来源公众号：溜爸
大家好，我是曹曹
前几天，一份来自华为任正非的内部文章在网络上引起大量共鸣。
这份名为《整个公司的经营方针要从追求规模转向追求利润和现金流》的文章，重点讨论了华为今后三年工作要点——有质量地活下去、缩减盲目投资、放弃部分市场等等，其中最醒目的一句话是：。
从成都最近几次的土拍来看，“寒气”其实早就到了。房企对二三圈层的土地兴趣度很低，主战场依旧在“5+2”区域。
不过即便在“5+2”区域，也是选择性的“热情”。
2017－2019年，是成都楼市的黄金时代，房企各处拓荒、快速扩张、冲百亿销量，“地王”频出。
2019年至今，全球疫情疯肆，经济萧条，购房者的钱不好挣了，房企的口号也变成了“活下去”。
而想要活下去的首要，就是不能走错。在有潜力或者已经在发展中的板块“抱团取暖”，就是不走错的好方法。
那么，对于购房的新手来说，你不要去分析太多，就看品牌房企多不多，是最直截了当的方法。
比如今年的土拍市场：
白鹭湾，深控股、锦江统建、金茂、建发“抱团”；
锦江生态带，华润、建发、绿城、合信“抱团”；
本来就很热闹的成华二八，首钢加仓，今年又来了华润；
青羊新城就更不用说了，非遗、外光华、外金沙，已经被大部分新来成都的房企占领了……
那么，购房者也大可跟着房企走，他们在哪里抱团，你就去哪里取暖，大概率走不错。
我们跟着房企走，看可以重点关注哪些板块？
＃白鹭湾＃
去年第三批次土拍，白鹭湾一次性出让了四宗高限价地块，分别由深控股、锦江统建、金茂、建发囊获。这四个项目的清水限价均为27400元/㎡，加上最高不超过3000元/㎡的精装单价，它们的均价都会超过3万元/㎡。
因地块低密，均为1.5，生态环境又是一绝，均会有较高的产品调性，未来成为高端小板块的前景很大。
(右侧四宗地 图源@投资云地图)
其中，金茂将在这里打造的成都第二座金茂府——锦江金茂府前不久已率先取证，总价段480-1800万元/套，共计136套，主力面积段为165㎡、185㎡、255㎡。
锦江金茂府延续了金茂招牌性的十二大绿金科技(比如：室内能够常年无风感并保持在24-26℃左右的衡温舒适状态)，打造了6F纯板式洋房产品，底跃采用了“双首层设计”，夹层带庭院，通风及采光均优于普通底跃产品。
(锦江金茂府实景)
未来，锦江金茂府将封窗交付，整齐划一的立面将为项目的豪宅属性加分不少。
目前，锦江金茂府已经打响了白鹭湾高端市场的第一枪，就连价值1800万的产品都已售罄，首战正式告捷，这无疑会为后续入市的项目增添不少信心，但是产品力仍是首要。
接下来，还可以看一下已经开盘的建发天府养云，项目沿袭了建发的中式风格，将打造成都首个禅境中式产品。
(建发天府养云效果图)
项目占地约82亩，容积率仅1.5，总规划21栋楼，其中12栋洋房、3栋叠拼、6栋商业叠院，还规划有20%的自持商业。
住宅部分全部正南北朝向阵列式排布，其中洋房与锦江金茂府类似，均是6F纯板式。项目主推建面约130-220㎡洋房、300-350㎡叠拼以及100-200㎡商业叠院。
目前，建发天府养云已取证，主推建面约130/136/143/165/212㎡洋房，以及少量207-337㎡底跃产品，参考价格20420-37550元/㎡(含精装)。
(建发天府养云部分户型图)
而锦江统建与深投白鹭湾的动作要慢些，目前还未公布案名，但均已报规。
从建筑规划图来看，锦江统建项目或将打造纯叠拼产品，深投项目或将打造6F纯板式洋房产品。
白鹭湾新经济小镇项目占地面积约3650亩，有约1195亩土地已报征，其中包括住宅用地316亩、商服用地479亩以及配套用地400亩，分三期实施，总投资额约200亿元。
它由深圳市投资控股有限公司、锦江区政府、成都产业投资集团联合建设，100%国资团队。对标的是新加坡纬壹科技城、深圳湾科技生态园等国内外的一流科技园区。
项目预计首期投运后5年内，形成特色鲜明的新经济产业集群，聚集超20家行业领军企业、50家上市公司、1000家自主创新中小型企业，总体实现年产值约300亿元以上、税收约20亿元以上。
（白鹭湾新经济小镇项目位置）
板块长期发展看人口，有了人流量，才有发展之根本。产业的发展自然可以带来人口流入。白鹭湾未来可期。
