全国首个取消限售的省会城市：房价跌回3年前，人口或跌破千万

房价连跌7个月后，哈尔滨房产中介王伟看到了曙光。

据哈尔滨市政府网站3月23日消息，鉴于《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》已完成其阶段性调控使命，拟予以废止。

拟废止的通知发布于2018年5月。当时提出区域性限售政策，即在哈尔滨主城区6区，凡新购买商品住房的，自商品房网签合同签订之日起满3年方可上市交易。

哈尔滨地标建筑龙塔 图源：视觉中国

这意味着，哈尔滨三年限售的政策将正式结束，成为全国首个取消限售的省会城市。

“政府想促进老百姓买房，肯定会有急着变现的业主。”王伟告诉时代周报记者，听闻消息，自己身边不少在南方闯荡的朋友，已有后期返回哈尔滨定居的打算。

“放开区域限售是一剂‘猛药’，如果配上首付比例下调和贷款利率下浮这两味‘药引子’，‘药效’可能会更好。”一位接近哈市政府的人士告诉时代周报记者。

事实上，这并不是哈尔滨第一次针对低迷的楼市“开药方”了。

去年10月，哈尔滨市住建局等9部门出台《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（简称“哈十六条”），从供需两端出台多条利好楼市的措施，成为全国范围内率先救市的省会城市。

但此举并不能止住哈尔滨房价颓势。

时代周报记者梳理发现，去年8月至今年2月，哈尔滨新房、二手房已经连续7个月环比下跌。其中今年2月，哈尔滨新房、二手房的环比跌幅在全国70个大中城市里均排在第二。

面对人口的流失、购买力的疲软，以及房屋供过于求的尴尬局面，靠着取消限售这一剂猛药，哈尔滨楼市能否就此迎来春天？

冰火两重天

“两度救市后，大家反而在抛房子，一些地方的房价还是在往下掉。”哈尔滨道里区（本次取消限售的主城区之一）房产中介李安宇告诉时代周报记者。

李安宇说，去年10月和今年3月，哈尔滨松绑楼市调控政策后，许多购房者第一时间向他询问了相关情况，但大多没了下文。

“不少人抱着越跌越不想买的观望心态，担心刚买了没多久，又给赔了。”

航拍哈尔滨清晨城市风光 图源：视觉中国

哈尔滨整体房价下跌，但局部却是火热。

“好小区价格依旧坚挺，甚至有部分区域出现涨价的趋势。”据李安宇介绍，位于道里区的群力新区，周边配备完善的楼盘，一套80-90平方米的房子近期至少涨了四、五万元。政策出来后，不少房主都选择抬价，或者是先下架房源观望一段时间，等涨价了再上。

时代周报记者查阅某房源APP发现，在哈尔滨主城区6区中，最近一周道里区二手房的成交均价为9588元/平方米，比上周上涨24.8%，而松北区、香坊区、道外区、南岗区等区域同期的成交均价在7300-7700元/平方米，涨跌互现，其中道外区的跌幅达到10%。

家住道里区的王小多告诉时代周报记者，“道里区的历史底蕴好，道路又宽又大，配套设施也不错，还有几个湿地公园，自然房价也是全哈尔滨里top级别”。

航拍哈尔滨群力新区 图源：视觉中国

不少哈尔滨的房产中介都对时代周报记者表示，“哈尔滨除了道里区外，其余地方基本都在降价。”

一时间，哈尔滨楼市出现冰火两重天景象。

譬如，与道里区一桥之隔的南岗区，属于老城区。相比起道里区动辄近万元房价，南岗区的房屋均价不足8000元，价格更加亲民。

但这次拟取消限售的政策，仍旧让一批想要改善居住条件的人选择离开。

“老城区那些总高7层、使用面积30-40平米，价格还要20-30万的楼房，性价比非常低，有条件的（购房者）当然会想着改善。”王伟告诉时代周报记者。

哈尔滨道外区老街区，百年建筑一片斑驳 图源：视觉中国

两次松绑后，原本老城区的人开始往居住条件更好的区域集中，或者选择郊区性价比更高的房子，“80多米的新房，只要五六十万”。

王伟认为，这是个优胜劣汰的过程。取消限售会加剧哈尔滨内部房价不平衡。“高的地方更高，低的地方更低。自然而然，老城区就出现了很多空置、低价抛售都没人要的房子。”

