解禁潮后，REITs投资价值几何？

经济观察报 记者 符小茵 7月，红土创新深圳人才安居RE－ITs、中金厦门安居REITs先后拿到上市通行证，中国公募REITs队伍再一次扩容，其中红土创新深圳人才安居RE－ITs也是国内首单保租房REITs。

从2021年6月21日首批9只上市以来，中国版公募REITs已经满一周年。一年的时间很短暂，但对中国版公募REITs来说，却弥足珍贵，经历了十余年的酝酿、助推和创新，首批9只基础设施公募REITs成功上市运行，接受市场考验，并取得不俗业绩。

与此同时，REITs相关的法律、法规不断完善，更多的资产项目、类别入列。在REITs上市一周年之际，首批9只公募REITs基金限售份额迎来解禁，带来了一个更加复杂、成熟、活跃的市场。

站在这样一个关键时点，经济观察报联合REITs联盟邀请6位REITs的深度参与者，一起讨论领域共性话题，展望未来发展前景。

本文为系列第一期，首批9只公募REITs基金解禁之后，二级市场的流动性更加充足，但价格也处于一个相对的高位，对于公众投资人来说，REITs的收益是否已经被透支了？现在入场会不会成为接盘侠？如果要买的话应该怎么选择？这一系列问题实际上涉及公募REITs的定位问题。

参与本期话题讨论的嘉宾包括：

越秀房托董事长、执行董事兼行政总裁林德良

中国REITs联盟执行会长王刚

嘉实基金董事总经理、中国证券投资基金业协会资产证券化业务专业委员会委员王艺军

中航基金不动产投资部总经理宋鑫

北咨基金直投业务负责人刘红涛

北京金诚同达律师事务所高级合伙人王明凯

林德良：REITs产品比较新，因此对REITs的持续认知很关键。

首先，REITs是介乎股跟债之间的产品，对这种产品的判断，可能不是每天看股票如何波动，而是要看它的底层资产能否产生稳定现金流，能否保持稳定收益，能否及时变现，这些才是是否值得跟进REITs的关键。

至于投资REITs产品，未来的收益如何，影响因素有很多：第一，回归它的经营基本面，要看能不能维持达到分配的收益率。从平均市净率PB来看，香港很多REITs都低于1，PB低于1似乎还可以继续去跟进，但同时也要洞察基础资产能不能支撑经营资本面的持续性和成长性。

第二个层面，流动性溢价如何？目前深港通、沪港通还没有包括香港RE－ITs，如果未来将香港REITs也纳入进来，REITs产品的流动性溢价会立即彰显。不过现在内地投资者还没有很充分地看到REITs产品流动性的溢价。

第三个我觉得很关键的层面，就是对公众投资者来说，缺少一个参考标准来判断是否值得购入REITs产品。在香港，恒生综合指数下面有REITs指数，可以帮助投资者判断应不应该买。

这三个层面，经营基本面可以看出它的成长性，流动性溢价高低可以看出资本方对它的认可度，加上指数，便形成了一个很三维的判断结构。

王刚：我补充两点，实际上在每个股票软件上操作买卖REITs都挺麻烦的，不像股票交易那么简单，以后如果便捷度提高了，可能更有利于大家去买卖。

REITs不是一个简单的资产IPO，中国目前用得比较多的是偏外部管理模式，将来要考虑怎么过渡到内部管理模式，真正把资产经营、并购这些概念发挥出来。这可能也是REITs扩募、立法需要考虑解决的问题。

王艺军：REITs产品作为一个在二级市场上可交易的品种，实际上二级市场的资金供给情况、资金流动情况、市场风险收益偏好、投资者情绪等方方面面都会影响REITs二级市场的表现。

首先，REITs是一个新品种，无论是机构投资人，还是个人投资者，过去并不熟悉这样的投资品种。整个市场从投资逻辑上来说还没有完善。更何况我们的REITs是走了一条少有人走过的路，全世界的REITs都没有像中国这样分成产权和特许经营权的，大多数国家或者地区的REITs都是产权类，也就是所谓的不动产投资信托基金，那么，特许经营权一类的产品，要如何去建立一个投资估值体系，目前市场还在不断校验当中。

对于投资者，尤其是个人投资者，我认为可以从这几个方面来看，首先是怎么看待REITs产品，因为它是一个介于股票与债券中间的独特品种，所以投资者更应该树立一个以稳定分红为主要回报来源的投资理念。

