一大早，就看到俞敏洪的发文又上了热搜。其实，这不奇怪，由于去年是“教育双减年”，作为最大的培训机构新东方的创始人，这一年来都在风口浪尖，不少人都在关注他的动态。经济学家、北师大房地产研究中心主任董藩也是关注者之一。
董藩以标题《请俞敏洪给许家印做高级顾问》提了如下建议：
据俞敏洪自己说，去年，他们公司市值蒸发掉90%，营业收入下降了80%，他们被迫裁减员工60000名，赔偿员工、退学费、培训教室退租等各种直接支出近200亿。俞敏洪是怎么应付的呢？是不是早期买了一些房地产？请俞敏洪给许家印做高级顾问，应付财务危机，你觉得怎么样？要是同意的多，我就给老许提建议啦！
这段话翻译成白话即是，新东方确实遇到了前所未有的困难，如果按照一般企业家的话，或走破产程序了，但俞敏洪并没有选择躺平，而是赔偿员工、退费、捐献等等，董藩明显是肯定了俞敏洪的能力和担当，但问题是，俞敏洪的底气来自哪里？
“是不是早期买了一些房产？”，这句话就有意思了，言下之意是，俞敏洪在早期买了房产，说明是一个很有投资眼光的人，而许家印本身也是搞地产的，这不就正好对路了嘛，所以，董藩建议俞敏洪给许家印当高级顾问，应付恒大当下焦头烂额的财务危机。这有道理吗？或者可行吗？我们先来看看俞敏洪有没有这方面的经验，有两个报道：
1.据金融界网站2019年7月11日报道，说俞敏洪在演讲时提到，当时北科建想把中钢的A楼和B楼卖给他，当时开价20亿，但由于没那么多钱，就买了最小的B楼，等后来上市有钱了，可最大的A楼已被人家买走了，现在可能值50亿了。所以他笑言，如果当时咬牙买下来的话，赚一票，新东方就可以关门休息了。
2.据中国经营报2018年7月14日报道，俞敏洪在一节目中表示，人民币越来越多，贬值是一个自然的过程，现在10万一平米的房子，10年后20万一平米很正常，这个不用看，这是一个国家发展的必由之路。
从这两则信息中看出，俞敏洪对房地产潜力非常看好，而且也有“实战”经验，虽然当年只买了一栋，但现在也应该是赚了不少钱了，这或许是新东方能够应对行业突然变故的底气吧。当然，经济学家董藩之所以推崇俞敏洪给许家印做高级顾问，并愿意帮助引荐，还有另外一层原因。
实际上，董藩也一直看好房地产的，比如，他在2012年就提出一个观点，在一定条件下，25年后北京的房价能到80万一平米。既然大家对未来房地产的看法差不多，倒不如做个顺水人情，让俞敏洪才尽其用，帮助恒大度过财务危机。明眼人都看得出来，董藩的建议意思很清楚，恒大要摆脱财务危机，还得靠房地产才行。但问题是，恒大地产真的还有机会吗？
在笔者看来，难度比较大。有3个方面的现实原因：
一是恒大本身的土地储备前景不确定。许老板已有表态，未来10年原则上不再拿地，老实讲，就目前的企业信誉，依靠拿地经营获利基本上不可能了，所以，最终还得看手中有多少土地储备可供开发。公开数据显示，虽然恒大有几百幅土地在手，价值超5000亿，但最近几个月一直有不断被回收的消息，比如价值200多亿的海口和沈阳共计17幅地块被收回，还有成都30多万方、安徽安庆等地块也相继被收回说白了，土地长期不开发，按照规定都能收回去，按照恒大目前的这个经营形势，哪有钱开发，所以，按这个形势的话，估计后面还有不断被回收的消息。
二是房地产行业发展本身迎来拐点。房地产的黄金发展已经成为过去式，加上开发商长期高杠杆扩张，房地产本身的泡沫不小。所以，我们可以看到国家给房企划了“三道红线”，目的就是一个：去房地产杠杆，让行业健康发展。没有杠杆加持，就像我们买房按揭与全款一样，原来100万房子首付30%，即30万可以翘起100万的资金，房价涨5%，忽略房贷利息的话，相当于用30万赚了5万，利润其实是加了杠杆，但若要用真金白银去搞开发，资金效率明显降低，何况现的恒大也拿不出钱来。
三是人口因素、土地因素和金融因素不可同日而语。原恒大首席经济学家任泽平总结了一条经典的房地产分析框架，“短期看金融，中期看土地，长期看人口”，具体而言，金融方面，自2017年以后，我们的货币供应M2年度增速就降至9%以下，即便受病情影响，我们M2增速也只是略高，并没有跟随发达国家“印钞”，意味着未来也不可能明显变化，而且，基于M2长期与经济发展保持高度一致的规律看，随着经济增速进一步趋缓，M2只会越来越低，那么，支撑房地产、房价快速上涨的货币基础就不存在了。
土地和人口因素大家也清楚，就不多说了。土地就不多说了，此前文章有分析过，任何一个城市都不缺土地，只是有的城市缺指标，随着土地法修订，大量集体土地入市，以及国家日前发布的提高土地要素配置（省与省可调剂建设用地指标）方案试点，都意味着由地价主导房价的逻辑将发生根本性的改变。此外，人口方面，1962年-1975年那批人口出生高峰从2022年起逐步迎来退休，意味着楼市购买力逐年衰减。有人说，现在不是鼓励生二孩和三孩了吗？从2016年放开二孩可知，孩子养育成本、住房成本等是无法回避的问题，房价与生育本身就是一对矛盾体，都是“有你没他”的结果，答案显然是无解。
所以，房地产蜜月期只能存在于过去的历史中，不仅是恒大，以后要在这个行业分一杯羹都不容易，何况对于一个财务窟窿涉及上万亿的企业来说，出谋划策都显得不那么重要了。对于董藩的提议，权当是个茶余饭后的谈资吧。那么，你是如何看待这一问题的呢？可留言谈谈。