“绿城前三年怎么做的，未来三年还要怎么做。”谈及未来几年的发展战略，2021年业绩发布会上，绿城中国董事会主席张亚东用三句话予以回应——“战略战术清晰”、“贯彻执行有力”和“品质效益提升”。
走过波云诡谲的2021年，房企年报季来了。
与以往相比，这个三月并不平静：有规模房企延期披露、有中型房企公告预亏、还有知名房企遭遇股债双杀……资本的潮水退去，昔日高杠杆黑马们纷纷搁浅，却也有长期主义者迎着风浪扬起船帆。
又是一年3月23日，绿城中国如期对外披露了2021年度经营业绩。财报显示，在被视为“关键一年”的2021年里，绿城实现合同销售额3509亿元，较去年增长21%，创新高；实现收入1002.4亿元，同比增长52.4%；实现净利润76.87亿元，同比增长33.4%；股东应占利润44.69亿元，同比增长17.7%……
行业陡然转冷之际，绿城用一连串的盈喜数据向行业注入一剂强心剂。反映在二级市场上，3月23日当天，A股和H股地产板块掀起涨停潮，港股绿城中国大涨8.36%。
如果将时间线拉长，从去年六月开始，绿城中国的股价就始终保持着波动上行势头。纵观行业，如绿城般稳中有升的企业，近乎凤毛麟角。
穿透绿城的发展路线，其何以成为房企突围的“典型样本”？
穿越周期的“优等生”
房地产市场调控迈入深水区。去年下半年，地产行业雷声阵阵，粗放式增长数年的高杠杆房企们踩下刹车键。
克而瑞数据显示，从累计业绩来看，2021年百强房企累计业绩增速持续放缓。截至去年12月末，百强房企累计销售操盘金额较2020年同比降低3.5%，规模房企销售增速罕见出现负增长，8成房企未完成全年业绩目标。
当以往唾手可得的“低垂果实”不再处处可见，属于质量房企的时代悄然来临。而以高品质住宅享誉行业的绿城，是其中的佼佼者。
财报数据显示，2021年绿城的全年合同销售额3509亿元，相比去年同期增长了21%，比年初的销售目标高出了13%。来自多个第三方的数据显示，以目前的规模计算，绿城已在业内排名第七，较去年上升一位；至于销售增速，绿城则位列TOP10房企第一。
具体来看这3509亿的销售额，当中，绿城自投项目累计取得合同销售面积约938万平方米，合同销售金额约2666亿元，同比增长24%；归属于绿城集团的权益金额约1452亿元，同比增长22%；代建管理项目累计取得合同销售面积约619万平方米，合同销售金额约843亿元。
简单总结，无论是自投、合营还是代建业务，绿城均保持两位数增长，多点开花。
“取得这样的成绩是前三年工作落实到位的成果。”2021年度业绩会上，绿城董事局主席张亚东如此说道。
时间拉回三年前，2019年年中，时任绿城总裁的张亚东曾在接受媒体采访时表示，要外界给绿城三年时间，“一定会把各项指标调整好，成为行业优等生。”
2021年是三年之约的最后一年，考虑到地产行业的结算周期，其恰好也是绿城2019年、2020年布局体现在利润表中的一年。
数据显示，2021年绿城实现营业收入1002.4亿元，同比增长52.4%；年内利润为76.87亿元，同比增长33.4%；股东应占利润为44.69亿元，同比增长17.7%；扣除永续债所占盈利后为32.55亿元，同比增长31.6%。
又是一组领先行业的数据，有投资者直言，这是绿城近几年来最好的一份年报。
在外界看来，绿城身上似乎“看不到”地产下行周期的影子。一个典型的例子是，克而瑞数据显示，在整个行业融资环境偏紧的形势下，今年前两个月绿城逆势新增货值391.5亿元，排名第一。
面对外界有关逆势拿地的提问，绿城执行董事及行政总裁郭佳峰回应称，从维持绿城重资产板块一年2500亿左右销售规模来看，这样的拿地节奏是属于正常补货。
业绩会上，张亚东把绿城的2019年至2021年称为“健身期”。从各个角度来看，“健身”三年后，绿城已然成为了穿越周期的“优等生”。
三年“健身期”与绿城“护城河”
房地产企业，土储是“粮草”，现金是“命脉”。地产行业的黄金时代，因经营风格不同，各家自成体系。当行业的监管力度加强，“体系”的坚固与否就将面临检验。
谈及近几年的房地产调控，张亚东讲道，“房地产市场调控是为了让整个行业持续健康发展，特别是经过去伪求真的过程，让一些问题企业出清，行业才能逐渐健康起来。”
张亚东口中“去伪求真”的过程，也是验证地产行业良性发展模式的过程。三年健身期过后，绿城如今的模式，或是可供参考的一个典型样本。
一般来说，在地产企业的经营中，“拿地”、“去化”和“现金流”是三个重要指标。
在张亚东看来，前三年的规模和投资是未来三年营收、利润增长的基础与前提，没有销售规模层面的增长，就谈不上未来的营收和利润的增长。拿地正是规模的先导。
2021年，绿城在42个城市新增项目101个，总建筑面积约1751万平方米，新增货值3137亿元，收并购占比提升至34%。
