郑州设立100亿房地产纾困基金 所救项目须“资能抵债”

经济观察网 记者 陈月芹 8月5日，经济观察网获悉，郑州市人民政府办公厅近日印发《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》（以下简称《方案》）。《方案》经郑州市政府研究同意，已下发至郑州市各区县、各开发区管委会等有关单位。

为了尽力解决房地产企业资金链断裂的急迫困难，缓解当前房地产项目停工停按揭月供造成的突出社会问题和可能引发的系统性金融风险，郑州市有关部门与部分金融机构、央企、市级国有投融资公司、房地产企业代表等座谈，研究决定成立一个规模暂定为100亿元的房地产纾困基金方案。

多名在郑房企人士向经济观察网透露该文件属实，目前各区住建部门正组织工作专班，和辖区内房企梳理筛选符合条件的项目，向郑州市产业发展基金管理委员会办公室报送。

撬动社会资本

“深刻认识房地产纾困工作的重要性和紧迫性”是纾困基金设立的总体要求之一，基金要求各方灵活运用金融工具，通过多种方式盘活危困房企存量资产，缓解房企资金压力等。

根据方案，郑州房地产纾困基金按照“政府引导、多层级参与，市场化运作”原则，由中心城市基金下设立纾困专项基金，规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作，还需各区县吸引不同类型社会资本共同出资设立子基金。

天眼查显示，郑州国家中心城市基金成立于2019年，大股东为郑州市中融创产业投资有限公司，最终实际控制人为郑州市财政局。

一家央企在郑投资人士表示，纾困基金希望以100亿母基金撬动更多社会资本，其中包括央国企资金来救市，但大部分央国企现在也没钱，目前仍需看有关部门怎么协调安排各方出资情况，“谁家都不愿意多出”。

运作方式上，纾困基金作为母基金，与市区两级国企、社会资本(包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构)等组建子基金作为实施主体。

原则上纾困专项基金出资比例不高于30%，项目所在区国有投融资公司应参与子基金组建，各主体出资比例由各方协商确定。

子基金成立后，下一步是聘请第三方对拟盘活项目进行尽调评估，以项目净资产为基础确定盘活方式及价格。子基金自有资金原则上出资不高于40%，其余的应通过争取金融机构并购贷等方式筹集低成本资金。

同时，《方案》要求，由子基金对项目实施全封闭管理，按照销售进度逐步回收投资，并陆续退出；盘活资金专项用于危困房企问题楼盘。

筛选门槛高

纾困基金投向方面，《方案》明确了基金主要通过引导和鼓励央国企、社会资本以及AA以上的市、区两级国有投融资公司等主体，以市场化、法制化方式参与盘活“郑州市域内未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目”。其目的是疏解房企短期流动性困难，并解决部分停工停贷问题。

一位头部房企在郑投资人士表示，除了城棚改，目前还处在停工或烂尾阶段的项目基本都是不良资产，很多郑州本地房企的城棚改项目本身也是不良性质，资产大于负债的项目早通过市场方式解困了，不需要政府出手。

“本来救灾就是要放粮食，但现在要求救助基金只适用于存粮充沛的项目。”该人士认为，纾困资金对问题项目的救助门槛过高，需静待最终落地效果。

值得注意的是，纾困基金并不同时面向问题房企在郑所有项目。《方案》明确，纾困基金带动社会资本，盘活危困房企1—2个净资产较高的存量项目，并督促危困房企将置换资金专项用于缓解其他已停工停按揭月供楼盘存在的资金不足问题。

郑州纾困基金希望以此实现“盘活一个、救活一批”的杠杆撬动效应，逐步化解潜在风险。

在具体实施上，第一步，由各区县、辖区内头部房企共同筛选盘活哪些项目，以“一项目一子基金”方式，对接各级国企和社会资本，拟定子基金设立运作方案，进行子基金申报。

方案应包括且不限于拟盘活项目情况、项目未来收益测算、盘活方式、盘活资金用途以及基金组织形式、规模及期限、股权比例、各出资人出具的出资意向函、基金管理人、基金决策机制、基金管理费(如有)、基金退出方式等基金基本要素。

一份网传资料还提及，申报纾困基金支持的项目有六个基本要求，其中，优先选择公开市场招拍挂取得的政府储备地项目；项目公司债权债务关系权属清晰；项目剩余货值充足，资产超过负债，剩余可售货值足以覆盖前期负债及投入资金本息的项目等。

中心城市基金公司初审通过后，将子基金设立运作方案及初步投资意见向郑州市产业发展基金管理委员会汇报，并根据基金委审议决策结果，向子基金出资。

为了确保资金安全，《方案》强调危困房企收到盘活资金后，应将资金全部用于其前期投资的若干已停工停按揭月供楼盘，尽快实现复工复产。郑州市住房保障局、郑州审计局负责全程监督。

为解决楼盘停工、房企纾困问题，郑州近一个月来动作频频。

据河南资产管理有限公司官网消息，7月19日，郑州地产集团有限公司和河南资产联合设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。

7月底，郑州市房管局组织了建业、鑫苑、世茂、康桥、绿地、正商、融创、瀚海共8家点房企开会，拟对这些房企在郑的问题楼盘进行支持。

目前项目纾困模式分为四种，第一种是“棚改统贷统还”模式，由政府平台公司接收，后期政府主导；第二种，资产大于负债的项目，可选择“收并购”模式，由政府组织国央企、金融机构对接，解决企业现金流问题；三是资不抵债的，可采用“破产重组”模式，由政府组织破产重组，以保证项目交付；第四种是销售不畅、建设资金困难的，可选择“保障性租赁住房”模式，由政府组织专项建设贷款。

前述头部房企在郑人士透露，百亿纾困基金只是上述第二种纾困方式的资金来源之一，和“棚改统贷统还”政策没有关系。“棚改贷说白了就是政府平台接收我们的城棚改项目，但现在为止，还没看到把钱扎实投进来的”。