楼盘评测：美的正荣云樾
楼盘名称：美的正荣云樾
开发商：美的置业&正荣
产品均价：13700-16800元/㎡
产品总价：161万起
产品户型：117-143㎡高层、163-185㎡洋房
总户数：1203
容积率：2.2
绿化率：40%
楼盘地址：芙蓉区滨河路与望龙路交汇处东侧
楼盘亮点
一线瞰河
项目坐拥一线270度超宽观景面，是浏阳河沿岸观景面最宽最长且正南向看河的项目。
5M智慧健康社区
项目依托美的集团的科技手段，推出5M智慧健康社区，使家居生活全智能化。
低密滨水大宅
项目容积率为2.2，小区内有叠墅、洋房、高层多种产品，内外环境优美宜居。
多维一体交通
位于城市几何中心，坐拥浏阳心三中三横交通路网，自驾出行便捷。
测评1 便利指数
周边交通：
自驾：项目毗邻滨河路、望龙路和红旗路，可快速对接花侯路浏阳河大桥及雨花大道，出行便捷，但早晚高峰出行车辆较多，可能会拥堵，自驾需提前规划好时间。
从项目出发，往东途经人民东路和五一大道，自驾12.4km，可达五一商圈；往西走机场高速，行驶17.1km，抵达黄花机场；往南经过滨河路和雨花大道，直达长沙南站，仅有4.7km路程。
公交：项目距公交站较远，1km范围内仅有湖南农业大学西门站（742m），1.5km范围内有一中雨花新华都学校站（1.2km）、合丰安置小区站（1.2km）、格田站（1.3km）、望龙村站（1.3km）、亚大南路口（1.4km）5个公交站点，262路、273路、280路、281路、X111路、X115路、X117路等多路公交途经。
从项目出发，乘坐280路或281路公交，5站后到火车南站。
地铁：项目周边暂无地铁经过，直线距离最近的是2号线长沙大道—地铁站，有较近2.8km，基本不可能靠步行走到，对于出行依赖地铁的人群来说，较为不便。
地铁6号线的水稻博物馆站和农科院农大站都在项目附近，从目前的规划图来看，项目距这两个站点的直线距离也在2km左右。
长沙市轨道交通6号线工程从谢家桥站至黄花机场西站，线路全长48.11km，设站34座。10月15日，6号线黄梨路车辆段试车线首次热滑试验成功，车辆段如期进入动车调试阶段，并计划于2021年12月30日试运行，2022年正式对公众开通运营。
周边教育：项目周边中小学有长沙市一中雨花新华都学校（1km）、杉木小学（545m）、大同瑞致小学（853m）、长塘里阳光小学（1.1km）、长郡芙蓉实验中学（2.5km）、湖南农业大学子弟中学（1km）、黎托合丰小学（1.1km）以及长沙市雅礼芙蓉中学（2.2km）。
值得一提的是，项目距湖南农业大学西门仅740m的直线距离，能让孩子近距离感受高等学府浓厚的书香气息。
长沙市东雅中学（雅礼芙蓉中学）是浏阳河东片区第一所市直属高中，由长沙市教育局主办、雅礼中学托管，规划面积约97亩，规划教学规模60个班，提供3000余个学位，预计2022年春季招生。
周边医疗：项目周边医院距离较远，3km范围内仅有湖南农业大学医院（1.4km），在农业大学里面，以及芙蓉区红十字医院（2.2km），湖南旺旺医院距项目月3.7km。
湖南农业大学医院为湖南省高校第一所一甲医院，在职职工50余人，高级6人，中级30余人。每年收治住院病人600余人次，门诊近3万人次。有数字化DR、彩色B超、全自动生化仪、血球仪、动态血压、动态心电等先进仪器设备。
周边商业：项目紧邻10万方全业态购物中心龙湖芙蓉天街（在建中），周边还有高铁吾悦广场（2.8km）。
人民路龙湖天街项目用地面积约4万m²，总投资约8亿元，拟建设天街购物中心和精品公寓楼，总商业面积约10万m²，建设成后将成为隆平新区一站式全业态购物中心。
