乐居财经讯“最近新出来的鸥鹏湾，能买吗？”
“搞不好家庭就从小康变贫穷了。”
“价格还可以，性价比很高，但某大、某力以前很牛吧，现在都这样了，有点不敢下手。”
近日，南昌热搜下的鸥鹏湾，开启了摇号。在购房者群中，有不少关注沿江板块的人谈论这个项目，于是，就有了开头的对话。
某大、某力下，南昌购房者如惊弓之鸟，被取信，绝非易事。而无法轻易得到购房者的信任，恐怕事倍功半。
黑马来了
故事，得从2020年8年份开始说起。
南昌夏天一如既往的热，就如当年的土地市场。
8月，西湖区朝阳板块一宗不那么令人关注的土地，开拍。
按照土地出让条件，宗地内商业、商务建筑面积需由受让人全部自持，且须建设一栋计容建筑面积不少于2.3万平方米的总部经济办公大楼，自持时间不少于40年。
这个条件，坊间传言，这是某央企的“定制地”，理应底价成交。
然而结果却出乎人意料。
民企新鸥鹏突然冒出，江西新鸥鹏文化教育发展有限公司以4.3亿元竞得该地块，成交楼面价5622.05元/㎡，溢价率12.35%。
人们疑惑：这是谁？
按照官方的说法，新鸥鹏集团是重庆本土企业，一直以来，坚守“教育+地产”的发展模式，旗下拥有两大业务，教育和地产。
事实上，在房地产领域，新鸥鹏远没有在教育领域更有名望。
而新鸥鹏，似乎更加注重教育，而不是地产。新鸥鹏官网首页，轮播图上“教育”字眼，格外显眼。
教育+地产，对于江西人来说，并不陌生，本土房企东投，在这个领域算是佼佼者。
或许是看到东投在江西耕耘多年，作为一个新来的民企，新鸥鹏似乎并没有打算在江西本土与东投在教育地产方面进行正面PK。
不论是南昌鸥鹏湾，还是上饶项目， 在目前已知的推广文案中，并未看到“教育”相关的字眼。
一个以“教育”为核心竞争力的企业，却在江西的开发运营，似乎抛弃了“教育”，并不打算讲“教育”的故事。
退地疑云
根据土地出让条件，鸥鹏湾地块保证金7662万，土地成交价格4.3亿元，按照规定第一个月内缴纳出让金总额的50%（含竞买保证金），合同签订后三个月内缴清所有土地出让金，10月16号为缴纳最后期限，根据出让方案：“出让土地金三日未交可单方面解除出让合同”，但是，新鸥鹏超过了相应期限。
于是，坊间流出新鸥鹏要退地的传言。
不过，新鸥鹏打破了退地传言，坚持开发鸥鹏湾项目。至于是否有逾期滞纳金，目前没有官方渠道的消息。
在拿地4个月后，2020年12月，江西新鸥鹏文化教育发展有限公司发生股权变更，投资人由山东新鸥鹏文旅产业发展集团有限公司出资额10000万占100%，变更为投资人武汉弘福置业有限公司出资额9000万占90%,、山东新鸥鹏文旅产业发展集团有限公司出资额1000万占10%。
这也就意味着，武汉弘福置业有限公司成为了江西新鸥鹏的最大股东。
多方资料查询，武汉弘福置业有限公司系远洋集团旗下公司。
乐居对此进行了发文，标题为“远洋入股江西新鸥鹏 占股90%！将共同开发西湖鸥鹏湾项目 ”。
发文后不久，南昌远洋方面随即表示并不会参与鸥鹏湾的开发建设，该项目与远洋地产方面无关。
因此，远洋在其中扮演的，有可能只是以远洋资本为主体的投资角色。
远洋资本扮演的这个角色，其实并不牢靠。
11月23日，武汉弘福置业有限公司退出滨州鹏逸置业有限公司。
而滨州鹏逸置业有限公司原系山东新鸥鹏文旅产业发展集团有限公司子公司，2020年11月18日引入武汉弘福置业有限公司，到今年11月23日的退出，差不多一年时间。
频繁热搜
虽然南昌不缺江景新房，但是老城区核心地段却缺少。新鸥鹏抓住了这个点。按照鸥鹏湾的广告输出，江景房成为了广告的核心卖点，备案名叫江澜府，户型名分别是江著、江阙、江澜、江瀚。
可见鸥鹏湾对于项目的核心卖点——江景，着重进行了推广。
