%的营收为788.89亿元，同比增长34.27%。

同期，阳光城实现全年管理费用、营销费用规模及费率双降。其中，管理费用19.78亿元，同比下降9.58%，管理费率2.41%，同比下降1.18个百分点; 营销费用24.02 亿，同比降低6.49%；营销费率2.92%，同比下降1.28个百分点。

2020年，阳光城实现归母净利润52.2亿元，同比增长29.85%；扣非净利润51.91亿元，同比增长32.52%。

行业下行趋势之下，阳光城2020年毛利率为18.88%，同比下滑了6.66%。此前2017~2019年，这一指标分别为18.73%、20.48%、21.55%。

同期，阳光城的净利率为6.68%，同比下滑了0.4个百分点。此前的2017~2019年，这一指标分别为11.8%、13.3%、12.19%。

对此，阳光城集团执行董事长、总裁朱荣斌坦言，这几年因为限价、调控的原因，行业利润率确实在下降，“因为我们过去利润率也不高，目前还是处在平稳的情况下”。

在他看来，房地产行业已经告别了高红利的时代。适应了调控以后，利润率下降一段时间之后，就会维持在稳定状态了。

他表示，扩大利润规模的背后，重要的是确保利润安全的实现，“利润率低不可怕，可怕的是产生亏损”。

险资入股“十年对赌”942亿净利润，提两个“五年计划”

事实上，伴随着寿康的入股，在“十年对赌协议 ”之下，对于阳光城而言，“兑现业绩及利润增长承诺”已成为重中之重。

2020年，房地产市场上演了两起险资与房企的“联姻”大戏，最终招商蛇口引入平安失败，阳光城成功牵手泰康。彼时，阳光城引入泰康34亿战投，并签下了10年942亿净利对赌协议。

具体而言，阳光城许下一个“10年承诺”：前5年总归母净利润不低于340亿元，后5年累计归母净利润达601.64亿元，10年承诺归母净利润总计达942.23亿元；而如业绩未达标，则阳光城须对泰康进行相应现金补偿。

“2020年最浓墨重彩的一笔，就是成功引入泰康人寿成为战略股东。”朱荣斌在业绩会上称，泰康入股比例超过13%，同时派驻两名董事参与公司管理，用现代的公司经营理念优化治理结构提升管理规范；此前在4月5日，泰康和阳光城还正式签订了战略合作协议，将在资金、项目投资及物业上市等各业务板块展开合作。

“阳光城已经做出了十年的业绩承诺，这将是对我们经营管理的一个严峻的考验。”他表示，根据发展目标阳光城制定了公司未来10年的发展规划，即两个“五年计划”。

在第一个“五年计划”（2020年到2024年底）的规划中，阳光城寻求“利润规模持续稳健增长”、“三道红线”全部达标，“绿色智慧家成为IP”等目标的实现。

在第二个“五年计划”（2025年到2029年底）的规划中，阳光城称，要在地产相关领域开辟新赛道，具备获取稳定收入、持续发展的能力，打造面向未来、自我造血、不断迭代的可持续发展组织。

阳光城是闽系房企中的一员，2016年至2019年，阳光城的销售额分别为487亿元、915亿元、1629亿元、2110亿元，同比分别增长57%、88%、78%、30%。

销售业绩方面，2020年阳光城实现全口径销售金额2180.11亿元，虽达成年度销售目标，但增长幅度仅3.3%；对于2021年年度销售目标，阳光城求“稳”，仅定为“2200+”，如以2200亿元计算，则今年销售额同比增速仅0.9%。

年报显示，2020年，阳光城全年共计支付总地价707亿元，其中权益地价402亿元，合计补充权益土地储备约725.96万平方米；新增确权总货值1800亿元，一二线货值占比约70%，大福建、长三角、珠三角占比约63%。

截至2020年底，阳光城累计土地储备总计4251.97万平方米，同比增加3.7%。其中，一二线城市预计未来可售货值占比75.96%。

“2019年初，阳光城制定了2000亿元+的销售目标，这一方面是疫情的原因，另一方面也是阳光城对未来发展的预判。”在朱荣斌看来，对房企而言，规模、利润、财务指标是“不可能三角”，不可能全部兼顾。