如今，片区已经拥有很不错的板块基底，房产市场上，又有多个品牌房企加盟，改善人群可以重点关注。
目前，教育暂不是这里的强项。不过有消息称，未来白鹭湾有望引进盐道街品牌，我们拭目以待。
＃非遗板块＃
非遗近年来是青羊新城重点打造的板块，教育方面，不仅引进了泡小的“一校三区”直属校区——泡桐树小学桐乐校区，今年的成都机会清单中还透露，青羊区教科院将在这里开办新城校区，大概率是中学。
此外，未来在马厂坝TOD青雲壹号西侧，胜西小学还会在这里开办一所新分校——胜西小学康乐分校
从四川招标网（https://sichuan.zhaobiao.cn/）信息显示，胜西小学康乐分校(工程名：康河社区五组配套小学)在今年6月份该小学已经开启招标计划⬇
(截图源@四川招标网)
整体来看，青羊政府对片区的教育投入只会多不会少。
在最近几次土拍市场，这里也很热闹。
城投、厦门国贸、香港置地纷纷在这里落子。其中，厦门国贸还连着拿了两个住宅地块(国贸鹭原一期/二期)。
►国贸49亩，清水限价23000元/㎡
►国贸36.6亩，清水限价25260元/㎡
►香港置地70亩，清水限价23000元/㎡
►城投53亩，清水限价25261元/㎡
目前国贸鹭原、香港置地西元均已亮相且取证入市。
国贸鹭原总占地约85亩，分为两个地块开发。作为一个纯住宅新项目，它无配建、无移交，居住纯粹度很高。详细可点击：泡桐树小学开启“一校三区”模式，青羊新城再迎教育利好
一期地块占地约48亩，由9栋12-17F小高层组成，总图呈围合加点状布局。打造建面约108㎡、119㎡、139㎡户型，总价约251万元/套起。
香港置地西元，整个项目住宅部分由11栋11-17F纯板式小高层组成，全南北点阵式布局，平均楼间距约30米左右。
项目打造了建面约110㎡、130㎡、156㎡户型，总价约268万/套起。
非遗板块，还布局了青羊区首个TOD项目——马厂坝TOD•青雲壹号。
整个马厂坝TOD规划用地约3275亩，包含了商业，住宅，教育医疗等综合配套。目前已经有2100多亩土地有了详细规划⬇️
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项目分三期开发，现在打造的一期占地约234亩，出让于2019年底，也就是上图一。
一期将分为六个地块地打造，包括4块住宅、2块商业用地，容积率2.12，住宅一共规划约1900多户，均为纯板式小高层。
目前推出B/D住宅地块，户型建面约99-155㎡，总价约198万元/套起(清水)。
▲B地块，占地约20亩，容积率2.5，由5栋10-15F小高层围合布局组成，最大楼间距有约109米；▲D地块，占地约26亩，容积率2.0，由7栋10-15F小高层围合而成，南北两栋楼的楼间距长达约134米，视野感拉满。
在整个青羊新城来看，外金沙、外光华此前的项目价格都比较高，大部分在3万元/㎡上下，譬如建发央著、纯叠拼云门天玺等，总价门槛较高，劝退了不少城西购房者。
今年7月，外金沙、外光华各成交了两宗住宅(含)地块，清水限价最低都是29000元/㎡，最高31000元/㎡。
但非遗目前的楼盘价格尚可，适合首套、首改。
＃锦江生态带＃
锦江生态带，大名鼎鼎的hlc(鹤林村)，一个很有故事的板块，不仅吃到了成都楼市近五年来的第一波红利，也是天府新区最早发展起来的片区，在天府新区2022年的小学划片中在天府A区。「对赌5000万」赌赢的锦江生态带，真的功成身退了吗？
“锦江生态带”这一概念的提出是在2014年天府新区第一版规划建设方案中与之相提并论的，是天府商务区与成都科学城，简称“一城一区一带”，其中的“一带”便是锦江生态带。
从2017年至今，锦江生态带发展迅猛。五年时间，鹤林村改头换面。片区的商业、医疗、学校等配套也在同步发展。
红星美凯龙、泰康西南医养中心、富森美、天府三小、天府四中，地铁五号线南湖立交站、怡心湖站等纷纷落地。后来，翡翠公园万科生活广场、中海天府环宇坊、中海水岸商业街等更丰富了片区配套。
此外，锦江生态带紧挨怡心湖，后期等蔚蓝卡地亚商业呈现后，又是一大利好。
(中海天府环宇坊实景 图源@搜建筑)
新房市场，川发、中海、德商、万科、优品道、保利、首钢、首创、中国铁建等房企先后进场。其中德商为“二进宫”，万科更是“三进宫”。