另外，REITs是一个典型的投资配置品种，不是交易品种，因为交易品种的市场是极其活跃的，目前全世界范围内的REITs成交和股票相比都还有一定差异，即便国内REITs上市以来的交易表现出乎大家意料地活跃，但跟股票相比仍有相当大的差距。

国内REITs上市后之所以这么火爆，其实是多因素共振的结果，既有监管部门呵护——资产优中选优，同时也因为供给不足，这是很重要的原因，还有一个，本身亚洲人包括中国人一直有买房的情结。

现在第一批9只REITs大概解禁了21.7亿份额，对应市值接近112亿元，是原有流通市值的1.04倍，流通份额扩大了1倍，所以供给层面得到了一定释放。

另外战略配售的解禁和今年以来疫情对REITs底层基础资产的影响，是悬在REITs板块上的两个靴子，随着解禁，第一只靴子已经落地，市场还是相对平稳，但也出现了一定分化。第二只靴子可能在7月REITs的半年报披露后落地，这部分影响可能是市场相对比较关注的。

所以对一个稳健的投资人来说，可能这两只靴子落地之后，形势会相对明朗。

宋鑫：我主要从中航首钢生物质REIT项目实际发行经验简单说一下。

从我们产品份额持有人结构来看，首发时，个人投资者比例是7%，最新数据则接近25%。这也是首发9只产品里个人投资者持股比例最高的。其实前期我们也有一些讨论，到底是机构持有多好，还是个人投资者持有多好。这个问题仁者见仁、智者见智。

因为之前我们的战略投资者结构都是产业方，或者保险方，或者银行理财方等大机构，双方在之前合作过程中信任程度也比较高，如果通过大宗交易或者其他的形式一笔转出去了，我们其实还要追第三方，因为他未来可能影响着二级市场的价格。

第二点从产品结构来说，现在是否透支呢？现在上市的底层资产可以说是全中国最好的资产，扩募之后，能不能找到跟首发资产质量一样好、分派率一样高的资产做匹配，这其实也是我们要考虑的。

另一方面，随着市场上很多资金都在往REITs上配置，说明上市一年以来，REITs的表现得到了市场的肯定。

还有在每个重要节点，作为基金管理人，其实我们都在做不同的预案，好就好在现在上市一年了，基本上还是在往上走的，我相信未来随着底层资产业态的扩充，包括整体市场容量的扩充，会越来越好，投资者也会越来越理性。

而且我相信会有越来越多的境外投资者来投资中国的基础设施REITs，因为从收益率来讲，现在境内境外的差距还是蛮大的。目前我们也了解到有些境外资金在通过各种形式参与到国内基础设施REITs投资上。未来如果社保养老投资公募REITs放开了，投资者的类型会更加开放。

刘红涛：我很同意前面几位专家分享的观点。

第一，公募投资人还是要从资产配置的角度去看REITs产品，如果只是想短期地炒作来获得二级市场资本利得，我认为现在可能不是一个好时机。但是如果作为一个资产配置长期持有的话，那么至少REITs产品的分红还是能确保比较好的收益，至少比买理财或者放在银行做定期高。

第二，因为正好REITs上市一周年面临一个很大规模的资金解禁，所以公募投资人要考虑投资的话，我建议可以再等一等，等到整个二级市场解禁的影响消化掉以后，看看股市后期的表现，再在合适的时机去购置REITs资产。

王明凯：作为律师，我从法律的角度谈谈个人的一些看法。首先还是要看投资人的风险偏好和资产配置周期。从REITs产品的制度设计以及项目落地过程来看，REITs产品的风险介于股票和债券之间，比较适合风险中性的投资者。

首先，从制度设计上来讲，REITs要求强制分红，底层资产每年的可分配现金流中有90%是要分给投资者的；其次，从未来增值的角度，投资人还可以享有二级市场增值的收益。从项目落地过程来看，第一批和第二批资产，应该说是优中选优，因为底层资产受理的时候，就有律师、财务评估团队筛选出优质资产，审核过程还要先上报省发改委、国家发改委，然后才推荐给证监会，所以能够脱颖而出成功发行的项目应该说还是不错的。因此从法律的角度，我认为REITs产品对于投资人来讲风险可控。