01
地铁利空，生不逢时
在聊橡树湾之前，我们先分析一下橡树湾所在的西红门板块。
在北京，如果说起四环的位置，那听起来很香。
但如果加上 “南城”两个字，就有点尴尬。
为什么呢。
在价格很贵的时候，楼盘保值性要打一个问号。
还记得当时西红门双子星熙红印和熙悦宸著两个项目吧，位置在橡树湾的正北方。
20年刚开盘那会限价6万4，后来一路下跌。
最便宜的时候5.4万。
每平降了 1万。
这说明什么，同志们。
西红门的价格上限，可能就是6.4万。
这是一个魔咒。
至少目前来看，还没有能突破的可能。
西红门能吸引来的购买力，不够强。
降价还有一个原因，就是 地铁。
地铁无法触达。
因为京开高速的存在，西红门被割裂了。
京开高速以东，是优秀的存在，地铁商圈次新大盘都有。
有地铁4号线；
拥有荟聚广场、宜家、鸿坤广场为西红门商圈带来了巨大的人流量，是西红门板块乃至南城最繁华的地段；
还有鸿坤地产深耕数十年，盖了数十个鸿坤开头的小区，形成了大量密集的住宅区。
你看标杆楼盘鸿坤理想城曦望山的价格可以冲到6万多。
但京开高速以东就是孤立的存在，又不临近地铁，距离商圈还远，城市界面也差。
你没得办法。熙红印和熙悦宸著只能降价。
现在，镜头转向了华润橡树湾。
这个盘也是倒霉。
之前开发商对19号线南延西红门东站宣传吸引了不少购房者，结果19号线南延西红门东站规划凉了。
以下来自《橡树湾买入分析报告》
我跟你们讲哦。
就因为这一个利空，10年大概率也搞不到地铁。橡树湾的开盘价格和蓄客量直线下滑。
西红门橡树湾均价是6.2-6.6万。
指导价是6.6万。
6.6万，他是不配的。
为了快点去化，开盘肯定要降价卖了。
据说西红门橡树湾开盘海报已从6.6万降到6.2万，不清楚是不是最低价。
听粉丝说销售为了逼定成交，可以找领导额外要2个点的优惠，那么算上开盘的优惠，部分房源单价上应该会到6万出头。
如果开盘不优惠， 6.4万以上的价格，大户型房源总价又高，那就等着买了 站岗 了。
02
自住适合买，投资需谨慎
接着说一下这个盘的可取之处。
第一点，对比之前的西红门双子 熙红印和熙悦宸著。橡树湾位置上还是有优势的。
项目所在位置，整个组团规划的比较好。
这个区域不仅有12块住宅用地，还有学校（幼儿园、小学、中学），公园，商业、社区服务设施、养老设施，目前正在逐步的开发推进，未来这里将会是自成一体住宅生活区，比较宜居。
什么时候兑现就不知道了。
毕竟目前项目这边，目前配套还差一些。如果去医院，要去西大街那边的仁和或者县医院。
第二点，如果是有车一族，直接京开高速，开车比较方便。 小路红灯比较多，电动车也多，秩序比较差。
第三点，项目成也南城，败也南城。
如果你死活要买四环，而且再也拿不出更多钱来了，又要买个改善，那么价格上只能看橡树湾。
以下来自《北京买房子》S姐的盘点图。直接白嫖一下。感谢S姐。
发现了吧，除了橡树湾，北京4环-5环之间，新房销售指导价都是 7万+。
且这些位置的户型产品多数面积在100平米以上，单价高，总价高。
总价预算至少700万，已经超出普通刚需购房者的预算范围了。
03
不买橡树湾，还有别的选择吗？
对于非改善群体，不买橡树湾。
那选择大大的。
首先，中骏未来云城。
这个盘距离橡树湾有点远。但是便宜啊。
从案场来看，装修和样板间，也比橡树湾品质更好。
虽然不知道未来云城的物业水平如何，
反正近两年负责橡树湾的物业——中铁物业维权新闻很多。
而且你看，中骏未来云际价格低了一万。
如果能接受未来云城偏僻一点的位置，从强通勤来看， 你在橡树湾买个不临铁两居，在中骏未来云城买个临铁三居，难道不香吗？
未来云城的报告我们也有，可以加V takanpan01 获取。
另外，如果还能加点预算，那么临铁7号线的绿城沁园、临铁8号线的合生me悦，也都是可以看的。
绿城沁园户型挺垃圾的，奈何周边城市界面好。也是临铁小户型。
合生me悦在8号线沿线，产品品质也还可以。
至少刚需盘保值，临铁因素占比很大，这两个盘在保值上，还是有保证的。