中交地产：一副“好牌”没打好

5月11日，中交地产股份有限公司（简称“中交地产”）召开了2021年业绩交流会，对公司整体的业绩状况及出现的问题进行了说明与交流。

就在业绩会的前一天，网络上传出了一幅关于中交地产的截图，其上称：中交地产向控股股东中交房地产集团公司发函称，2022年5月份金融机构到期借款无法偿还。这一信息立刻引起了地产圈内外的广泛关注，很多人不禁发问：“背靠大树”的中交地产也要违约暴雷了？

在业绩会上，董秘田玉利对于这一传闻回应称，上述消息与事实不符。

但是，公司的经营状况并不乐观却是事实。

01

“背靠大树” 难阻业绩大跌

据企查查显示，截至2022年4月中旬，中交地产的控股股东为中交房地产集团有限公司（以下简称“地产集团”），持股数为3.71亿股，占总股本的比例为53.32%；公司第二大股东为重庆渝富资本运营集团有限公司，持股数为6233.89万股，占总股本的比例为8.96%。

中交地产作为根正苗红的央企背景企业，但其近两年的经营状况却着实堪忧。

据2022年一季报显示，公司报告期内营业收入为39.48亿元，归母净利为-4154.41万元，扣非净利为-5338.56万元；2021年同期，公司营业收入为20.53亿元，归母净利为-1.42亿元，扣非净利为-1.66亿元。

2021年年报也显示，中交地产该年归母净利为2.36亿元，同比减少32.19%；扣非净利为-4.32亿元。

地产集团旗下控股了两家上市公司，分别为绿城中国和中交地产。作为兄弟企业，绿城中国在2021年交出了逆势增长的业绩答卷，其营业收入为1002.4亿元，同比增长52.4%；股东应占核心净利润57.65亿元，同比增长44.4%；股东应占利润44.69亿元，同比增长17.7%。

02

“三道红线“升成红档

据财报数据显示，2021年中交地产“三道红线”全踩，属于“红档”企业，其剔除预收款后的资产负债率（以下简称“指标一“）为82.0%，净负债率（以下简称”指标二“）高达217.7%，现金短债比为0.7倍。

财经新地产梳理了2018年至2021年中交地产的“三道红线”指标情况。“三道红线”于2020年8月份提出，在该年，中交地产脚踩两条红线，属于橙档企业，超越标准的指标为指标一81.3%，以及指标二204.8%。

用这三个指标衡量其2018年及2019年的财务状况：2018年，公司两项指标超标，分别为指标一82.1%，指标二113.0%；2019年，中交地产处于黄档，踩一条红线，指标一超标，数值达82.6%。

在排名前100位的央企中，像2021年“三道红线“全踩的房企是非常罕见的。在“黑铁时代”，众多房企都在千方百计降档，优化财务状况，而中交地产的指标却不降反升。

2019年至2021年，中交地产的负债规模直线攀升，从2019年的414.51亿元升至2021年的1240.17亿元，其中的流动负债数额也随之升高，三年数值逐年增加，分别为：285.10亿元、437.74亿元、772.68亿元。

2022年一季度数据显示，中交地产的负债总额为1325.52亿元，而其货币资金仅为115.34亿元。从近三年历史来看，货币资金是随着总规模的上升而增长的，但其能够覆盖的负债数量却非常小，甚至流动负债也无法覆盖。

值得注意的是，作为央企背景的房企，中交地产的融资成本处于较低水平，其2021年银行贷款总额230.85亿元，融资成本区间为3.80%-6.5%，低于行业平均值。

此外，2021年公司经营活动产生的现金流净额为-44.52亿元，经营性现金流入主要涉及销售产品、提供劳务，而经营性现金流出主要为购买产品及接受劳务支付。2022年一季报显示，公司经营活动产生的现金流净额为17.06亿元，现金状况有所改善。

03

业务定位多元 收入来源单一

2021年年报中，中交地产描述自己的主营业务为房地产开发经营与销售业务，同时积极探索和开拓融资代建、特色小镇、TOD 城市综合体、城市更新、产业地产、物流地产等新兴业务。公司产品类型以满足刚需和改善性住宅需求为主，辅以商业、公寓、产业园、特色小镇、城市综合体等。

然而，从2021年财报中可以看出，公司几乎所有的营业收入都来自房地产销售。2021年，中交地产房地产销售收入为144.45亿元，占营业收入比重为99.33%；房产租赁收入为4610.82万元，占比0.32%；物业管理收入为720.72万元，占比0.05%；其他收入占比0.30%。

在业绩会上，公司董事会秘书田玉利称，公司将继续聚焦房地产开发主业，加强内外部合作，与优秀合作方协作，进一步深入探索差异化的盈利模式和发展模式，做好规模扩张与财务稳健之间的平衡，确保公司稳健经营，以更优经营成果回报公司股东。

有业内分析人士向财经新地产表示，对于中交地产来说，房地产是主业务，“其他业务看起来很美好，但成本高，也不是轻易能做起来的”。其他业务需要不断地投入，以及上下游产业的衔接，比做好地产业务难度更大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于一些央企来说，扩展多项业务常常存在反应速度滞后的问题，虽然说在拿项目上具备央企优势，但从效率上来说并不见长。房地产行业的政策导向性较强，央企多元业务后往往不能做到快速响应，同时会产生成本压力。但是，完全聚焦于房地产业务也存在风险，如果行业遇冷，那么业绩就会受较大影响。（来源：财经新地产）