中梁首府：扩张押注青岛老城区，“双刃剑”如何解？

预计今年5月或6月，位于李沧区重庆中路498号的中梁首府项目即将迎来首开，而这也是中梁地产自2017年进入青岛后落子主城区的首个作品。

作为千亿级房企，中梁地产一直秉承“文化、舒适、健康、绿色、科技”的产品理念，打造符合城市人居需求的高品质项目。而此次中梁携中梁首府首入青岛主城，它从拿地到出示规划都一直备受瞩目，但项目实际情况究竟如何？性价比如何，是否值得入手？为此，近日界面山东对中梁首府项目进行了实地考察。

中梁首府：择址老城区的“双刃剑”

来到项目，界面山东首先在项目周边情况进行了考察。

从地段上来看，该地块以前属于晓翁村片区，这里属于青岛老城区，周边生活氛围很浓厚，但从现场观感来看，晓翁村目前的城市界面仍较差，周边大多都是平房和老楼，比较破旧。

交通方面，中梁首府项目距离地铁3号线及规划中的7号线途径的振华路站约500米，步行约6分钟，虽然非严格意义的地铁盘，但步行距离尚在可接受范围内；项目紧邻李沧区主干道之一的重庆中路，周边公交线路密集，马路对面就是沧口汽车站，距离青岛北站大约10分钟车程，业主出行比较便利。

商业方面，项目紧邻青岛华中蔬菜批发市场，临近李村商圈，伟东乐客城、利客来购物中心、李沧万达等百万级商业中心，且项目还有自配的沿街商铺，商业氛围浓厚，业主生活十分便利。

但交通和商业的这些配套对于中梁首府的业主而言也是双刃剑。 首先，项目紧邻重庆路主干道，日夜车流量大，东侧低楼层的业主受噪声污染严重；其次，项目距离蔬菜批发市场大概只有40米，只隔了一条小路，且马路对面就是沧口汽车站，周边每天来往行人多，人流量大，人员成分也比较复杂，十分吵嚷混乱。

教育资源方面，项目周边有李沧路小学、振华路小学、虎山路小学三所公立小学，青岛第六十一中、青岛第三十一中、智荣等学校，但由于项目还没正式建成，并未划分学区，业主具体能入学哪所学校暂无法知晓。

随后界面山东又对项目内部情况进行了了解。

据规划，中梁首府项目一共规划建设11栋楼，其中6#、8#、10#、11#为四栋小高层、5#、7#、10#为三栋洋房，另有北部2栋公租房和一栋酒店。项目占地面积约2.84万㎡，规划总面积约10.65万㎡，绿化率30%，容积率2.7，规划户数357户，车位配比1：1.5，预计2023年交房。

户型设计方面，产品定位是建面约90-120㎡的小高层和洋房产品，而预计5月或6月首开8#9#小高层项目，主打的是建面约89-108㎡的套三产品。

值得注意的是，108㎡的三居室一共有两种户型设计，分别位于整个楼栋的东西两头。两个户型设计都比较传统，其中108平东户户型长面宽、短进深的设计相对有些落伍；每个户型的动线和干湿设计都中规中矩没有硬伤，但不太方正，利用率稍低，而且24%公摊面积也相对较高。 目前物业费还无法确定。

总体来看，中梁首府项目择址李沧区老城核心区，在选址上其实占据了一定优势，各方面配套都是现成，但如何能在为业主提供生活便利的同时，将噪音和安全问题解决，这对于中梁来说也是一次考验。从户型面积来看，中梁首府项目更适合刚需客群，目前还没有公布开盘价格，但精装交付可能导致价格上浮，但项目性价比究竟如何，是否值得入手？值得我们关注。

跌宕的中梁青岛扩张之路

但目前，李沧区的中梁首府已经不是中梁在青岛主城的唯一一个项目。

今年年初，今年中梁地产通过股权收购的方式获得青岛世华茂悦企业管理有限公司于去年10月23日拍得市北昌乐路3号与沾化路2号两宗地，为项目命名为中梁拾光映像，这也是中梁在主城区落下的第二子，同时也成为中梁地产入驻青岛五载开发的第5个项目。

从这两宗地的项目规划上来看，昌乐路3号地块占地8409.2㎡，规划建筑面积25454平方米，其中住宅建面17917㎡，零售商业建面5276㎡，餐饮建面2261㎡，起拍价为11305元／㎡，起拍总价2.88亿。沾化路2号地块用地14076.4㎡，规划建筑面积39845平方米，其中住宅建面19364㎡，人才公寓70㎡，商务金融6000㎡，商业建面14411㎡，起拍价为10430元／㎡，起拍总价4.16亿。

