李嘉诚在上海的魔幻囤地史
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李嘉诚在上海的魔幻囤地史

2021年09月24日 07:19:17
来源:真叫卢俊的地产观

最近,那个李嘉诚又上了热搜第一名

有不少人看到这一热搜,摸不到头脑。香港首富李嘉诚,在上海又搞了什么投资吗?

简单说一下事情的大概:李嘉诚旗下的公司长江实业,将持有60%股权的上海世纪盛荟广场卖掉了,以所占份额来计算,大约获得了 21亿元

如果是寻常且合理的商业地产买卖行为,新闻上是不会说套现这两个字的,会更委婉的用售得等等

热搜上的“ 套现 ”这俩字,你仔细琢磨下,是不是另有深意?

今天,就让我们来捋一捋李嘉诚这些年在内地的卖地史, 来看看李嘉诚到底是怎么在上海拿地-囤地-卖地,一 顿操作猛如 虎的。

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李嘉诚抛售的这块地,你要仔细琢磨

我们先从最近的这一次卖地开始说起,来讲讲为什么会说他在套现。

这一次出售的世纪盛荟广场位于上海静安区新闸路,距离自然博物馆不远,是一个很好的位置。

图片来源:中国基金报

老实来讲,这个商业项目还是不错的。整个项目占地约1.45万平方米,建筑面积约为86500平方米,包括上图一座24层的写字楼和一个拥有320个停车位的三层的地库。

但问题是,这栋楼所在地块,是2005年被李嘉诚购得的。今年是2021年,而这栋楼直到今年卖出,还未开业过。

不知道因为什么原因,长实对这一项目一直保持低调,没有公开数据显示这块名叫西斯文里地块的价格,所以,无法估计这一地块在购入时是多少价格。

但可以预料到的是,以2005年上海的土地情况来看,这真的是升值了不少。

更为夸张的还在后面,别看现在出售的这一项目外表看上去没什么问题。

但是,这一写字楼/商业,从未有过任何公司或项目入驻。

这块2005年购得的地块, 足足空置了9年后才开始动工 。到2021年虽然已经是竣工状态,但是直到卖出时依然是保持着空置状态。

长时间不建设,9年后建设又是一直慢慢开工的状态,最后建成花了这么多年。说真的,即使建造一座超高的摩天大楼,时间也妥妥的超出不少了。

当然,长实不这么觉得。

长实在最新的声明中称,此次物业销售,是自己作为地产公司的日常销售业务之一。

公司过去10年在内地的物业销售收入,年均约为298亿港元(约合人民币248亿元)。

但是,当查了一下长实说的物业销售情况后,不出意外的发现了一件事:长实所谓的物业销售,其实可以简单称其为囤着,等到合适的时机再将其卖出。

我们所见的传统开发商将地块收入囊中,盖上房子后或是自持租赁或是贩卖出去。

李嘉诚名下的长实做法完全不一样,大部分情况下开发的速度极为缓慢,项目长期都处于起步阶段。

这任谁都看得出这家企业心中的小九九。

类似世纪盛荟广场这种优越地段的商业项目,它的升值潜力巨大,并且,它之所以被出让出去,是希望它能产生商业集群效应,将产业带进来,将人集中起来,进而带动整个区域经济的发展。

因此,黄金地段的商业如果空置的话,那是一种极大的浪费,不仅没有给区域带来发展,甚至会导致此处区域的发展远落后于周边。

我们可以看到现在土地出让时,对很多总部基地项目就已经有了要求,要求他们在多久之内将产业和税收落地。

美团项目

其实这也是被李嘉诚搞怕了的缘故。

李嘉诚在内地的很多项目,都和上海世纪盛荟广场一样,占据很好的地段,然而就是不开发。

让我们一起来看看,李嘉诚这些年,到底拿地“套现”了多少。

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这些年,李嘉诚在内地的的套现记录

从2013年开始,李嘉诚就有所选择的将内地的项目出售了。

根据不完全统计,李嘉诚在内地出售的商业项目如下:

这些仅仅是商业项目,还有住宅和商业联合体没有算作内,比如2020年9月时在北京的逸翠园二期,同样在2020年9月出售的上海高尚领域包含住宅商业的特大综合体。

这一次出售的位于上海市中心优质地段的世纪盛荟广场时,长实对外是说的是内地依然是公司地产业务的重点市场,目前在内地20多个城市拥有50多个地产项目,李嘉诚和李泽钜对内地充满信心。

