金茂服务如何诠释“烈火淬金”

新一轮房地产周期中房地产开发行业面临较大挑战，信用风险事件持续爆发，导致以住宅为主的物管企业面临诸多挑战，在此背景下，物业公司很难独善其身，估值持续下滑，收并购热潮也有所降温。

据中指研究院不完全统计，截至6月底，行业公开披露的并购案例近20宗（不含放弃或终止收购案例），涉及交易金额80亿元。而2021年上半年行业内发起并购案40余起，涉及并购金额超150亿元，宗数和金额都同比减半。

过去的2021年，物业行业收购整合加速，有玩家入场，也有玩家出局，物业大宗交易频发。到了今年上半年，物企并购数量明显减少，大额并购也寥寥无几。

受房地产行业流动性危机影响，物业公司尤其是民企在大额并购方面存在流动性压力，与此同时，多家资金紧张房企出售物业公司股权的案例也时有发生。

买方市场之下，少数有资金实力、财务稳健且仍坚定看好物业行业持续发展潜力的物业企业持币待购，正趁势物色合适标的。

作为登陆资本市场仅5个月的“新兵”，金茂服务正以央企优质物企的身份，用“老成”的前期投资拓展、中期多元业务布局和投后运营管理等多重标尺，审慎扩张，叠加高质量外拓锁定优质资源。

在8月22日举行的2022年中期业绩会上，金茂服务执行董事兼首席财务官周立烨用八句话概括了金茂服务公司上半年的业绩亮点，一是管理规模有质增长，二是公司的外拓策略全面开花，三是稳健股东赋能全面提升，四是公司社区增值服务飞跃发展，五是业主需求全方位呵护，六是智慧系统提质增效，七是助力组织能力、护航高速发展，最后是践行绿色推动可持续发展。

“最强创造ROE的公司之一”

在业绩交流会上，周立烨欣然介绍公司的财务情况，她认为，金茂服务堪称市场上最强的创造ROE（净资产收益率）的能力的公司之一。

Roe是衡量企业盈利能力的重要指标，用于衡量公司自有资本的效率，反映了股东权益的收益水平。净资产收益率越高，反映出一个公司销售利润率、资产周转率和财务杠杆均处在较高水平。

从股权投资者角度看，投资回报来自于企业股票的二级市场价差，但这种价差，从中长期角度看，取决于企业经营利润的不断增长。

这就是ROE的重要性所在，也是ROE指标成为众多投资人最看重指标的原因所在。

具体公式上看，ROE即企业净利润与平均净资产的比值。要提高ROE绝对值水平，有三个维度，即提高盈利能力、加快资产周转以及提高权益乘数。

其一，则是提高分子的净利润。在充满不确定的时代里，金茂服务交出了一份令股东欣喜的亮眼业绩，突出了长期主义的价值：上半年营业收入由6.85亿增长到近11亿，增速达近60%；净利润一年间由8700多万增长到1.7亿，增速达94%。如果再扣除一次性的上市费用，经调整的净利润高达1.83亿元。

营收上扬背后，其中一个原因便是金茂服务半年间实现规模翻倍。截至2022年6月30日，金茂服务在管面积翻倍，较去年同期的1990万平方米上涨129%达到4550万平方米，合约面积也增长了57.8%至6960万平方米。

另据招股书，2018-2020年间，金茂服务在管面积的CAGR约为31.7%，可见其上市后提速明显。截至2022年中期，其合约在管比约为1.53，可见合约规模潜力巨大。

值得注意的是，上半年营收由6.85亿提升到10.96亿元，且结构也进一步优化：基础物业管理收入、非业主增值收入以及社区增值收入获得了高质量的增长，其中基础物业管理收入增长46%，非业主的增值收入提升30%，社区增值收入提升了两倍以上，其占总收入的比例提升了11个点以上。

烈火淬金：增收节支提质增效

金茂服务管理层在中报和业绩会上多次提到其一项成本费用管控目标——“淬金行动”，这是一项全公司层面通过深入开展外部和内部对标，推动成本管控升级的专项行动。在中期业绩会上，公司管理层表示，“淬金行动”是公司净利润的其中一个创造能力，持续细化成本费用管控标尺和措施，让公司实现降本增效。

数据上看，金茂服务财务“三费”——财务费用、管理费用、销售费用实现了大幅降低，三项费用占比由2021年底的19.6%降低至今年中期的12.3%，核心净利润率由2021年上半年14.1%持续增长到中期的16.7%。

