重庆市分行 创新“+公租房”畅通保障性和市场化新通道

一、业务背景及基本情况

重庆市分行充分发挥渠道、金融、平台优势，支持公租房市场化运营试点，积极探索“+公租房”模式，根据公租房出租情况，形成“市场化运营+公租房”“创新型融资+公租房”“智能化管理+公租房”“市场化补充+公租房”的综合服务体系，助力政府盘活资产、缓解财政压力，提升管理质效，服务保障群体，取得积极成效。

二、主要做法及成效

（一）对于空置公租房，全面支持市场化盘活

重庆市政府于2010年启动公租房建设，近10年累计建成超3300万方，对保障民生起到了积极作用。政府为加快建设，将金凤佳园、城西家园、九龙西苑三个项目、共计2.3万套空置房源纳入了公租房市场化盘活总体规划，鼓励引入市场化力量，发展长租公寓，服务社会民生。

重庆市分行结合区位规划与定位，定制空置公租房市场化盘活方案，通过整体承租、统一规划、分批打造集人才公寓、政策性租赁住房、蓝领公寓于一体的安居保障综合体。首期选择金凤佳园项目，34万方、7300余套空置房源进行试点，目前已签订合作协议。

金凤佳园项目位于重庆高新区，作为成渝双城经济圈建设重点区域，将打造重庆科学城和创业高地，发展前景可观。项目修建于2018年，整体方量超60万方，共计房源超1万套。由于各种原因，仅出租3000多套，超过7000套房源闲置，国有资产未充分运营，每年还要投入较高的运维费。

项目方案兼顾社会责任与经济效益并重，帮助政府盘活资产的同时，实现商业可持续。

1.对政府端，有效解决各方痛点

一是市级层面，实现闲置公租房资产的有效盘活；区级层面，将人才公寓、蓝领公寓、保障性住房等有效分区，降低管理难度和成本，契合高新区“金凤凰”人才保障计划市场化租赁用房需求，实现“保障”和“市场”的有效衔接。

二是通过统一规划，分批实施，可动态调整各类用房占比，满足不同需求，并将A组团留作备用，可根据政策导向，动态回收用于保障房，不影响D/E组团进度，实现整体平衡。

2.对分行和建信住房，基本实现商业可持续

提前获取了项目20年的租赁权，有利于潜力资产有效储备；采取分期建设，每期1幢，满足政府需求的同时，同步培养市场商业氛围，当出租率达到80%后，再打造第2幢，并通过预留退出条款，把控风险。

今年上半年，分行计划将首先对D组团的1栋楼进行试点改造，完善公区和内部装修，打造氛围，以租定存，优先满足高新区管委会工作人员的居住需求，降低通勤成本，提升居住品质；下半年，根据出租情况，选择1-2栋楼，投入约3000万元，打造集中高端人才公寓、人才公寓、蓝领公寓于一体的安居保障项目，满足高新区人才引进、园区发展的房源需求。

（二）对于已租公租房，创新融资服务方案

重庆公租房经过多年的规划、建设、运营，已进入运营成熟期，符合配租条件的整体出租率超过90%。公租房资产体量大、投入高，负债少、运营成熟，资产盘活的需求旺盛。

分行创新“公租贷”产品，在不转让公租房产权的前提下，引入市场化主体受让租赁收益权，使资产得到有效盘活。目前，在重庆主城和6个区县成功试点，为存量公租房盘活授信总额97.5亿元，发放贷款70余亿元，合计446万方，全市占比9%，获得政府高度肯定。

1.坚持“三个不变”

通过深入挖掘公租房住宅各类权益特征，准确把握公租房租赁收益权的经济属性，以市场化方式受让收益权，确保了公租房产权不变、保障属性不变、保障对象不变。

2.助力“三资统管”

严格遵循市场化方式推进，挖潜、盘活、用好并重，探索出一种合规有效的公租房资产盘活模式，帮助政府实现“筹资、投资、资产”良性循环。

（三）对于公租房管理，助力智能化管理服务

针对公租房的日常管理，通过科技赋能、平台输出，助力政府智能化管理服务，提升管理质效。

分行以融资为契机，与政府签订《重庆市住房保障信息化建设合作协议》，全面承接重庆市住房保障综合管理系统，将公租房、安置房、人才安居房、直管公房等纳入统一管理，已完成平台一期总体框架建设，实现公租房系统数据直连住建部。

同时，推进融资区县全部上线使用我行公租房管理系统，已与4个区县签订租金代扣协议，预计代扣量年新增超过一万笔。

（四）对于公租房保障群体，拓宽保障服务通道

针对具备申请资格，但生活、工作区域附近又没有公租房项目的保障群体，分行在渝中区开展市场化公租房试点。通过筹集市场化房源，打造“劳动者服务公寓”，定向出租给环卫工人、低保人群等保障对象。同时，动员社会力量，扩大“住房租赁慈善信托”募集规模，通过信托收益定向捐助，补齐与政府公租房货币化补贴差额，减轻保障群体租金压力，履行社会责任的同时，实现项目商业平衡。例如：按20元/平米的市场价格出租，政府公租房货币补贴10元，慈善信托收益补贴10元，降低租客租金负担。

三、履责启示及感想

从家喻户晓的“要买房 到建行”到脍炙人口的“要租房 到建行”，重庆市分行认真落实总行党委战略部署，坚持将人民群众对美好生活的追求作为行动根本，关注民生痛点，充分发挥建行集团的信用、资金、渠道和客户优势，稳定租赁关系，平抑租金价格，为盘活社会闲散存量住房资源提供有效路径，充分体现了建设银行积极履行社会责任的大行担当。

第三方评价：“建设银行的方案和其他的都不一样，是完全站在政府的角度，是为老百姓在着想，不仅让我们盘活了房子，也让老百姓安好了家”