三供地两集中；
三道红线；
三胎政策；
稳地价、稳房价、稳预期，三稳的健康发展要求；
……
一系列的政策趋势，明确房地产行业的定调——“房住不炒”。
《孟子·离娄上》中有名言，叫“得人心者得天下”。 而对各大房企来说，在一系列政策趋势下，如何做到 “得买 家者得天 下” ，要生存下去，生存得更好，必须俯下身段，做 更高品质的产品，提 供更接地气 、更贴心、更显买家身份感的服务。
稳健发展跟企业前瞻的投资战略分不开，但也需要过硬的产品力提供支撑。尤其近年以来，房地产行业回归价值原点，产品力决定企业站位的观点也逐步成为行业共识。
不同定位的产品，其户型设计要点及加分项也是不一样的。
刚需注重上车，从最实际的需求出发，满足消费者最基本需求；
改善户型更注重功能性，舒适感是加分项；
高端豪宅型户型则更注重尊崇感及舒适性，强化主卧配置、附加空间是加分项。
那么，目前市场上刚需、改善、豪宅在户型设计上的亮点有哪些？ 如何才能打造出更受市场喜爱的住宅产品？
去年至今，头部房企普遍增加对产品力的挖掘，将国际上前沿的产品设计理念融入产品服务打造，以满足客户更高层次的生活需求。
人口政策进一步放开，与地产行业的发展息息相关。人口变化尤其是家庭人口结构对于产品需求影响巨大。
首先，当前时代对刚需产品的定义已经不再以≤90㎡产品为衡量标准，伴随着三孩政策的开放，刚需产品划分门槛或许已经提升至120㎡。
刚需：
① 政府逐渐加码 深度参与住房供给体系
一方面，政府鼓励保障房和租赁市场的供给，其实也是解决刚性需求的方式。实际上，就供给侧而言，政府也要逐渐加码，深度参与住房供给体系。例如保障性住房、共有产权房的实质性铺开，对于市场供给结构产生了越来越重要的影响。
7月2日国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》；
7月7日，国家住建部又强调“要加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”；
7月23日，住建部再次强调“加快发展保障性租赁住房，着力稳地价稳房价稳预期”，这说明这一步伐将比以往来得更快。
对于普通购房者来说，假如市场产品设计调整，小面积刚需会更加的稀缺，在置业选择上方向更窄，置业成本也可能要上调。
②开发商加大刚需产品研发和供给
另一方面，多种原因的合力一定程度上会驱使一些开发商加大符合当下需求的刚需产品的研发和供给，预计未来刚需类产品的供给可能会有一定的上涨，这可能会是小比例的涨幅，不会是大规模的供应结构改变。
现在很多房企采用的1.5卫的设计，从生活实际需求出发，通过户型的重新规划，重新划分空间，规避家庭成员的互相干扰。
对于改善产品，通过增加产品面宽、增加南向开间可以有效扩大房子的采光面，从而增强户型的舒适性。
目前市场上改善四房户型设计上的亮点，通常是
动线优化流畅，互不干扰；
户型面宽更大，更通透；
各个功能空间尺度合理，居住体验有所提升；
兼顾私密需求；
空间利用率进一步提高，不浪费面积；
......
比如东原·印未央约168 m²户型，整体18米南向面宽，同样做到了三卧室朝南。独立电梯入户，内外双玄关，还有约7m面宽的巨大方厅。
东原·印未央约168 m²户型
①改善为王是新生代需求
现阶段来看，面对新生代客户阶层变化且多元化的需求，市场将逐步向改善型户型转型。
新生代们，TA们希望过上自己的日子，奋斗不是为了生存，更是为了生活，享受周末的欢聚，丰富自己的社交生活，陪伴家人朋友，楼下的便利店，更省心、更省时的现代科技城和城市服务。
具体而言，他们追求品质的改善性住房，往往对于精神层面的要求更高，一则是区域，二则是品牌，三则是物管，排在最后的可能反而是产品。尤其在现在土地出让规模越来越小，社区内部打造的空间有限的背景下，区域的配套质量则是更大程度的决定了你的生活方式，地段赋能生活的价值更为凸显。
而品牌则是作为改善居住的一个必要保障，没有高端改善打造经验的企业估计消费者也信不过。
②三胎客群户型需求
假设三胎政策下，国民生育意愿有所增长，短期来看，市场端改善住房的需求或将进一步加强。
改善客户的家庭结构一般为有孩家庭、三代同堂家庭，但家庭在不同阶段对于产品的功能需求有很大不同，所以在户型空间上，很多项目都会强调空间的可变性和灵活性。
建面约118㎡户型平面图
对三胎家庭来说，四房是起步户型，五房及以上大大户型才能更好地保证三胎家庭的居住需求和品质。同时对于车位的配置要求可能也会调整。
房企可能要面临产品设计的更新换代，可三改四的户型或将更受欢迎，如何在同等空间内做出更大的实用面积，将成为房地产企业面临的新挑战。
针对深改/豪改需求推出的住宅，我们通常称之为“豪宅”，而最大化提升客户居住舒适性和尊崇感是其户型户型设计的核心。
其常规做法是在普通住宅或普通高端住宅的户型布局的基础上，加大空间尺度，提高配置规格，同时通过室内设计的深度介入，完善功能设置，使空间组织更加精细流畅，创造奢华享受。代表楼盘有北京星河湾、汤臣一品、金色海岸等。
此外，在豪宅户型设计上，家庭室、展示空间(如设有酒吧、酒柜、画廊的空间）、附加空间（泳池、健身房等）都是其重要的加分项。
梯户比是判断一个豪宅的基本标准，一梯一户是顶级豪宅标准，这种豪宅普通人可遇不可求，一梯两户是豪宅标配，但是这种户型建筑面积一般都比较大。
▲上海大宁金茂府
以上无论是刚需、改善，还是豪改户型，每一处创新背后，我们更多的是看到产品研发的不易。在改善需求成为主流的市场下，只有认真踏实做好产品的房企，才能赢得市场尊重，走得更远。