近三年疫情对物企经营产生了方方面面的影响，最直接影响便是推升基础物业服务业务的成本，主要体现在防护耗材费用的增加和防疫人力投入成本的增加。

业绩会上，有投资人对疫情致使收入和成本端的影响表露出关切。对此，周立烨坦言，疫情的到来，物业公司需要采买更多的防疫物资，消毒剂、口罩、防护服等投入。但从成本上看，对公司的整体影响不大。

收入端，对市场拓展的出差、客户交流等都受到了一些影响，但硬币的另一面，也促进了社区增值服务业务的发展。“疫情使业主更加意识到好物业的重要性，也使政府更加意识到物业公司的重要性，所以金茂服务着力增加客户的粘性方面，在给客户提供到家服务、美居服务等有了更多提升收入的正面效应。”周立烨说。

上半年，金茂服务通过精准布局社区增值服务产品线以及专业团队的加入，社区增值服务实现飞跃式增长，期内收入达2.46亿元，同比大幅提升221%，占总收入的22.4%，同比提升11.2个百分点。社区增值服务收入的提升，将有助于优化营收结构，让公司经营更可持续发展。

上半年，金茂服务在手现金充足，由2021年末的5.53亿元提升至2022年中期的10.43亿元。经调整后的经营活动现金流和净利润的倍数由2021年6月30日的0.18，提升到1.6倍以上。

作为企业经营的“血液健康指数”，经营性现金流，从一定程度上可以查验上市公司“有钱”的真实性，是验证净利润“含金量”的重要指标。

现金流管理上，周立烨介绍，公司提高了整个的绩效评分卡，资金效率、资金的清欠预收、收缴率管理、应收账款的追缴，加大力度推动收款。

其次，在“支”方面，公司推行资金计划，核心是以收定支，以求精益资金。此外，还规范了供应商的账期管理、履约评价，定期根据客户情况把账期进行了合理规范，管理层十分重视资金管理，大力的推进快收缓支，加强现金流管理。

沙里淘金：择优而购首置物业

经营性现金流充足给金茂服务下半年市场拓展和收并购都打下了非常好的基础。

3月10号，金茂服务正式登陆港交所，实现上市募集资金，并于上半年支付了收购首置物业的对价4.5亿。

在众多收购标的中，金茂服务选中了首置物业，一是首置物业在管的多个商业综合体、高端办公楼、大型独立商业项目。

“首创置业为大型地产综合运营商，土储面积可观，首置物业在管及合约管理的多个商业及写字楼项目，将有助于金茂服务在商业项目物业服务领域的品牌与专业能力提升。而且，通过收购事项，金茂服务可拓展与首创置业的合作机会，以进一步扩大金茂服务的业务规模及在管物业组合。”金茂服务在收购公告中表示。

二是区域布局上，金茂服务与首置物业双方在管项目地域分布及业态组合方面均具有较高的重合度，城市量级较高，且北京项目分布占比最高，有利于金茂服务发挥协同价值，增加管理密度，降低管理成本，并为进一步拓展业务空间、提升收入水平提供了先决条件。上半年，金茂服务陆续接管了览秀城、首创商业，有利于补足公司在商业运营方面的不足，直接切入新的业务板块。

从市盈率分化结果可以看出，资本市场倾向于给高毛利的商管物业占比较大的物业公司更高的估值，将首置物业收至麾下，也有利于提升公司在资本市场的估值。

整体上市物业公司估值有所下调，但金茂服务执行董事兼首席执行官谢炜仍充满信心，“我们上市之初就看待物业服务是一个朝阳的行业，目前还是在一个非常黄金的阶段”。整个物业行业有巨大的业务延展性和韧性，同时从其轻资产的行业特点和经营模式都具备了抗周期能力，特别是在业务的延展上，也有更多综合多元化的可能。

物业服务行业仍充满想象力，股价K线、估值指标的变化只能代表短期资本市场的看法。

基于整个物业服务特性，虽然当前资本市场对于物业服务的估值有所回落，但谢炜认为，这是因为目前上市的物业企业大多数是房地产开发背景的，在房地产行业下行阶段，资本市场容易把房地产行业和物业行业画上等号。

“我觉得现阶段整个物业服务行业的估值暂时受到了一定的压制。像金茂服务这样的央企，本身我们能够非常健康稳健，安全的经营和发展。”展望未来，谢炜相信整个行业的估值应该会有修复。而且从当前房地产市场政策端看，也有企稳迹象。

一位物业行业专家认为，估值不能代表一家公司的质地，市盈率表现受股市大盘、国家政策、资本市场资金等有关，未来，增长加快、规模较大、抢占到新赛道的企业会更值得受到资本青睐。