此外，王伟发现，哈尔滨一些区域出现了价格“跳水”的现象，“每平方米好几千的往下跌”，究其原因，王伟认为是因为前几年涨得过快了，“预期打满了，但是规划没起来”。

虽说王伟对哈尔滨的房地产了若指掌，但他自己在哈尔滨工作多年却没能入手买房。

他表示，在哈尔滨当地产中介的，只有一小部分人能赚到钱；再者，“哈尔滨太不适合炒房了，只能保证不赔钱，涨幅太慢”。

安居客房价走势显示，2018年10月哈尔滨房屋均价为9523元/平方米，比目前哈尔滨的房屋均价（9510元/平方米）还高。这意味，现在哈尔滨房价回到了三年多前。

年轻人会买单吗？

哈尔滨房价连跌7个月背后，是人口外流严重。

第七次全国人口普查数据显示，哈尔滨市的常住人口为1000.99万，与2010年相比减少了62.61万人，是近十年间全国唯一出现人口净流出的省会城市。

黑龙江近日公布的数据显示，2021年全省常住人口比2020年减少了46万。有分析认为，在此背景下，未来哈尔滨人口或将跌破千万，失去东北唯一千万人口大城的地位。

从松花江北岸眺望江南老城区 图源：视觉中国

这在三十多年前，是难以想象的事情。

上世纪80年代，还是大学生的王小多父亲，一毕业就是国家干部、包分配。胸怀壮志的王父，向家人提出了入关进京，或南下的想法，却遭到老一辈的力阻。

“当时我还是家中长子，父亲想把我留在身边。另外，哈市当年还是十大城市之一，（不像现在）与南方差距没这么大。”再三考量之下，王父选择留在哈尔滨。

与父辈不同，如今，年轻一代的王小多有了更多选择，他在毕业后南下广州发展。

“如果在本地没有过硬的资源，大部分人还是愿意南下。”作为一个土生土长东北90后小伙，王小多相信曾经辉煌的故乡终有一天会发展起来。但是现阶段他更愿意选择去更发达的城市，从更高的起点开始打拼。

“对于我而言，这已经是一个非常明确的思路了。”王小多表示，东北的气候不适合养老，当他在南方站稳脚跟，会选择在那儿买房，并将父母从东北接过来。

哈尔滨冰雪大世界 图源：视觉中国

王伟也观察到了这一现象：去南方发展的人，最近几年越来越多。他认为，这几年来，疫情对东北经济造成了一定的影响，导致许多找不到工作的东北人不得不南下。

“现在会动心思在哈市买卖房产的，无非就两类人，一类是想要从老破小置换成大新房的本地人，另一类则是卖了房要去南方发展的人。”王伟说。

除此之外，哈尔滨楼市还深陷房屋供过于求的尴尬局面。

克而瑞数据显示，截至今年2月末，哈尔滨库存同比涨幅高达120%，去化周期大于30个月，库存风险继续增加。

这意味着，即使不再新推楼盘，哈尔滨现有的楼盘，要两年半时间才能卖完。

在哈尔滨郊区，经常能看到总价不到10万元的郊区小洋楼。开发商用尽各种降价促销方式，“9折优惠”、“赠总房款1.5%的等额购物卡、“总价减10万元”......

哈尔滨老厂区改造成了开放式休闲公园 图源：视觉中国

为了吸引本地人回哈尔滨发展定居，有些开发商甚至模仿南方的建筑模式。“新房户型都是偏向于南方户型，而且建了楼间距，园区绿化基本上都是跟南方差不多。”李安宇说。

低价诱惑和优质的房源并没有留住年轻人。李安宇身边仍旧有不少人离开哈尔滨，而他则是在深圳打拼几年后，选择折返回来，留在哈尔滨、拿着每月4000元的收入，面临着上万一平米的房价。

“大家都抱怨工资低，房价高。你呆在人均收入过万的北上广深，面临的是每平米5万元以上的房价。一对比，其实差不多。”李安宇对哈尔滨这座城市仍保有信心。

哈尔滨工资标准也足够让普通人过上温饱安逸的生活。“正常上班的话，一个人一个月四五千块钱，夫妻俩一个月1万块钱左右，而且这里物价低，一口之家一个月吃喝1000多块钱是足够的。”李安宇说。

一批人离开，一批人留下。哈尔滨楼市冷暖背后，是年轻人们对城市未来和幸福感的投票。（应受访者要求，文中王伟、李安宇、王小多均为化名）