中交地产负债高企危机下 向大股东借钱缓解资金压力

不论中交地产此举为缓解短期内资金压力还是将负债表外化，都足以说明中交地产正在面临困难。

面临行业寒冬时，大多房企为成功度过寒冬纷纷使出浑身解数。

近日，中交地产公告称为保证其资金需求，提高决策效率，经协商，拟向其控股股东新增借款额度不超过100亿元。

据悉，中交地产已连续多年如此了，向控股股东借钱可以说是中交地产年末的固定项目。除此之外，在为保证其资金需求向控股股东借钱的同时，中交地产还向其子公司提供了担保，且其担保余额已超过去年中交地产归母净资产的5倍之多，由此可见中交地产的缺钱程度。

不仅如此，“三道红线”已踩两道的中交地产在年内还频繁转让其旗下项目股权，有分析称，股权转让可以缓解中交地产短期内面临的资金压力。

但在营业收入、利润和多项指标及上述情况下，中交地产未来或将面临更大的资金压力。

【背负巨额“或有负债”】

公告称，为保证中交地产资金需求，提高决策效率，经与中交地产控股股东中交房地产集团有限公司协商，中交地产拟向地产集团新增借款额度不超过100亿元，借款年利率不超过10%，且单笔借款期限自到账之日起不超过 60 个月。

据氢财经不完全统计，自2016年年末左右，中交地产就已开始向中交房地产集团借款，且其借款金额也由最初的与相关公司合计借款不超过3亿元至如今的不超过100亿元，借款期限也由最初的18个月延展至如今的60个月，这也意味着在近些年中交地产的资金需求越来越大。

而同样为了“提高决策效率，保证中交地产主营业务发展的需要”，中交地产还根据各项目的实际情况，向其下属巩固新增担保额度总计187.042亿元，担保方式包括连带责任、股权质押、资产质押等。并且截止2021年11月30日，中交地产已为其控股子公司及控股子公司之间提供担保余额156.87亿元，要知道中交地产2020年末的归母净资产也才30.61亿元，据中交地产公告数据显示，上述担保余额在其2020年末归母净资产的占比已达512.39%。

不难看出，中交地产为筹钱付出的努力有多大。而中交地产或将也会因此背负百亿元的“或有负债”，或有负债即因过去的交易或事项可能导致未来所发生的事件而产生的潜在负债。

【负债高企 踩“三道红线”】

在如今看来，房企筹钱的目的无外乎“缺钱”，中交地产也不例外。据了解，截至2021年9月30日，中交地产总资产1457.01亿元，总负债1288.81亿元，资产负债率达88.46%。

其中，短期借款19.28亿元、一年内到期的非流动负债148.99亿元，而其账上的现金及现金等价物118.92亿元，尚不能完全覆盖一年内到期的债务。不仅如此，同期中交地产应收账款仅三千余万元，且截至9月30日，中交地产经营活动产生的现金流为净流出134亿元，综合来看，中交地产资金存在一定缺口。

除此之外，截至9月30日，中交地产流动负债达746.64亿元，结合上文现金及现金等价物粗略计算，中交地产现金比率为16%，低于业内公认的20%左右的正常范围。要知道这一指标在上年末时为20.33%，在去年同期时为26.26%，无论是哪个时期，今年前三季度中交地产现金比率都呈下降趋势。

所谓现金比率即考察企业的变现能力时所运用的指标，现金比率越高，说明企业变现能力越强。这也意味着中交地产的变现能力较弱，低于业内正常范围，且逐渐变弱。

而其“三道红线”也踩中两条，截至今年上半年，中交地产剔除预收款后的资产负债率为83.4%，净负债率为294.2%，现金短债比为1.47，仅现金现金短债比未踩红线，其他两项指标双双踩中红线。

【频繁出售旗下子公司股权】

负债高企、资金缺口、变现能力弱就意味着中交地产还要在向控股股东借款之外寻找新的缓解资金压力的渠道。

9月，中交地产挂牌转让慈溪中交港城置业有限公司50%股权。11月23日，深圳中交房地产有限公司拟以2288.81万元的转让底价，转让厦门中泓房地产有限公司2%股权；11月29日，北京产权交易所披露，中交地产子公司深圳中交房地产有限公司以437.02万元的转让底价，挂牌转让惠州中交置业有限公司2%股权。

据财联社报道称，业内人士认为，近期中交地产频繁转让项目股权的背后，除了可以降负债，还可以加速资金回笼，缓解短期内面临的资金压力。

但好像并非完全如此，据了解，深圳中交地产拥有厦门中泓地产50.99%的股权，却只转让了2%股权，惠州中交也同样，深圳中交拥有惠州中交99.96%的股权，也同样只转让了2%。据AI财经社报道称，柏文喜表示“一般企业这么做就是为了把需要合并报表的控股子公司变为不需要合并报表的联营公司，这样可以把负债表外化，实现降低合并报表后的表观负债率的目的。”

显然，不论中交地产此举为缓解短期内资金压力还是将负债表外化，都足以说明中交地产正在面临困难。

内容来源： lite氢财经

作者：王婷妍