如今德商御府天骄、万科翡翠公园、德商御府天骄学府等均是区域内的改善楼盘代表。
其中，御府天骄学府的7月份二手房挂牌均价已经超过3.4万元/㎡，位居片区NO.1(别墅除外)。
(锦江生态带二手房挂牌价格 截图源@贝壳二手房)
从去年到今年，锦江生态带的又新加入了绿城、华润、合信、建发。
房企的扎堆，正是对片区的发展潜力所达成的一种共识。
如今，这里已经凑齐了目前成都最为活跃的一批品牌房企，片区内的楼盘，整体品质较高，居住氛围也逐步浓厚，已经成为了天府新区的置业热门。
新房市场，华润置地建发天府和鸣、华润天府幸福里均已取证，两者的清水限价均是21114元/㎡，前者精装2968元/㎡、后者精装2850元/㎡，对比二手房价格，有明显的剪刀差。
两个项目均有建面约90㎡以下的小户型供应，入手门槛不高。
(天府和鸣总平俯瞰效果图)
其中，华润置地建发天府和鸣主要由南北向15栋住宅、2栋2F商业组成。住宅部分，楼层10F-18F，总户数881户，梯户比为1T2/2T2/2T4户。
▲T4小高层有5栋，位于地块北侧，主力建面约87－90/148/128-131㎡，还有小部分186-321㎡底跃；
▲板式小高层共7栋，位于地块南侧，主力建面约140-142㎡，还有部分266-369㎡底跃；
▲洋房位于地块中央，只有3栋，10F，主力建面约162㎡，还有少量335-347㎡底跃。
(天府幸福里总平俯瞰效果图)
华润天府幸福里由4栋独栋商业、6栋16-17F住宅组成，梯户比2T4户，楼栋均为南北向。商业部分位于地块北侧，住宅位于南侧。
户型方面，包括建面约90/120/134㎡，还有少量的217/285㎡底跃产品。
合信项目，还未亮相。占地约33.2亩，容积率3.0，为商住项目(商业占比大于住宅)。项目的住宅占比只有30%，其中可销售型的人才公寓占比78%，清水限价17700元/㎡，装标最高3000元/㎡。
据项目建筑规划图显示，合信地块由一栋13F小高层、6栋6F多层(或打造上中下三叠产品)、4栋20-22F办公/商业楼栋组成。
住宅总套数148套，其中套型面积小于90㎡的户型套数占比近30%。
绿城项目，就在合信地块西侧。⚠️项目为现房销售
项目占地仅约24亩，容积率2.0，为锦江生态带难得的纯住宅，清水限价17700元/㎡，装修同样限制最高3000元/㎡。
项目整体呈围合布局，6栋住宅全部为11F纯板式小高层。楼栋间距东西有约120米左右，南北约41米，大中庭面积就有差不多5000㎡，近2/3个标准足球场那么大了。
户型方面，绿城项目同样有小于90㎡的产品。
合信、绿城项目价格更低，加上精装均价均2万元/㎡出头，性价比很高，刚需客群可重点关注。
预算更充足的客户可以观望一下天府产城中国铁建西派融城。
(西派融城售楼部实景)
西派融城，是中国铁建TOP级“西派系”产品，定位高端。
项目占地约116亩，容积率2.0，将分为三个地块打造，住宅部分将打造22栋8－17F全南北板式住宅，此外，还有商业、酒店等业态。
产品面积段较大，建面约143-238㎡，均是2T2的大平层，总门槛预估在400万左右。
(西派融城总平俯瞰效果图)
＃新川＃
去年，新川的高端市场打得火热，龙湖昱湖一号、渝太润达丰悦容东方、中建锦澜壹号、中旅千川阅、金隅金成府、华宇大发御璟云玺等相继入市。
2022年，又有天恒傲云天府、建信新川八号加入。
接下来，人居沁川林语、远达天屿城等新项目还将亮相，新川将再度走入改善客群视野。
今年的土拍市场，中海、蜀道、金泰恒业加入新川，清水限价也来到新高——30500元/㎡。
开发商接连在这里“下注”旗下高端系产品，本身就说明了新川不低的板块能级。
(新川之心湿地公园 图源@新川创新科技园)
从2020年开始，新川的发声愈发频繁。
当年5月，西南院与AECOM联合设计的新川科技园5G智慧城方案发布，一个全新的新川出现在公众面前；再到同年7月，新川32亩纯住地被港企渝太以20700元/㎡的成都目前最高楼面价摘得，片区的土地价值来到高峰，之后也没下来过。
此外，在拥有由高新区老牌私立名校——成都师范银都小学领办的成都师范银都紫藤小学、由金苹果打造的集小学、初中、高中为一体的十二年一贯制学校——金苹果锦城一中、省教科院领办的四川省教科院附小／附中的基础上，今年，新川的教育配套再次迎来升级。
