闽系房企没有幸存者？

斑马消费 杨柘

两年前，闽系房企站上业绩巅峰，一时风光无两。激进扩张中彰显出的狼性基因，让这个群体成为中国房地产市场里一支风格鲜明的流派。

2020年，闽系房企占据行业百强13席，年销售规模超1.6万亿，其中，世茂集团以3003亿元销售规模跃进行业前十。

彼时，不少人以为这场盛宴还会持续，闽系房企的野心会再度膨胀。现在看来，当时预测并不准确，融资环境稍有风吹草动，闽系房企草木皆兵。它们一家接着一家爆雷，没人知道，下一个是谁。

雷声滚滚

在8月9日举行的2022年博鳌房地产论坛上，旭辉控股集团董事局主席林中公开表示，房企自救“不要选择轻易地打破自己的信用”，向外界阐释了自己做事的原则。

次日，林中、林峰及林伟作为旭辉控股集团的控股股东，斥资6.74亿港元买下公司香港一处物业60%股权，变相为上市公司输血。

公司去年归母净利润录得2014年以来的首降，降幅5.22%。今年前6个月，公司销售额、销售面积分别为631.4亿元、414.46万平方米，同比分别下降53.62%和48.02%。

随着销售回笼资金能力降低，评级机构标普、穆迪已陆续下调公司信用评级。旭辉算是闽系房企中，为数不多尚未爆雷的一家。它的老乡们，就没那么幸运了。

7月26日，宝龙地产官宣一笔于7月25日到期的本息合计2129.4万美元票据尚未偿还，且另一笔于今年11月8日到期的3725.9万美元票据亦未必能够偿还。

这意味着爆雷闽系房企阵营再添一员。

在宝龙地产出事前后，已经有弘阳地产、融信中国、正荣地产等官宣违约。初步统计，这两年半以来，陆续已有不少于11家闽系房企陷入债务泥潭。

2019年，福晟集团陷入流动性危机，拉开闽系房企爆雷的序幕。当年8月，福晟集团与钜派投资共同发起的“钜福光晟并购专项基金”逾期未付，金融机构要求福晟方面提前还款，潘伟明领导下的福晟债务压力突然增大。

2020年初，福晟集团和世茂集团（00813.HK）“合作”，尽管福晟拥有千亿货值，但其债务并未得到清理，因而频陷诉讼。今年5月，潘伟明家族控制的唯一上市平台福晟国际（00627.HK），已易主顺安集团。

曾经的地王收割机融信中国（03301.HK）也尝到血泪滋味。7月10日，公司披露两笔美元债利息合计2786.55万美元到期未能支付，官宣爆雷。

在2021年报里，公司曾明确，已偿还2022年上半年到期全部优先票据，不料又出了岔子。今年前6个月，公司合约销售额387亿元，同比下降53%。

泰禾集团的苦日子早在2020年上半年就来了。它是闽系房企较早“出事”的一批，由于债务无法及时偿还，引发连锁反应，如今在泥潭中无法自拔。

7月初，闽系房企老大哥世茂集团也因一笔10亿美元公募债券未能偿还本息构成违约，加入到爆雷的闽系房企阵营中。

跌落神坛

1987年，黄朝阳创立中骏集团控股，1989年许荣茂创办世茂集团，1990年许健康创立宝龙地产，1994年林龙安在厦门设立禹洲集团，1999年林腾蛟回到厦门创办阳光城，还有从福建莆田走出来的欧氏兄弟领衔的正荣地产、融信中国。

起初，闽系房企的发展偏安一隅，在上一轮房地产周期里，他们嗅到了商机，胆大敢赌，加足杠杆，迅速成为行业佼佼者。

没“出事”前，闽系房企到底有多强？从年销售百亿冲上千亿规模，正荣地产花了5年，融信中国只花了3年。

融信中国迅速蹿升，得益于其独狼式拿地。仅仅2016年，在老板欧宗洪主导下，公司在全国拿下21幅地块，土地储备建筑面积超过500万平方米。为了拿下土地，公司惯常以高溢价震慑对手。

业内最知名的一场鏖战发生在2016年8月。融信与金茂、中铁、龙湖等几十家房企争夺上海静安区N070202地块，地价由46亿元飙至110.1亿元，竞价超过400轮，楼面均价超10万元，融信当仁不让，成为史上最贵地王，外界首次见识到欧宗洪的凶狠。

在这之后，融信中国在土地市场锐不可当，2017年拿下78个项目，建筑面积合计1481.53万平方米。

在这一点上，福晟集团毫不逊色。2015年，潘伟明组织300人拿地队伍奔赴全国，其后几年拿下107个项目，建筑面积合计2000万平方米。2018年底，公司土地总货值8100亿元，并喊出十年销售1.68万亿的目标，让同行们瞠目结舌。

据统计，2017年，福晟集团耗资810亿元，新增建筑面积1787万平方米；2018年耗资212亿元获得新增建筑面积411万平方米。

泰禾集团（000732.SZ）在2017年发起46起并购，耗资495.5亿元，超过上一年度全年销售额。其中，耗资108.62亿元从华侨城手中接盘北京丰台区的地王地块，为业内少见。

2016年和2017年，是闽系房企的“地王年”，大城市必进、土拍必来、来后必抢，哪怕与实力雄厚的央企同台竞技也毫不胆怯。

不过，若论发展速度之快，可能非阳光城（000671.SZ）莫属。2011年至2014年，公司收入规模从23亿元增至230.7亿元，3年实现10倍增速。2018年，跨进千亿俱乐部，当年销售额1628亿元。