这些空话套话听听就算了,重点是看李嘉诚是怎么做的。

有一些人就认为这是调整资产组合,将一些流动性差的、质量不佳的抛出,保留更有质量的项目。

确实李嘉诚旗下的ARA也在2019年时收购了三林的印象城,给这个观点一定的支撑。

但是吧,先看最近一次出售的世纪盛荟广场项目在上海是属于优质地段,不属于流动性差的产品,好好开发是能够带来很大收益的。

同样再看我们熟悉的上海的另一个项目——陆家嘴世纪汇广场,它是于2016年10月被卖出的,李嘉诚旗下占有50%的股权。

这一项目,我们得好好讲一讲。

来源:微上海

世纪大道作为上海的四条线路的换乘站点,人气很旺,并且所在板块拥有政策倾斜等一系列利好,是一个不可多得的好地段。

在2004年时,世纪大道的2-4地块招标出让,有不少实力雄厚的房企都纷纷前来,甚至表示可以加价,表达出了自己的诚意。

除了李嘉诚的和记黄埔外,新鸿基地产、华润集团、太古地产、嘉里建设,这都是行业内响当当的地产公司,并且还有中资的百联集团和印尼的一家公司介入竞争。

大约是出于对港企先进经验的考虑,以及李嘉诚本人的信誉度。

最后这块地被李嘉诚旗下以1.2万元/平米楼面价拿下了,另一半给了陆家嘴集团,之后就成为了后续出让的世纪汇广场项目了。

来源:维基百科

然而,这一地块也是没有被好好的用起来。

李嘉诚拿到这块地后,十几年都是处于建设中。 到了2016年10月,以200亿人民币卖出后,后续才得以继续开发。

世纪汇广场的商场部分,是2018年年底才开始运营的,而隔壁的商业早就开了十几年了。

黄金地段的十几年时间,就这样白白浪费掉了。而李嘉诚则通过土地升值,卖出此项目获得了超过120亿港元的利润。

李嘉诚最早在上海卖出的东方汇经中心OFC,也同样可惜。

这是李嘉诚从别的开发商手中买下的陆家嘴x3-2地块,与金茂相邻。

2006年购置,7年后,以82000元/平米的价格卖给了交行,据媒体介绍是 之前拿地价格的8倍多。

这买卖谁看了不说一声好呢?但是,这肥了自己,却让整个地区的发展都受到了很大影响。

除此之外,在李嘉诚身上,还有一些在上海发生的故事。

李嘉诚在上海的项目 不完全统计

2000年,古北新区启动二期建设,将古北路黄金城道路口的地块和两街的商铺交给了李嘉诚来开发。

结果可想而知,按照李嘉诚的速度,一直拖到最后才开发,并且还将店铺散卖,导致规划整体变得非常零散,明明是豪宅地区,结果变成了各种零散小店。

普陀真如作为副中心,没有发展起来,其实也有李嘉诚的锅。 2006年,真如推出的第一宗核心地块,就是李嘉诚拿的。

而这一次还要过分,期待的高级写字楼,没有,有的只是散售的酒店式公寓而已。配套等等也都没跟上。

而李嘉诚又收获了什么呢?卖出时地价早已翻了几倍。

其实,这都不是最惨的,商业怎么都能卖出去,最惨的莫过于住宅项目。

李嘉诚开发的住宅项目分别位于南翔、周浦、赵巷。

原本这些板块之所以卖地给李嘉诚,是希望他开发出品质住宅,改善居民的生活条件,也改变板块原有的印象。

然而,10年后,只有刚需盘,甚至品质也比不上其余刚需,原本承诺的种种,如地铁站也没有踪迹。

吃了哑巴亏的当地,拿他毫无办法。

03

你发现没有,李嘉诚的操作有着一贯的套路。

在低价时拿地 ,不管是什么性质的用地,拿到之后先屯着,缓慢开发,也不在公司年报上仔细写清楚, 囤积几年后, 周边的配套都成熟了,土地升值了,再卖出

即使在囤地过程中有一定要求,要么竣工后不开业,要么就是打散出售,无论哪一种都对地区的发展造成了很坏的影响。

也因此,李嘉诚现在已经上了多个地方的黑名单,不让他拿地,生怕他囤地不开发耽误地区的发展。

他的这种做法虽然不是杀鸡取卵,但是同样的是一种不负责任。

地产公司,应该有一定的责任感,努力打造出让更多人知道的好的产品,打造出改变区域的产品。

李嘉诚在地产上做过什么出色的产品吗?

仔细想想,我们看到的都是一个个让人忍不住叹息的产品。多好的地段啊,结果就这?