万达商管赴港上市即将启动：回A多年无果 引入珠海国资重回H股

万达商业今年3月撤回A股IPO申请后，重返港股市场的计划进入实质阶段。

8月20日，证监会披露了珠海万达商业管理集团股份有限公司（简称“珠海万达商管”）《境外首次公开发行股份（包括普通股、优先股等各类股票及股票的派生形式）审批》材料。一旦获得受理，就意味着万达商管或很快就在港交所递交招股书。

A股IPO排队多年未果，今年3月，万达商管宣布终止A股IPO。随后万达集团宣布万达商管决定将其轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿战投入股万达轻资产商管公司珠海万达商管，正式启动上市计划。

引入珠海国资

近期围绕万达集团旗下商业地产管理业务万达商管的融资上市消息不断。8月20日，证监会披露的万达商管《境外首次公开发行股份（包括普通股、优先股等各类股票及股票的派生形式）审批》材料，则是万达商管重新上市的实质性动作。一旦获得受理，就意味着万达商管或很快就在港交所递交招股书。

万达商管前身为万达商业，2014年末，万达商业登陆港交所，并成为当年港股最大规模IPO。2016年9月20日，在港交所上市一年有余的万达商业正式宣布退市，最终股价为52.5港元，总市值为2376.8亿港元（约合人民币1975.8亿元）。对此，王健林曾表示，股价长期在净资产上下徘徊，被严重低估。

港股私有化的同时，A股IPO没有落下，万达商管进入了A股漫长的等待期。披露文件显示，早在2015年9月7日，证监会已经受理了万达商业的IPO申请，直到2018年初，万达商业登陆A股仍遥遥无期。

根据此前在私有化时的约定，如果退市满两年或2018年8月31日前未能够在A股上市，万达集团需要以每年12%的单利向境外投资人回购全部股权，以每年10%的单利向境内投资人回购全部股权。

2018年1月，腾讯作为主发起方，联合苏宁、京东、融创入股万达商业，4家企业计划投资约340亿元，收购万达商业退市时引入的投资人持有的约14%股份。此后，万达商业地产更名为“万达商业管理集团”，并提出1至2年内消化房地产业务后，不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。

如今的万达商管，以输出品牌和管理为核心业务，收取租金及服务费、管理费，遍布全国的万达广场就是万达商管在运营管理。今年3月，大连万达商业管理集团股份有限公司公告，宣布从排队近六年之久的A股IPO队伍中撤退。

公告指出，基于对自身战略的研判，大连万达商业管理集团股份有限公司决定对公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市。因此公司决定，撤回万达商业A股IPO申请。

撤回A股IPO后， 王健林并没有就此放弃万达广场的资产证券化重任。仅仅数天后，今年3月29日，万达商管集团与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿战投入股万达轻资产商管公司。

落户珠海横琴新区的万达轻资产商管公司，是万达商管集团重组后的轻资产运营管理公司，万达商管集团持有该公司全部股权。万达轻资产商管公司不持有物业，全面负责已开业的368个万达广场、在建的155个万达广场以及今后发展的所有万达广场的运营管理。

上市前动作不断

最新披露显示，拟申请赴港上市的珠海万达商管，就是承载万达轻资产商管公司业务的主角。 天眼查显示，珠海万达商管今年3月23日成立，注册资本72.48亿元，股东三名，分别为大连万达商业管理集团股份有限公司、银川万达广场商业发展有限公司和非发起人，但未有披露持股份额。

珠海万达商管董事长为齐界。作为万达集团老将，齐界2000 年 4 月加入万达集团，目前同时担任 万达集团董事兼总裁、万达地产集团董事长、万达商管董事长兼总裁、万达文化集团执行董事。

天眼查显示，珠海万达商管旗下有五家全资控股公司，分别为珠海万达智慧商业科技有限公司、珠海万欣产业投资有限公司、珠海万达众彩传媒有限公司、万达商业管理集团有限公司（简称“万达商管”）、万达商业规划研究院有限公司。

万达商管2020年的财务数据显示，2020年，万达商管实现收入391.34亿元，同比下降50.25%；净利润138.8亿元，同比下降44.89%。公司总资产5623亿元，同比减少2.23%；总负债2874亿元，同比减少3.52%；资产负债率51.11%，同比下降1.32%。

截至2020年末，万达商管手持现金及现金等价物余额为406.48亿元，同比减少40.48%。万达商管表示，这是因为构建商业广场，购买快钱资产包股权、理财产品和偿还部分有息负债等支出较多。

30亿引入珠海国资后，不断有媒体消息称，超过20家投资者对珠海万达商管新一轮融资展现出兴趣，筹资规模或将达到200亿元人民币，承销商为中信证券、瑞士信贷和摩根大通。

今年6月21日，评级机构中诚信在出具的大连万达2021年度跟踪评级报告中，透露珠海万达上市进程。“目前公司正在筹备珠海万达商管上市引战工作，中诚信国际将对珠海万达商管后续引入战略投资者及上市进展保持关注。”

回顾王健林的资本故事可谓波澜起伏。他曾涉足美股、港股及A股三地市场。除拟重新上市的珠海万达商管外，在A股和港股仍有上市平台。

目前万达在A股唯一的平台是万达影视。受影视行业“寒冬”以及新冠疫情的双重影响，万达电影近年业绩并不理想。港股万达酒店发展是万达集团旗下最早奔向资本市场的资产。早在2002年就在H股市场挂牌上市，但目前已沦为仙股。

美股方面，AMC院线受疫情影响巨额亏损，王健林最终将其所持股份出售；万达体育，也并未受到资本市场认可，上市不到一年半的万达体育最终选择退市。

启动重回港股的珠海万达商管，是万达集团旗下最为核心的业务之一。目前港股对物业服务企业的估值明显高于传统房企。王健林的轻资产新故事如何演绎，相信答案很快就会揭晓。