短短几年间，知名闽系房企快速完成全国化布局。至2020年，13家闽系房企跻身百强，当年销售总规模超过1.6万亿元。

这些房企寻求迅速扩张的同时，也遭到反噬。一个例子是，阳光城从千亿规模跨进两千亿规模，盈利水平未能改善。2019年，阳光城净利率7.08%，远低于百强房企13.7%的加权平均净利率。

中骏集团控股、融信中国、禹洲集团、泰禾集团及旭辉控股集团等均出现盈利水平下行。

今年上半年，泰禾集团、福晟集团、融侨集团、中庚集团等多家闽系房企，已从行业百强名单中消失。

祸起高杠杆

福晟集团两年耗资超千亿拿地、泰禾集团全国扩张院子产品系列，花钱速度没能赶上卖房速度，给闽系房企和正在冲刺千亿的房企们敲响警钟。

房地产行业从来没有高增长、高利润及低负债的三角平衡状态。它们通过高周转+高负债做大规模，随着楼市政策一步步落地，借债扩张、借新还旧的弊端越来越明显，已到了踩刹车的时候。压缩规模、多元拿地以及寻求稳健发展成为主流。等到回心转意之时，已经晚了。

闽系房企走出福建实施全国化扩张，一般有3到5年的激进期，高溢价、高成本拿地，过度挤压了盈利空间，业绩下行成为家常便饭。

旭辉控股集团（00884.HK）营收增速从2017年的43.20%增至2021年的50.19%，归母净利润增速由71.97%降至-5.22%。

融信中国归母净利润增速从2017年的29.96%降至2021年的-46.66%；同期，正荣地产从19.07%降至-69.48%；中骏集团控股从37.05%降至-19.28%；大唐集团控股从220.41%降至1.55%，世茂集团归母净利润增速从51.60%降至2020年的15.88%……

另一方面，闽系房企债务规模飙升。截至去年底，旭辉集团控股、融信中国、正荣地产、中骏集团控股、大唐集团控股，负债总额分别为3253.50亿元、1931.59亿元、2128.99亿元、1523.06亿元和508.94亿元，分别是2017年的2.77倍、1.39倍、2.26倍、3.07倍和1.97倍。截至2021年上半年，世茂集团负债总额4636.33亿元，是2017年上半年的2.59倍。

因房子越来越不好卖，更是影响了房企现金流。泰禾集团开发的院子系列产品周期长，长期以存货周转天数居首，从2017年的2347天增至去年底的12181天。截至今年3月，公司货币资金19.33亿元，远不能覆盖短期借款50.90亿元和一年内到期非流动负债273.5亿元。

阳光城情况也差不多，截至今年一季度，公司短期借款44.86亿元、一年内到期的非流动负债380.5亿元，在手货币资金仅155.8亿元。

闽系房企习惯利用资金借新还旧，敢赌敢干，时至今日，这个游戏越来越难玩。

5月下旬，大唐集团控股成功交换6月到期的一支美元票据，这是今年以来闽系房企中为数不多的幸运儿。

大佬转身

很难说，这些闽系房企是踏错了哪一步。在上一轮行业周期，无论是潘伟明冲锋式拿地，还是融信中国驾驶着“地王收割机”，赌的都是宽松的融资环境。以至于后来风向一变，覆水难收。

它们选择了一个错误的时间。中国房地产市场已经历4轮政策调控周期，当棚改货币化安置机制退出、去库存红利消失，国内楼市迎来考验。在这一时期，闽系房企们大步向前冲击千亿。

进入行业新周期后，房企老板们命运各异。

随着泰康系逃离阳光城、朱荣斌任职4年半后黯然离场，甩手掌柜林腾蛟不得不亲自出马救企业，不惜房放弃对ST龙净（600388.SH）的控制权。

福晟集团潘伟明从早年一位镇长到千亿房企掌舵人，至今在化债这方面未见有较大进展，且诉讼缠身；儿子潘浩然控制的福晟国际（00627.HK）拱手让人。福晟集团可能是闽系房企阵营中，命运最为悲催的一家。

今年6月，林龙安退出禹洲集团管理层。在此之前，他将禹洲物业卖给华润万象生活，获得10.6亿元资金，以缓解流动性危机。今年以来，公司流动性进一步恶化，违约事件接踵而至。他转身之后，将问题留给了妻子郭英兰。

在闽系房企中，三盛控股（02183.HK）规模并不大，同样千亿梦碎，如今情况更为紧急。随着实控人林荣滨与大哥林荣东交恶，兄弟阋墙，日子愈发雪上加霜。

债务压力之下，宝龙地产（01238.HK）对拿地相当谨慎，在去年1月的2020年度业绩会上，总裁许华芳表示，不拿贵地，该拿的地坚决拿，该不拿的地坚决不拿。今年5月，宝龙商业拟以购买公司在上海办公大楼方式，向公司“输血”，酝酿一个月后自行终止。

扩张和债务本就是很难调和的矛盾体，幸亏旭辉控股集团和广西彰泰果断“分手”，将机会留给了更激进的融创中国。

现在的泰禾集团更为焦虑，随着3月黄其森被有关部门带走协助调查，公司群龙无首，巨债难还。