新增土储中，归属于绿城集团的权益货值约1834亿元，对应成本约938亿元，当中21%实现当年转化。
截至2021年底，绿城持有土地储备项目256个(包括在建和代建)，总货值9488亿元，对应总建筑面积约5881万平方米，权益部分约3267万平方米；总可售面积约为3980万平方米，权益部分约为2199万平方米；旧改方面，2021年内，绿城在深圳和上海的城市更新落地。
土储在手，企业下一步则要考虑的是去化、回款。据绿城介绍，新获取项目均位处安全性高、风险可控、利润兑现度高的重点城市。从区域布局来看，绿城以长三角、京津冀和大湾区三大城市群为主，资源聚焦在一二线城市。绿城9488亿的总土储中，一二线总货值占比达74%。
当棚改红利期成为过去式，房地产市场的重心已经重回一二线。一般而言，与三四线城市相比，一二线城市无论是去化速度，还是利润空间，亦或是销售规模都具有明显优势。这样的优势在长三角体现得更为明显，近几年间，长三角区域公司已经成长为大多数规模房企的“利润奶牛”。
长三角地区恰恰是绿城的重仓以及优势地区。数据显示，去年绿城的整体去化率为69%，其中。一二线城市及新增供货去化率均超过70%，人均销售额同比提升12%至1.05亿元。体现在销售上，一二线城市的合同销售额达2139亿元，占比80%；长三角地区提供的合约销售额约1765亿，占比达66%。
正确的地块加上品质的产品，自然不愁去化；而去化率上去了，回款也水到渠成。绿城方面给出一个数字，销售回款率高达106%，按揭贷款方面回款则超千亿。这直观展现出绿城在现金方面的“造血能力”。
复盘整个模式，品质推动规模、规模又带来发展。螺旋向上的逻辑闭环需要有安全的现金流支撑，这是绿城穿越周期的密码。
绿城的“翅膀”
2021年，绿城的降杠杆成果更进一步。
财报显示，截至去年年底，绿城的总借贷金额为1274.59亿元。其中1年内到期金额为320.53亿元，占比25.15%；1到2年内到期的金额为483.26亿元，占比37.91%；2年以上到期的金额为470.8亿元，占比36.94%。
与此同期，绿城手中的银行存款及现金总额高达714.96亿元，较去年同期增长了约63亿元。
以更为直观体现房企负债的“三道红线”为参照，截止去年年底，绿城的现金短债比是1.7倍，2020年末是1.4倍；净资产负债率为53.5%，2020年末这个数字为64.6%；剔除预售账款后的资产负债率为70.3%，2020年末这个指标为71.2%。
管理层方面在业绩会上表示，绿城将确保2023年能够进入绿档。此外，管理层还透露出一个讯号，“同时也根据今年的内外部环境情况，做好了提前进入绿档的准备。”
现金流安全是房企活下去的首要任务，现金流充沛是房企保持增长的重要助力。中交入主后，绿城的融资能力有了显著的提升。
境内融资方面，期内绿城通过发行公司债、供应链ABS、供应链ABN、项目收益票据、中期票据等方式共募集资金257.18亿元，平均成本为3.55%。截至12月31号，在手的公开市场未发行额度382.49亿元。
至于境外融资方面，去年6月，绿城通过成功重组9.4亿美元债务，提前置换了银行贷款，并于去年12月份以及今年1月份、2月份连发三笔美元债，共募集资金7亿美元，用于偿还永续债券。财报显示，截至2021年末，绿城永续债为107.58亿元，较去年同期减少近百亿。
综合来看，绿城中国2021年平均融资成本已从4.9%降至4.6%。
践行长期主义，追求高质量发展的好处不止如此。据绿城管理层透露，现阶段，“贷款额度有限的情况下，各大银行把资源向优秀房企倾斜。去年四季度以来，监管部门多次强调要满足房地产市场的合理资金需求，所以现在的感受是整体融资环境逐步得到改善，无论是开发贷还是按揭，紧张态势得到了缓解。”
2014年入主绿城时，中交曾说：“我们会给绿城插上一双翅膀。”站在2022年的关口，业绩引领行业的绿城似乎摸到了这双“翅膀”。
在绿城管理层看来，经过去年一年的调整，行业政策底部已见，市场底部还未见。但是对行业整体的判断，绿城认为可以简单用三句话来进行描述：一是行业总体稳定，二是结构逐步调整，三是长期趋向健康。
“住房是一个基本需求，这一点不会改变，但全国商品房的年销售额已经达到18万亿元，可能已经到顶”，张亚东表示，“虽然行业已经到顶，但总体趋于稳定，商品房销售额会从18万亿元有所下降，依旧是个大行业，未来五到十年还会保持在15万亿元以上水平，仍大有可为。”
随着融资逐渐向优质房企倾斜，留给“绿城们”的空间仍有很多。谈及绿城未来的发展，张亚东用三句话予以概述：战略战术清晰、贯彻执行有力和品质效益提升。
“绿城前三年怎么做，未来三年还要怎么做。”