| 锦江大院项目实景图，摄于11月6日
日前，上市公司华发股份（600325）在成都首个取证的项目锦江大院开盘销售。据悉，开盘当天，该项目成交106套，去化率高达85%。
为什么说是高达85%呢？核心原因有以下几条：2020年下半年至今，房地产调控进入深水区，市场下行明显，成都楼市同样趋冷；锦江大院项目又是一个别墅项目，单价和总价颇高，最高单价达33445元/㎡，最高总价超1000万/ 套，而且还是清水交付。
那么，在下行的市场趋势下，锦江大院这个高单价、高总价的别墅项目，为何就能首开当天去化85%的房源呢？
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在今年3月，一份由CRIC、中国房地产测评中心发布的《2021中国房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》中，万科、恒大、碧桂园占据前三，华发（珠海华发实业股份有限公司）排名第61名，位于融侨之后，建业之前。
两年多以前，2019年7月，华发联合锦江统建在主城区拿地，首次进入成都市场。
2019年7月31日，成都迎来一场具有特殊意义的土拍，位于主城区的两块地，要求开发企业现房销售。华发携手锦江统建以楼面地价19800元/㎡+无偿移交租赁住房2%，斩获锦江区D10旁31.51亩纯住宅用地。
1年又4个月之后，2020年12月1日，华发再次联手锦江统建以10.82亿元总价，成交楼面价19300元/㎡+23%统筹住房，拿下锦江区三圣乡容积率仅1.5的55.96亩住宅用地，创下了三圣乡最高成交楼面地价。
随后，2021年1月7日，华发以楼面地价16000元/㎡+14%无偿移交比例，竞得位于锦江区三圣街道54.5602亩容积率为1.5的住宅用地。
华发竞得的三圣乡两宗地块，真实地价都很高，这就是锦江大院项目的两宗土地。
另外，今年集中供地的时候，华发联合锦江统建，于2021年9月，第二次集中土拍中，轻取锦江区海椒市街两宗涉住用地。这两宗地都不大，而且都为双限地，其中一宗限定房价23769元/㎡，另一宗限定房价23769元㎡。
两年4个月，华发在成都市场获取了5宗土地，皆位于锦江区，皆与锦江统建合作。其中，2019年所获地块，为现房销售；2021年7月所获两宗土地，为双限地；而最有操作空间的两宗地，正是三圣乡的两宗土地，也就是近期开盘的锦江大院项目。
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2021年6月23日，华发股份和锦江统建举行了两个项目案名的发布会。
东大街地块项目叫锦江首府，三圣乡两地块案名叫锦江大院。锦江首府定位高层云端豪宅，锦江大院定位独创浅丘院墅。
据了解，华发在三圣乡所获两宗地统一案名为锦江大院，分为锦江大院·章华和锦江大院·崇德，之间尚有一段距离。
2021年10月15日，锦江大院·章华雅苑取证，清水单价26689元/㎡~33445元/㎡，建面约214㎡~302㎡，单套总价最高超过1000万元。
锦江大院，这是华发在成都取证销售的第一个项目。资料显示，锦江大院·章华本次取证预售证号为510104202142614，预售面积32707.28㎡，共计126套房源。本次预售的1、14、15、16、17、18、19、20号楼均为叠拼产品，其中，建面约218㎡4室2厅3卫户型42套，建面约268㎡4室2厅3卫户型42套，建面约300㎡4室2厅3卫户型42套。
据现场了解，该项目位于锦江区华西附二院旁的蓝润锦江春天侧边，目测项目主体已经接近封顶。从地段来看，锦江大院的成交地价就显示了其核心地段的价值，近年来锦江区三圣乡早已成为高端改善的优质住区，华熙528、德商锦江天玺正是典型的代表。
就配套而言，该项目周边教育、医疗、生态、商业，一应俱全，皆为锦江区优质资源，这是往外走一点儿，相邻的大面板块，先天无法比拟的。
在三圣乡，1.5容积率的稀缺地块上，华发带来了该区域近几年最高端的，也是最贵的别墅产品。据悉，锦江大院独创坡地叠级采光系统，下叠户户带下沉庭院，可开启采光舷窗，打造出了可以采光透气的地下室，其它方面也是带来了市场上最新的配置。
优质的地段，配上颇有诚意的作品，而且，未来锦江大院极可能成为三圣乡高端别墅的顶级代表作。所以，首次开盘，华发在成都市场，赢得了高改人群的房票，成交106套，销售8个多亿，就是最好的证明。
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2021年以来，成都土地市场采取集中土拍，多以双限地入市，同时二手房市场出台了二手房指导价格，从土地（新房）和二手房双管齐下，显然成都楼市整体较前几年的确冷下来了。
这里我们不再赘述。
事实上，近几个月，特别是二手房指导价格以及成都集中供地之后，成都取证的许多楼盘，报名情况并不好，有的甚至很差。当然，天府新区个别热盘除外。
就主城区（传统五城区）而言，3.5环以内的项目，特别是近两年拿地的项目，大部分报名情况不理想。然而，正是在这样的市场背景下，我们发现，部分高端楼盘，例如建发央玺、锦江大院等，反而卖得很好。
一边是市场遇冷，多数项目销售压力巨大，特别是前期高价拿地的一般改善产品，几乎同样的土地指标，其地价远超双限地，售价亦远超双限地的最高售价。在未来一两年，当大批量的双限地房源入市之后，这些与双限地土地指标相当，产品相当的前期拿地项目，将面临巨大的冲击。
那么，另一边，为何如建发央玺、锦江大院，也包括前期的武侯金茂府等高端豪宅，反而能够热销，甚至开盘就几乎售罄呢？
我们认为核心逻辑只有一条，那就是：供不应求，且物必有所值。两个方面来看：一是，诸如建发央玺、锦江大院、武侯金茂府，亦包括万科天府锦绣、麓湖生态城这类项目，未来市场供应会越来越少，成为稀缺产品，因为土地都是双限地了；二是，这些项目在核心地段，由品牌房企打造了高端产品，但是同样在售价上未有突破，所以，从长线和自住逻辑来看，购房者乐于买单。
可以大胆预测，未来3年左右时间内，成都楼市这三类项目的销售情况。一类是双限地，因为拿地成本相对较低，限售价，这类项目应当不太愁卖；二类是前期高价拿地的项目，指标和产品与双限地相差不多的，会更难卖；三类是真正的高品质改善住宅，正如建发央玺、锦江大院这类，至少是区域标杆的产品，在可控的单价范围内，成为热盘的概率更高。