值得注意的是，两宗地块规划住宅面积约3.74万㎡，但人才公寓面积只有70㎡，如此少得可怜的人才公寓配比也实属罕见。

从地理位置而言，中梁市北项目临近台东商圈，距离未来的中粮大悦城不远，商业配套比较有优势。而且周边已经许久没有新盘上市，片区内改善需求旺盛。但区域内没有优质学区，改善族预算有限，如果楼盘定价过高，入市后是否能够为市场所接受要打一个大大的问号，这也是让许多头部房企望而却步的主要原因。

另外值得注意的还有中梁的即墨项目，名为中梁·拾光漫城，主打刚改到改善定位。但该项目最近一次上“热搜”，还是因为它的“零首付”政策问题。

据青岛电视台报道，2020年9月市民中梁拾光漫城购房者邹先生曾向电视台反映，该项目的销售人员对外宣称，交极低首付款，就能在这买到房。据该媒体调查，该项目工作人员表示，他们有一种类似于城阳共有产权房性质的政策，就是首付只需付10%，剩余的首付款需要在三年之内缴清，把产权赎回来。

但据该媒体记者向青岛市住房保障中心了解，这处楼盘不属于人才保障住房，无法享受20%首付的优势，更妄论10%；同时据青岛市购房政策，新房最低首付比例为30%，该项目销售人员所说的10%首付也远低于政策要求；而即墨房产服务中心的工作人员也表示即墨并没有类似的购房政策。

问题频发，或源于集团财务压力

而且，本就为数不多的中梁青岛项目还在频频爆出质量问题。

例如位于青岛平度的中梁国宾府。据青岛相关媒体报道，曾有购房者反映，他在2018年购买的中梁国宾府的顶层复式存在诸多质量问题，例如水管污水管裸露在客厅里和餐厅顶棚上；室内地面裂缝严重；墙面有渗水现象；购房前介绍的每层层高2.95米在实际交付时并不达标；宣传资料上说的人车分流也并未兑现，交付后该购房者发现园区内出现了180多个地上车位。

无论是平度项目的质量问题，还是即墨项目在购房政策上遭受的质疑，这一系列问题的最终根源或许与中梁集团的财务问题脱不了干系。

成立于1993年的中梁控股，2016年将总部搬到了上海，在全国楼市的一片调控声中，开启了全国化的历程。

从千亿到上市，中梁控股用了两年时间。在2018年首次达成千亿后，2019年7月，香港中环铜锣声响，中梁控股（02772.HK）成为近9年来上市内房股中资产和规模最大的房企。在政策全面收紧的楼市中，曾经籍籍无名的中梁控股，成为增长速度最快的房企之一。

在上市前的三年中，中梁的发展速度让业内惊讶：营收年复合增长率在2016年-2018年三年间达到221%。在快速扩张的年份里，中梁主要聚焦三四线城市，因为追求开发效率，所以在业界获得了“小碧桂园”之称。近几年三四线城市棚改红利殆尽，中梁也开始更换赛道，以一二线城市为聚焦点。

“转二线城市，转省会城市，转都市圈里的中心城市。”中梁控股董事长杨剑今年曾这样介绍中梁的战略投资转向。

在这一战略指引下，中梁在2020年依然取得了不错的销售业绩。据中梁控股2020年度业绩报告显示，2020年中梁控股实现全口径合约销售金额1688亿元，合约销售面积1350万平方米，分别同比增长10.7%和下降9.1%，销售目标完成率100.5%。

土地储备方面，2020年公司连同合营联营公司的土地投资总额约712亿元，共获得土地117宗，总建筑面积约为1500万平方米。中梁2020年拿地金额较去年的764亿元同比下跌6.8%，土地储备面积也同比减少9.6%。

作为过去五年中业绩亮丽的“黑马”房企，中梁同样背负着巨额负债的压力。据年报显示，公司负债合计达2406.51亿元，较去年同期增加370.03亿元，公司整体资产负债率达88.9%。截止2020年年末，中梁控股持有现金同比增长29.2%至342.32亿元，现金短债比1.4，同比持续优化，受限现金短债比1.1，在三条红线调控安全范围内；净负债率同比微增0.2个百分点至65.8%；剔除预收后的资产负债率持续近几年呈下降趋势，同比下降0.9个百分点至79.9%。整体来看，2020年中梁整体偿债能力虽然有所改善，但在三条红线监管要求中，触线一条为黄档企业，债务压力仍然严峻。

综合来看，位于李沧区的中梁首府项目优劣势兼具，至于具体是否值得入手，购房者还需考虑到该项目本身的利弊、中梁多年来在青岛的发展情况，以及中梁集团2021年的债务状况等多重因素。因此5月份中梁首府的首开能否一炮打响，仍值得我们关注。