房企买地被限购:拿地金额不得超年销售额40% 部分房企退地换资金
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房企买地被限购:拿地金额不得超年销售额40% 部分房企退地换资金

2021年07月29日 14:55:13
来源:时代周报

拍地总额超万亿元、重庆87%地块溢价成交、上海静安区拍出百亿元地块……过去3个月,22城首批集中供地陆续开拍,拿地房企超400家。

频繁出台的调控政策未降低房企买地热情,土地市场高烧不退。第二批集中供地入市之前,买地限购令重提,为房企提供冷静期。

7月26日,有媒体报道,被纳入“三道红线”试点的重点房企,已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。这意味着,房企投销比有了40%的上限。这一限制比例不仅包括房企在公开市场拿地花费,也包括通过收并购方式获地的支出。

事实上,房企投销比不得超过40%,是去年8月出台的“三道红线”的同步要求之一。在房企疯狂拿地背景下,这则规定再度发酵也侧面提醒房企,应在第二批集中供地时保持拿地节奏。

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图源:视觉中国

目前,已有房企为激进拿地付出巨额代价,土地市场掀起“退地潮”。

7月20日,宋都股份发布公告称,5月在杭州首批集中供地中获得一宗地块的土地使用权,经与杭州市规划和资源局沟通后,决定放弃该地块的竞得资格。为此,宋都股份将损失5000万元保证金。

7月26日,由中交地产联合体以12.57亿元拍下的邕宁龙岗商务区地块突然宣告“取消成交结果”。这意味着该地块将被退回,择期再次招拍挂出让。

“房企认为盈利空间在一定程度上被压缩,未能达到预期目标,以致选择退出。”7月28日,诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对时代周报记者表示,退地后所得或止损资金,一定程度上将有助于企业快速回笼资金、拓展其他项目。

土地成本被推高

土地是房企最重要的生产资料,销售、融资、抵押等一系列工作都以拿地为起点。长期以来,房企对土地有着本能的狂热,“见地就拿”已成习惯。

周颖(化名)是某中小型房企副总裁,分管投拓业务。

7月27日,周颖对时代周报记者表示,其所在企业更倾向拿确定性更强的招拍挂土地,招拍挂占总投资比例高达40%-50%。

“招拍挂土地何时能入市、利润是多少都很确定。唯一不确定的因素就是去化率,在拿地时只需要找销售表现好的城市就可以。”周颖表示,该公司拿地的主要原因是只有拿地才能保证销售规模,有了排名才能更好融资。其次,只有拿地才能养团队,团队流失将对公司带来不确定风险。

周颖告诉时代周报记者,今年集中供地后,部分房企担心抢不到地而恐慌性入市,在一定程度上推高了土地成本。

中国指数研究院的数据显示,22个重点城市整体成交楼面均价9591元/平方米,较2020年成交楼面均价上涨38.3%。出让金方面,杭州和北京首批集中供地成交金额分别为1178亿和1110亿元,均超过去年同期。

首批集中供地已谢幕、第二批集中供地即将拉开序幕。监管部门此时重提“投销比不得超过40%”,似乎别有深意。

克而瑞统计的2021年1-6月房企拿地情况显示,百强房企在双集中供地带动下,投资积极性虽然显著回升,平均投销比为30%,但各梯队的平均投销比仍均低于40%。共有13家房企拿地销售比超40%,包括卓越集团、越秀地产、建发地产、绿城中国、中骏集团等。

多名业内人士认为,房企拿地方式多样,销售统计口径不一,严控投销比有一定实操难度。

7月28日,IPG中国首席经济学家、中国企业资本联盟副理事长柏文喜对时代周报记者表示,若要监管到销售金额与拿地方式,监管部门的人力、物力与精力不够。另一方面,监管投销比需要非常强的专业技术支持。该项政策有利于将房企财务运行与现金流控制在安全稳健区间,但更依靠房企自身自觉参照履行。

时代周报记者注意到,此前房地产调控主要集中于需求端,通过“五限令”减少投资需求。近两年来,调控偏向资金端,倒逼房企降杠杆。

陈霄认为,对房企来说,销售额高低是拿地主要因素,房企将在拿地过程中持谨慎态度,更注重盈利空间,这或将扭转部分房企冒险拿地现状。对行业格局来说,控制投销比或会在一定程度上加剧分化,导致部分房企扩张速度降低。此外,此项指标将在一定程度上提高房地产行业的开发及去化质量。

部分房企退地换资金

如何在拿地后快速入市产生利润,是所有房企共同面对的课题,地价越高对利润的侵蚀空间越大。

5月,有投资者在线上交流会上向滨江集团董事长戚金兴提问:“最近杭州集中推地中,滨江集团拍下的几块地、净利润能有几个点?”

对此,戚金兴回复称,公司最近在杭州集中土地出让中共获取了5块土地,在滨江团队精干高效管理下,公司融资能力强,融资成本低,品牌影响大,在这样的状况下,努力做到1%-2%的净利润水平。

滨江集团微利拿地是众多房企的缩影。亿翰智库将22个集中供地试点城市进行分析,发现大部分热点城市的盈利空间较窄。在部分城市,企业拿地利润很低,甚至亏本。厦门、重庆(主城)、北京、广州、无锡、杭州、南京等城市因自持比例高或配建比例高,盈利空间较小。

面对盈利难题,部分房企权衡后开始退地,及时止损。

7月20日,“集中供地”后首个退地案例公示。宋都股份发布公告称,5月获得拱墅区运河新城地块的土地使用权,未签署《杭州市国有建设用地使用权出让合同》,经与杭州市规划和资源局沟通、协商后,官方决定取消自己的竞得资格。退地后,宋都股份已缴纳的5000万元预约申请保证金不予返还。

该地块为5月7日,宋都股份以“17.83亿元+21%自持”为代价竞得,溢价率29.86%,折合楼面价20962元/平方米。

宋都股份表示,这是公司经营管理层审慎考虑市场风险因素,基于公司稳健发展谨慎作出的决策。

宋都股份将还未捂热的土地退回,而瑞安房地产则选择将拿了十四年的地块退回换现金。

7月9日,瑞安房地产发布公告称,旗下子公司同意向佛山市禅城区土地储备中心交还岭南天地7、8号地块,总现金补偿为26.53亿元。

岭南天地7、8号地块为瑞安房地产在2007年以75.1亿元竞得,总建筑面积150万平方米,是当时广东规模最大的旧城改造项目。根据此前规划,岭南天地7、8号地块拟建430米和265米高的地标建筑。

对退地原因,瑞安房地产表示,由于种种客观原因,地块未能如期开展建设及开发,而鉴于佛山今年持续的工业化及城市化,为配合佛山市政府对这两幅地块的重新规划,瑞安同意将该两幅地块交还土地储备中心。

在陈霄看来,随着政策变化,地块的升值空间更被房企关注。宋都股份经过考量自持、精装等因素退地,瑞安地产或是由于建筑成本较高且开发项目出售率较低等因素选择退出。

“房企是否退地的依据,是企业自身发展规划以及地块的发展价值等多重因素。大环境变化对房企的进退产生重要影响,后续房企拿地将更谨慎,拿地后也会对地块进行适时调整,以盈利作为重要考量。”陈霄表示。