省教科院附小崇和校区（工程名四组团一小），由省教科院与成都高新区联合举办。
蒙新小学（工程名三组团一小），由蒙彼利埃小学副校长筹备，与蒙彼利埃小学联合招聘。
高新区新川科技园小学(工程名六组团一小)，筹备组长来自成都师范银都小学。行知小学纳入成都师范银都小学一体化办学。
高新区实验小学新川分校（工程名二组团一小），筹备组组长及成员还有老师大多来自高新区实验小学。
2022年，新川板块开始施行幼升小多校划片，以会龙大道为界被分为A/B两个区域。
▲A区一共包括5所小学：行知小学、新华学校、四川省教科院附小、高新区蒙新小学、四川省教科院附小崇和校区。
▲B区学校一共有3所，包含：成都师范银都紫藤小学南/北校区、高新区实验小学新川分校、高新区新川科技园小学。
作为高新区目前唯一可连片开发的片区，新川腾挪出的土地干净整洁，小街区的规划人烟气十足。
有湖区，有高端产业，有大型公园绿地，有丰富且分布均匀的公建配套，未来的新川或成为城南最为宜居的板块之一。
接下来，人居沁川林语、远达天屿城有望亮相。
其中，人居沁川林语占地约97亩，容积率约2.5，将打造建面约131－188m²的大平层产品和建面约198－327m²的城市墅。
项目由三个地块构成，地块整体为正南北向。
▲地块一占地约36.8亩，容积率2.5，住宅供应约6.1万㎡，排列布局，由四栋17F板楼及4栋叠拼楼栋组成；
▲地块二占地约19亩，容积率2.5，围合式布局，有四栋9F洋房及两栋26F租赁住房，且都是独栋独单元，除开租赁住房，住宅供应不到9400㎡；
▲地块三占地约41.4亩，容积率2.5，住宅供应约6.7万㎡，布局和地块一相似，由5栋16-17F板楼及3栋叠拼楼栋组成。
远达天屿城还暂未有太多信息对外释放。从项目建筑规划来看，主要是T4布局的高层、小高层和叠拼等产品，总共1668户，此外，项目本身还有59%的自持租赁面积。
今年，成都的新房市场过了大半了，从开盘项目情况到宏观的政策面，都甚是热闹，主要有五个方面。
一是，网红盘辈出。
先有凯德世纪名邸、川发天府上城这类老熟人，也有麓府璟云、华侨城滨江壹号、恒大天府半岛、新鸿基悦城、万达一号这类稀客，三倍熔断自然不在话下。
其中，5年期间一直在“放鸽子”的新鸿基悦城，在取证当日，售楼部由于难堪重负直接闭门谢客，最终刚需入围刚一60个月社保，连棚改都不一定能买到。8月9号它又取证了，又掀起一阵风云。
二是，“515”购房新政的颁布、楼市松绑。
落户或者社保一年就有资格；商品住房或二手住房，产权满2年或备案满3年后可转让；二孩家庭增加一套购房资格……
此外，首套房贷款利率也下调至最低4.45%……
三是，2022年6月1日起报规的项目，都不准将地下室充当产权面积。
简而言之，开发商想多增加利润，挖地下室的办法不得行了🙅。
常见的高层底跃以及带地下室的上中下叠产品，都是把地下室拿来充当产权面积，一起算入建面，但这一部分又不会计入容积率，相当于直接增加了货值。
比如以上这个项目，地下住宅面积约1.47万㎡，并未计入容积率，但是计入房屋产权面积，单价按照2.5万来计算，直接平添了约3.7亿的销售额。
所以未来，底跃、叠拼等产品或将大幅减少。
四是，今年第二批次集中土拍清水限价均有大幅提高。
第二批次主城出让的29宗地块中，有11宗地块清水限价在30000元/㎡以上，只有两宗地低于20000元/㎡(这两块地飞远八远的，快挨着视高了)。
热门板块，基本都是3万＋的单价，它们的价值被重新定义，真刚需想通过新房进入核心板块，会变得很难。
最后一个现象，便是文章开篇提到的，房企的抱团意识越来越强烈了。
房企不再愿意去到一个新片区开疆辟土了，他们也觉得跟着大部队走，会降低走错的风险。
购房者亦然。
曹曹也多次强调过，房企的聚集，就是对片区价值的认可。金融城、新川、红石公园、锦江生态带、武侯新城、茶花、二八等，都是鲜明的例子。
今年成交的两批次地块，最快的已经取证，因为基本无配建、无移交要求，所以在产品这块，打造的空间都比较足，品质方面也会比较有所保障。
所以接下来这半年有购房需求、特别是有改善需求的，本文提到的项目都可以重点关注。
