Part.01
重资产扩张模式的问题
回顾产业园区发展历史，我们不得不承认，早期产业园区商业模式与房地产模式很接近。拿地-开发-销售的重资产扩张模式有两方面好处，一方面可以让资本快速周转，方便快速抢占市场，另一方面能获取比纯轻资产运营高许多的巨额利润。
这种模式存在一定的风险。
如果运营商过于注重开发新项目，不断根据新项目划分出人才，导致人才资源要素难以异地复制和匹配，比如让一个原本只做招商的人才去负责新项目的招商、开发和运营服务等整体工作，很难全盘兼顾。
如何平衡新项目的轻与重，统一资源要素同时分散风险，避免项目运营水平参差不齐的问题，是目前众多产业园区运营商都遇到的难题，目前不少运营商已经开始探索轻重结合模式。
Part.02
轻重结合模式的优势
那么轻重结合的模式相比原有的重资产扩张模式有何优势呢？
首先，轻重结合模式一般会划分出专业的轻资产运营团队，这个团队专门负责多个园区招商运营工作，可以集聚骨干人才，保证多个项目的水平和质量；
其次，面对不熟悉的新城市，以轻资产切入可以规避风险，避免重金砸入却踩坑；
最后，轻重结合能够改善资金流动性，更易于拓展市场发展，承接地方政府或是资产所有者的轻资产运营业务，提升运营商轻资产的能力，为未来以公募REITs为代表的资产证券化道路提供更多可能性。帮助运营商从单纯的园区开发运营往资产运营业务深耕。
为更好地理解轻重结合商业模式的具体玩法，我们可以再看看三银投资管理有限公司（以下简称三银投资）的案例，三银投资在轻重业务模式方面已经有了比较成熟的模式：母公司三银投资负责园区开发，子公司e通世界负责资产及产业运营。
在产业园林立，国有产业园占主导的上海，这家公司以独特的魅力成为了诸多产业企业“最为信赖的房东”。三银投资的产业园商业模式是以轻带重，轻重结合模式的典范。
Part.03
轻重结合案例实践
三银投资早期以科技涂料研发生产起家，以重工业为先驱，在上海虹桥选择重资产开发完全持有的商业模式。之后融合轻资产运营，通过e通世界负责产业园运营，专注于推动产业升级,通过轻资产运营及创新的“e通模式”,构建一体化的产业服务，开启了三银投资新的征途。
具体来说三银投资现在已形成的“轻重结合”、两条腿走路的开发运营模式。
在重资产方面，三银投资坚持全自持重资产，现有的6个园区都是自有物业。重资产模式给予三银投资更多决策自主权。
在轻资产方面，e通世界全自有团队运作，从前端招商服务到后端物业服务和企业服务，这三个流程都有单独的团队分工负责。由于有专门的团队，所以更专业。同时由于有母公司的资金支持，e通世界的轻资产运营也便有了更大的稳定性。
有了专业的资产管理团队，之后重资产的退出也便有了更多的可能性。从项目规划拿地阶段，到产品设计、成本控制、产业定位、项目融资、招商运营、退出路径等轻资产手段介入项目的全生命周期。
在接受采访时，上海三银投资董事长黄银贤表示“我们每年80%的精力都投入到园区日常的运营服务中，运营工作很繁琐，虽然产生的直接经济效益相当有限，收入可以说微乎其微，但是从我们10多年的行业经验看，只有运营做好了，园区内的产业才能发展好，我们自持的重资产物业才更能发挥资源整合平台的价值，也才更有多元化与可持续发展的空间。”
当下，纯重资产的园区已经在市场缺乏竞争力，在新增土地用量不断减少，政府对产业要求不断提高，园区金融化的道路被进一步打通的背景下，园区运营商或政府平台公司要想更好地在产业园区领域深耕发展，就要有更强大的运营服务能力，也就是要提高轻资产业务的水平，轻重结合或许是未来发展的一大方向。