“黑铁时代”地产央企众生相：有的谋转型，有的逆势拿地，有的争第一

黑铁时代下，房地产行业整合急剧加速，央企开发商分化亦在加剧，有的转型剥离房地产业务，有的试图逆袭争当行业第一。

今年以来，中建系旗下多家公司逆势在京沪等城市大举拿地，年初至今拿地总金额已超500亿元，引发了业内广泛关注。

不仅是中建系，保利发展、华润置地等央企在当前大环境下也一改过往谨慎作风，高调拿地，保利发展还提出“进三争一”的目标。

“房地产行业步入下行期，整个行业面临大洗牌，这对于具有雄厚财力与融资能力的央企来说，是一个实现弯道超车的好时机。”一位房地产行业分析师表示。

不过，也有部分央企出于对地产行业预期迥异等原因，从而谋求旗下上市公司业务转型。例如电建集团、鲁能集团将地产业务进行了整合，旗下上市公司中国电建、广宇发展均退出房地产业务并转型新能源。

部分央企试图逆袭

时间回溯至2010年3月，彼时国资委出台政策，要求除16家以房地产为主业的央企外，另外78家央企在完成自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后退出房地产业务。随后在2011年，又有5家央企获批保留地产业务。

不过，中航地产于2017年将地产业务出售给保利发展，中冶集团于2021年整体并入五矿集团。

截至目前，被国资委认定能展开房地产业务的央企，还有保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、中国金茂、中粮集团、中国铁建、电建地产、华侨城、五矿地产、葛洲坝等。

地产行业高歌猛进之时，受制于拿地利润红线等要求，央企拿地不如民企激进。本轮房地产行业下行周期中，多家民企出现资金危机，拿地明显放缓甚至停滞，而部分财务稳健的央企却在公开市场持续拿地，同时还通过收并购方式持续扩储。

据中指研究院统计数据显示，2022年1-5月，拿地面积排名前10的房企中有9家为央国企，包括华润置地、中国铁建、中国中铁、中海地产、保利发展等。

其中，华润置地以201万平方米的拿地面积排在第一位。从新增货值来看，华润置地以累计新增货值634亿元位居第一。

值得关注的是，中建系旗下地产公司拿地也较为凶猛。据界面统计，截至6月中旬，中建系地产公司拿地金额总计已超520亿元，包括以172.9亿元拿下京沪6宗地块。

虽然拿地规模同比未有大幅增长，但相比其他央企开发商，保利发展“野心”最大，该公司已提出“进三争一”的目标。保利发展董事长刘平在今年3月举行的2021年度业绩会上称，“进三争一”目标是基于对行业和公司自身竞争力的信心。

销售方面，今年前5个月，保利发展实现销售额1592亿元，增速位列TOP10房企第一，与排名行业第二的万科仅相差81亿元。据克而瑞统计，2021年保利发展以5349.29亿元的销售规模排名行业第四，至2022年一季度，已跻身行业前三。

“2022年保利总货值规模预计约8000亿元，大概率将进入行业前二。”广发证券研究员郭振表示。

“从之前排名行业前四的碧桂园、恒大、万科、融创的情况来看，恒大与融创均因资金问题而自顾不暇，碧桂园和万科也趋于保守和稳健，以缩减资本性开支来保卫自身流动性，因此保利未来很有可能成为行业第一。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉记者。

中国海外发展副主席、执行副总裁罗亮在今年3月举行的2021年度投资者会上称，“战略稳健是我们的基因，但我们绝对不会为了刻意的稳健，丧失任何超常发展的机会，也绝对不会因为稳健来消融我们在投资市场的血性。”

中国电建、广宇发展“退房”

黑铁时代下，与保利发展、中海地产截然不同的是，还有一些持牌央企出于转型及对房地产前景不甚看好等原因，将旗下房地产资产进行剥离。

2021年9月，中国电建（601669.SH）发布公告称，为避免同业竞争，中国电建拟将所持有的房地产资产与控股股东电建集团持有的优质电网辅业相关资产进行置换。其中置出的资产包括电建地产。

据悉，作为持牌央企，电建地产此前是中国电建实施房地产开发业务的主体。

随后在2022年4月，中国电建宣布，已将电建地产、飞悦临空等资产置出，相关的交割也已经完成，电建地产控股股东由中国电建变更为电建集团。6月8日，中国电建再次公告，拟以49.42亿元的价格向电建集团及电建地产等出售剩余的房地产资产。若该交易顺利完成，中国电建旗下再无房地产业务。

此外，央企鲁能集团近年来也在整合旗下地产业务。

由于鲁能集团旗下以房地产为主业的上市公司广宇发展（000537.SZ）与鲁能集团存在同业竞争问题，在双方经过多年的资产重组后，广宇发展彻底将房地产业务剥离，转型新能源。

广宇发展于2021年12月公告称，拟将所持全部23家地产子公司股权置出，并置入鲁能集团与都城伟业合计持有的鲁能新能源100%股权。

2022年1月，上述交易已经基本完成，广宇发展已将鲁能新能源过户至上市公司名下，其原有的房地产业务也已过户至鲁能集团旗下，广宇发展的主营业务由房地产业务变更为新能源发电业务。