潘石屹夫妇，双双退居幕后

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记者/ 李惠琳 江昱玢

潘石屹夫妇，双双隐退江湖。

9月7日中午，SOHO中国发布公告称，潘石屹和妻子张欣，已分别辞任董事会主席、CEO职位。

二人仍为SOHO中国董事会成员，继续任执行董事，事业重心将转至“专注于支持艺术和慈善事业”。

老板往后退，市场却沸腾了。

今日午后，SOHO中国股价快速拉升，以1.51港元的价格收盘，上涨11%，市值78亿港元，拉升7.8亿港元。

股市这样回应潘的辞任，这位59岁的地产大亨，也有点尴尬。

早想退，没走成

潘石屹是地产圈的话题人物。

1995年，其与妻子张欣共同创立SOHO中国， 赶上房地产黄金时代的红利，带领SOHO中国迅速崛起。

2007年，SOHO中国登陆港交所，一度以19亿美元创下亚洲最大商业地产IPO，夫妇身家暴涨至500亿元。

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巅峰时期，SOHO中国年营收超过180亿元，其后一路下坡。

2014年开始，潘石屹不断出售资产，退意越发明显。据不完全统计，到2019年里，其累计出售300亿元资产。

2020年，SOHO中国两度传出私有化消息，美国黑石集团、高瓴资本均给出报价。

2021年6月，黑石集团发出全面收购要约，计划收购SOHO中国已发行全部股权，交易价格约236.57亿港元。

要约若完成，潘石屹夫妇仅保留9%的股权。

三个月后，这笔交易告吹，潘石屹未能如愿离场，还意外留下麻烦事。

今年7月，SOHO中国CFO倪葵阳，因涉嫌内幕交易接受调查，据称，倪可能在黑石收购要约中利用股票套现。

潘石屹最近一次露面，是在今年3月。

他喊来京沪中介机构，召开一场线上视频会议，寻求出售3.2万平米优质房源，包括银河SOHO、三里屯SOHO等11个项目，涉及办公、商业及公寓等多种类型，均在京沪两地。

潘石屹诚意十足，打出七折优惠， “相信市场没有‘卖不出去的货，只有卖不出去的价’，所以决定血本甩卖。”

潘石屹称，收入全部用于降负债、不分红，但是，没有降低外界对其清仓退场的怀疑。

这次，潘石屹夫妇也不算真正离场，二人仍为SOHO中国董事会成员，也未有股权变动。

2021年报显示，Cititrust Private Trust (Cayman) Limited以信托受托人的身份，持有SOHO中国63.93%股权，潘石屹夫妇及其子女为该信托受益人。

新管理层的班底，均为任职于SOHO中国的老臣，黄晶生成为董事会非执行主席，徐晋、钱霆为执行董事和联席CEO。

潘家夫妇，依然可以牢牢控制着公司。

包租公，不好当

新接手的管理层，任务并不轻松。

SOHO中国专注于京沪城市中心的高档商业地产项目，过去十年，由散售模式转为自持物业模式，潘石屹摇身变为“包租公”，体量大为萎缩，在疫情冲击下，过得越发艰难。

2021年，SOHO中国收入仅为17.42亿，几乎全是租金，同比下降20.53%，净亏损1.31亿元。

今年上半年，“包租公”的生意雪上加霜。

其租金收入8.96亿元，投资物业平均出租率，本来稳定在90%以上，如今降至约80%。

在提供收入的9大京沪项目中，7个自持项目的出租率，较2021年末均出现不同程度下滑。

其中，潘石屹视作“两个永远不能销售的项目”——望京SOHO、外滩SOHO，半年时间，出租率分别下滑5个、7个百分点。

“在北京，SOHO中国的租金回报率还不到3%，银行贷款资金成本超4%。全年物业经营仍然亏损2%，生意怎么做？”潘石屹多次提及，中国楼市资金回报率太低。

他负债压力，不算轻。

截至6月底，SOHO中国净资产负债率约为44%，平均借贷成本约4.7%，总借贷共计约167.3亿元，一年内到期的超过16亿元。

SOHO中国的流动负债，超过流动资产约31.2亿元。

潘石屹习惯了“卖卖卖”，解燃眉之急。

今年3月开始甩卖的资产，将会贡献一部分收入。《21CBR》记者在“搜候”公开租售平台上发现，截至目前，其显示已售的自持房源共计31套。

SOHO半年报未披露上述交易，因为未到会计准则要求的收入确认时点，不出意外，这些已售出的资产，有望能快速回些款项。

SOHO中国已是二三流地产商，潘石屹夫妇依然很富，4月发布的富豪榜中，两人合计坐拥210亿元财富。

“钱已经赚够了，做事不会优先考虑赚钱。”潘石屹做过这样“佛系”的表白。

然而，赚够了钱，未必就见得能全身而退。