他称，2021年阳光城会严格遵守“三收三支”：以销定投、销多少、补多少；并推进“万亿旧改”战略，“为实现这个目标，阳光城在今年初已经完成了营销大区的组织下沉，让营销指挥更贴近一线”。

谈“三道红线”：“2021年保持在黄档”

仅仅用了四年时间，销售额就从300亿元到突破2000亿元的阳光城，财务指标曾一度恶化。2016年-2019年，阳光城资产负债率均在83%以上；净负债率分别为259.93%、252.25%、182.22%、138.2%。

随着销售额增长带来的现金，以及自2017年起去杠杆调结构，阳光城提前半年实现了“三道红线”由“橙档”降至“黄档”。

2020年，阳光城总资产为3523.01亿元，同比增长14.55%；归属于上市公司股东的净资产为306.93%，同比增长14.76%。

同期，阳光城有息负债规模1060.39亿元，同比下降5.59%。其中，短期有息债务规模325.24亿元，同比下降3.06%；非银融资占比较去年年末的24.94%，继续下降至20.34%。

截止2020年末，阳光城资产负债率为83.18%，同比减少0.25个百分点; 有息资产负债率至30.10%，同比减少6.41个百分点；净负债率94.90%，同比下降43.04个百分点。

期末，阳光城账面货币资金498.05亿元，可全额覆盖325.24亿元的短期有息负债，现金短债比1.53(扣除受限资金92.90亿元、预售监管资金60.21亿元后，现金短债比为1.06)。

不过，截止2020年末，阳光城剔除预收账款后的资产负债率 79.1%，同比增长了依然未达标监管要求，同比增长了1.5个百分点。

年报显示，2020年阳光城预收账款为689.4亿元，较2019年的801.1亿元，同比减少了13.94%。

对此，朱荣斌称，“未来可能会长时间持续保持在黄档，争取第一个五年实现‘三道红线’全面达标这个指标确实难度有点大”。

新赛道拓展：分拆物业上市和发力梦享家

在业绩会上，阳光城方面透露，201年其将在新赛道方面有所拓展。同日，阳光城披露了拟分拆 所属企业上海阳光智博生活服务集团股份有限公司(以下简称“阳光智博”)到境外（港交所）上市的公告。

公告显示，阳光智博成立于2020年7月，截至公告日，由阳光城及阳光城旗下的全资子公司福建阳光房地产开发有限公司合计持有其72.39%的股份(其中，阳光城直接股份比例为71.68%)。

2020年，阳光智博实现营业收入13.71亿元，利润总额为2.26亿元，净利润1.73亿元，其中归属于母公司所有者的净利润为1.73亿元。

截至2020年末，阳光智博合并口径资产总额为14.37亿元，负债总额为8.14亿元，净资产为6.24亿元。其中归属于母公司所有者权益为6.24亿元。

“阳光智博独立上市后不会对公司其他业务板块的持续经营运作构成任何实质性不利影响，不影响公司独立上市地位。”阳光城在公告中表示，阳光智博境外上市后，阳光城仍将继续维持对阳光智博的控股权；阳光智博境外上市后，有利于提升阳光智博自身的市场竞争能力。

在业绩会上，阳光城执行副总裁吴建斌表示，上市进展目前正在全面安排和推进中，“如果顺利的话，本年度可以完成”。

物业公司分拆上市当前已经是众多房企都会选择的路径，阳光智博更详细的财务数据与运营情况还待招股书提交之后才能揭晓。

梦享家则是阳光城孵化出来全新的业务，致力于为城市家庭提供一站式全周期的家装与居家整合服务。

地产公司搞家装业务并不是一个新鲜事，在阳光城之前，入局家装行业的已有万科“万链”、碧桂园“橙家”；恒大、绿地、保利等不少头部房企，也与家居企业有合作。

梦享家的运营主体为上海梦享家企业发展有限公司，该公司成立于2019年7月；2020年7月，阳光天地商业管理有限公司（阳光城全资子公司）退出投资企业上海梦享家，阳光城进入目前为全资控股。

今年3月5日，梦享家事业部正式宣布称，“2021年的房地产行业仍将面临许多不确定性，这需要我们有先进的战略眼光和智慧来应对。”彼时，朱荣如此说道。