这样的推广，效果如何？
11月25日，南昌市东湖公证处公示了鸥鹏湾（江澜府）第一期摇号结果名单，共计214套房源，报名参与人数为618人，中签率约34.62%。
在一片“个位数或者无人报名”的楼盘摇号中，超过600人的报名数量可以说很不错。
也许，这样的数据给了新鸥鹏信心，在其官网的文章中，直接与一江之隔的华润万象城进行PK，得出的结论是：平分秋色。
然而与隔壁大悦城首批房源的超3000人报名、一江之隔华润万象城的万人摇相比，无论是报名人数还是中签率，鸥鹏湾与上述两个项目差距都较大。
而在鸥鹏湾首次拿到预售的当天，南昌市公积金管理中心的一份告知函，引发了关注鸥鹏湾项目购房者的关注和热议。
《告知书》表示，南昌新欧鹏文化教育发展有限公司开发的江澜府项目目前不符合项目准入条件，暂不予以合作。
通过南昌住房公积金管理中心网站查询，目前该项目确系“未合作楼盘”。
从公积金官网可知，截至11月16日，目前南昌已有1121个楼盘开展了公积金合作，未合作楼盘的数量仅为70个，不准入原因为土地存在第三方抵押、不符合项目准入条件。
南昌新鸥鹏相关人士回应称，现在用不了公积金没关系，以后可以“商转公”。
不过，购房者们的关注点，已经不是能不能用公积金，而是为什么公积金中心拒绝其准入。
“如果是央企、国企，这个价格真的很香，可惜了！”
大本营变局
信息化时代下，房企的一举一动，都将很快被人知晓，即便远在千里之外。
今年9月，在重庆大本营，新鸥鹏发生了变局。
9月22日，一份新鸥鹏集团撤销重庆公司的文件在网上流传。
文件提到：鉴于重庆公司本年度目标任务达成结果较差，且在生产经营工作中严重触犯公司红线制度，对集团的发展造成严重的系统性风险，经集团研究决定，即日起撤销重庆公司。
对此，新鸥鹏方面回应媒体称，“新鸥鹏集团产业系统在重庆的几个公司，合力为一个公司管理，以避免多头管理，提高管理效率”。
事实上，在地产+教育两个行业的双重压力下，尤其是双减政策的落地，对于试图更加聚焦教育产业的新鸥鹏，多少会产生负面影响。
最近，新鸥鹏物业被爆出曾涉司法案件736起，企业有裁判文书记录584条，案件总金额为303.83万元，该企业作为被告的文书占比5.33%，涉案案由为物业服务合同纠纷的案件最多
而据重庆当地自媒体爆料称，江北嘴新鸥鹏教育城商业综合体部分停工。
而在四川南充，重庆市福康建筑工程有限公司四川南充巴川学校项目部发布《停工公告》，《公告》称由于建设方新鸥鹏集团四川省西鹏教育管理有限公司只支付了891万元解决部分工资，剩余进度款不能到位，从9月19日起，南充巴川学校建筑工地施工大门将锁死，不允许任何单位或者个人进入施工现场，具体复工时间待定。
大本营的变局，是否对江西新鸥鹏产生实质性影响，目前暂不可知。
但对于南昌购房者来说，这些消息，恐怕都不是那么正面。
信任难题
事实上，过去几年房地产行业出现的虚假宣传、违规销售、货价不对、交付质量等问题频见报端。一边是房价高涨带来的居住矛盾，一边是房子质量越来越差，购房者对于房企的信任度，越来越低。
缺失了信任和好感，这恐怕正是很多房企面临的现实境况。
据中国房地产报披露，有商业银行总行直接向分行支行下发通知，提出：充分开发国有房地产企业资源、开放国有房地产企业授信，给予专项政策支持，并为国有房地产企业开出融资白名单。
每家银行的情况不同，白名单可能不是唯一。对于风险，各家商业银行应当都有自己的判断。
而对于购房者而言，三道红线的颁布，让一众房企都自身难保，其中一些大房企的没落，更是让购房者忧心忡忡。
一朝怕蛇咬，在某大、某力部分楼盘交付时间仍不明朗的当下，恐怕房企们尤其是新入局南昌的房企们，路，越来越难。