测评2 小区品质
项目规划：
美的正荣云樾由美的置业和正荣地产联合打造，总建面约22.3万方，总规划1203户，分两期开发，一期包括10栋高层、6栋洋房和8栋叠墅，梯户比分别为两梯四户、两梯三户、一梯两户。项目容积率为2.2，绿化率40%，车位比为1:1.1，属于改善型低密宜居社区。
项目特色：
依托美的集团的科技实力，项目以“5M智慧健康社区”为特色，推出系统化智慧人居解决方案。该技术以生活场景为中心，打通当前三大技术壁垒：实现了智能家电产品与家居安防产品的互联互通；实现了室内智能生活操控与室外智能物业服务的互联互通；也实现业主、云智慧平台、物业中心三方的互联互通。智慧社区可实现无触式入户、手机一键呼梯，Ai轨迹识别系统、高空抛物监控系统、智能家居遥控等功能。
车位比：车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。小区车位比1:1.1，停车位比较充足。
容积率：容积率直接反映着建筑密度，对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响。小区容积率2.2，居住密度好。
绿化率：绿化率是指绿化用地面积和总用地面积之比，绿化率越高，住户的居住体验会越佳。小区绿化率40%，舒适度适舒适。
测评3 主力户型分析
该户型建面约143m²，4房2厅2卫格局，户型周正，南北通透，动静分区。
入户玄关设计，避开屋外视线，充分保障室内隐私；四开间朝南，面宽约13.8m，通风采光佳；客餐厅一体设计，外延南北阳台，在扩大了活动空间的同时，也将阳台的生活与景观会客功能分开，功能分区明确。
进门次卧可作为客房，与主卧互不打扰；杂物间外接景观阳台，可做卧室，满足三代同堂的居住需求；主卧套间设计，步入式衣帽间连接主卫，赠送超大面宽飘窗，使居家生活更惬意自在。
美中不足的是，入户玄关处空间会有超过至少1m²的空间难以利用，造成浪费；进门正对着的卧室离次卫距离较远，需穿过整个客厅，晚上上厕所尤为不方便。
测评4 价格分析
项目目前在售一期1#、2#、3#非毛坯高层产品，均价14000元/m²，以及15#、18#、13#非毛坯洋房产品，均价16000元/m²，毛坯叠墅产品，均价22000-24000元/m²。
价格现状：
对比周边新房，与美的正荣云樾一河之隔的润和星河玥目前在售毛坯住宅，均价10800元/m²，产品定位同样偏改善，周边竞品南益名士豪庭的毛坯产品均价11800元/m²。
对比周边二手房，南益名士豪庭二手房挂牌均价10375元/m²，与项目新房均价的差价不大。另外，项目二手房目前在市场上的均价约为11492元/m²。
隆平新区在售新房不多，大多为毛坯，且定位刚需，小区环境及品质与美的正荣云樾相比稍显逊色，所以结合区位、产品本身质量及小区环境来看，项目性价比还是比较高的。
价格潜力：依托版块发展，存在升值潜力。
美的正荣云樾属于隆平新区版块，该板块是芙蓉区和长沙市发展的重点区域，教育、医疗、交通、商业等配套都在建设中，表现出了蓬勃的生命力，而浏阳河沿线是继湘江沿岸后的下一个品质项目带，未来预计将成为高品质居住区。
10月19日由长房摘得的芙蓉区东部[2021]长沙市127号地块毛坯限价13300元/m²，已经高于版块内不少项目的售价。版块的发展，配套的完善，再加上项目本身过硬的品质，使产品价格存在一定的升值空间。
温馨提示：项目公共交通条件一般，依赖于开车出行，对无车一族不太友好；中小学教育资源一般，采取的是微机派位，对学位有较强需求的慎重考虑。