01 看起来很香，谁不买谁亏
紫金书院说是「躺赢」一点也也不过分。
遥想当年，回龙观当年有三大神盘：
首开国风美唐、公园悦府、紫金新干线。
如今，其它项目早都售罄了，只有紫金新干线三期——紫金书院还没有入市。
这块地04年就已经拿到了。
早在4年前，紫金书院在售卖前夕，又因为霍营娘娘庙迁建修缮事件，被紧急叫停，此后项目一直没了动静。
一来二去就耽误了不少时间，现在土地产权使用年限已经18年了。
如今，紫金书院有了动静，售楼处开放的消息在朋友圈、小红书留言区频闪。
确切的消息是，项目预计今年8月份能正式对外销售。
话说，躺平这些日子里，
紫金书院躺来了「楼生」华丽大逆转，
躺来了三大利好——
一是，房价上涨动力足。
紫金新干线一期2008年开盘均价8300-8400元，二期开盘均价2万。
后来，紫金新干线涨幅就一直不错。
上图，紫金新干线从2020年年底的5万/平涨到如今6.2万/平，一年半20%的涨幅，妥妥跑赢大盘。
即将开盘的三期，也就是紫金书院，即使他再垃圾，从过往的数据看，涨幅也不会低。
目前该盘价格还没有正式对外释放。网传价格在6.3～6.5万/平。
周边二手房多老房龄，均价在5万左右。
像附近国风美唐这样的次新房二手挂牌价7万+；
紫金新干线一期、二期二手房均价在6.3-6.5万左右，挂牌出售的房源也不多，加一起不到30套。
关键新盘价格也不贵，很难不引起购房者的注意。
二是，双轨交汇。
紫金书院距8号线回龙观东大街站约1.3公里；
西南侧1.5公里左右就是13号线/8号线霍营站，
另外，项目距离拆分的13号线A线规划站点回龙观东站很近，只有三百多米。
双轨交汇，这地段配套，绝绝子。
三是，人大附加持。
当然，紫金书院最牛的还是人大附的落地。
项目南侧就是人大附中昌平学校。
这个学校之前是紫金新干线的配套学校，闲置了一段时间。
因为“回天计划”才引进人大附中，后来发展成覆盖小学、初中、高中的12年一贯制人大附中昌平学校。
好消息是：
早在2021年，人大附中昌平学校就将紫金书院划到了单校划片服务范围，紫金书院上人大附是大概率事件。
但目前这个学校暂时没什么成绩数据可分析，学校实力是否对得起人大附招牌，还有待观察。
不管怎么说，从零学区到人大附落地，这种反转对周边业主来说不是一件坏事。
总的来说，项目所处的地块涨幅可观，价格倒挂，配套成熟，双轨交汇，名校傍身诸多优势。
尽管如此，我依旧劝大家：
这个盘投资可以，自住大概率要维权。
02 深扒一下不对劲，精装和质量疑问多
第一个疑问，小开发商操盘，信誉能不能保证呢？
这家开发商是北京新领域房地产开发有限公司（以下均称新领域），成立于2001年8月2日。
是个小开发商，老板也不是从事房地产的，常年在国外不管事，团队内部分工不清晰，管理混乱。
比如，2年前，因为高昂的车位租金，开发商曾被投诉约谈。
另一方面，新领域常年官司缠身。
从2015年开始到目前为止，爱企查上对外公示的裁判文书就有30份，仔细看，大多是工程纠纷。
真是流水的原告，铁打的被告。
这不，今年又刚换了新的总包。
你品，你细品。
紫金书院在建筑质量上，可能会画个问号。
第二个疑问：
扬言要用对标颐和金茂府的金茂恒温恒湿系统，紫金书院真够格吗？
港真，项目你敢说，但我不敢信啊。
颐和金茂府均价多少？10w+，而紫金书院只是6.5万的刚改产品。
豪宅vs刚改，价格相差近半，真能上同样的系统？
退一步来说，就算是同样的金茂系统，以7.68元/平/月的物业费算，每年物业费大约1万左右，
再加上后期金茂系统的维护，能源费、车位费等等，对购房者来说，成本又增加了不少。
有粉丝吐槽：
本来是想买个刚改盘，到最后发现买了个“贵族盘“啊。
刚需的定位，贵族的维护费，说实话有点坑。
就好比我只想外卖点个蛋炒饭，您非要用金碗打包，这福气不太想要。
那么问题来了，为什么紫金新干线三期产品要选择成本这么高的精装标准呢？
真相只有一个：避税。
前文说过，这块地是04年拿的，当时房价8000+，一晃眼，现在的房价为60000+。
房价上涨的背后，房企必然要缴纳相对应的土地增值税。
什么是土地增值税呢？
度娘是这么解释的：
只要有房屋买卖，就会有土地增值税。
而应缴纳的土地增值税=增值额x适用税率-扣除项目金额x速算扣除率。
增值税核算下来考虑方方面面，挺麻烦的。
而土地增值税的多少，则取决于「增值额」和「扣除的项目金额」两个变量。
总之，一句话总结：
增值额（也就是纯利润）占比越高，交的税越多；
扣除成本金额（也就是成本）占比越低，交的税越多。
所以，一般房企会选择做高成本来少交税。
看上面这张图，成本包含前期拿地成本和后期开发成本。
前期拿地、工程成本是固定的，后期营销、管理等费用，基本也都在明面上。
但是装修不一样，这成本可是灯下黑，水份很大。
比如你看到的1万装修效果，实际成本可能只有3000元或者更低。
所以，紫金书院打着金茂系统的幌子，实际目的很可能是提升成本，少交税。
请注意，这里是仅仅是猜测，并没有实锤。我可没有捏造任何谣言诋毁贵楼盘,如果开发商朋友们有疑问，你们直接找猫叔哈，我只是个打工的。（狗头保命.jpg）
所以第三个疑问是：为了少交税做出来的科技系统，真正能不能靠得住？咱确实也说不好。
这也是我为什么担心，花6.5万左右买到的带金茂系统的紫金书院，大概率会维权的原因之一。（当然，希望最后的结果能打脸）。
03 这个盘值得买吗？
对于这个优点缺点都十分明显的盘来说，最终回归到一个问题：紫金书院值得买吗？
我的建议是，以下两种人可以关注：
一是，家里孩子有上学需求。
毕竟守着12年一贯制教育的昌平人大附，出门就是学校，还是很香的。
二是，可作为投资选择。
6万多的价格对比周边7万+的国风美唐存在倒挂，周边二手房的流速也不错，未来置换相对容易。
总之一句话，不怕维权的可以看看。
当然，除了紫金书院外，今年昌平新盘呈现爆发模式，
所以珺和府、7月份即将开盘的华润平西府、
三批次上新的生命科学园两宗地，永丰F2三宗地块，都有的可看。
不太考虑人大附学校的，可选择余地太大了。
大家还是根据自己的需求来。
项目基本信息一览：
位置：回龙观东侧霍营
环线：五、六环之间
建筑面积：272427㎡
占地面积：96244㎡
容积率：1.84
总户数：1124户
车位配比：1:1.2
户型：110平三居、140平五居
楼栋总数：18栋，6-10层的低密度洋房及角部社区商业所组成
绿化率：30%
开发商：北京新领域房地产开发有限公司
物业公司：北京紫金鑫茂物业服务有限公司
物业费：7.68元/㎡/月
交房标准：带装修
供暖：集中供暖
产权：70年
ps：以上项目信息，最终以开发商口径为准。