国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“东久新经济REIT”），作为国内首个民营产业园区REITs和长三角一体化示范型REITs产品，一经申报就得到了园区行业及投资者的重点注。
东久新经济REIT截至询价阶段，网下询价倍数也达到了100.94倍的较高水平，认购价格为3.035元/份，按5亿份的发售份额计算，预计募集资金总额将超过15.175亿元。东久新经济REIT2022年7月1日-2022年12月31日期间预测现金分派率为4.86%（年化），2023年预测现金分派率为4.94%。
在今日，东久新经济REIT正式发售：基金全称为国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金，交易代码为508088，计划募集期为2022年9月20日—2022年9月21日。
Part.01
发售前的一波三折
最初，东久新经济REIT与临港集团通过战略合作联合申报，希望借助国资项目背景，使项目申报更加顺畅，也能得到市场投资者的更多信任。
来源于：临港东久REIT招募说明书
但双方合作组合申报的REITs产品因为涉及6个原始权益人，且属于上海临港奉贤政府平台和东久开曼两个无关联的股东，不符合公开募集基础设施证券投资基金指引。
于是在8月15日，国泰君安证券作为基金管理人就2021年10月29日上交所出具的对临港东久REIT的《反馈意见》进行了答复：将临港东久REIT一拆为二。
临港集团参与的临港奉贤智造园一期和临港奉贤智造园三期两个项目作为国泰君安临港创新智造产业园REIT；剩余的东久（金山）智造园、东久（昆山）智造园、东久（无锡）制造园和东久（常州）智造园装入国泰君安东久新经济产业园REIT，由发改委报送证监会审核。
Part.02
园区资本化新玩法
谈到东久新宜，就离不开那位亲力亲为，有魄力也有能力的孙老板。在经历了初期进入产业地产行业的挫折后（具体可以看下这篇匿名投稿的文章：东久新宜合并，孙冬平的帝国浮出水面），东久摸索出了一个更纯粹的产业地产模式。
围绕政府需要的产业、资方需要的回报率，将产业运营能力提高到回报率能算账，为地方政府带来产业的同时，走资本化路线，卖给私募基金，完成退出。
在标准厂房领域，困扰孙老板最大的问题就是无法做成类物流地产产品，既没有像物流一样的旺盛诉求、强劲的购买力，标准厂房也没有物流地产那样的极高的标准化程度，无法完成大规模复制。
但从此次东久新经济REIT，也能够初步窥到东久如今的标准厂房的新玩法。
围绕资方重点关注的智能制造、生物医药等产业领域，打造符合特色产业需求的标准化产品。既能够满足地方政府的产业诉求、资本方感兴趣的产业方向和回报率，又能够打造出在特色产业领域可以复制的标准化厂房，最后通过卖给投资方完成退出。
如今东久新经济REIT的成功发售，不仅意味着打开了民营公募REITs的大门，也代表了这一模式得到了REITs市场的认可。
标准化厂房产品、固定的开发成本、特色产业定位，后端有着私募基金、公募REITs两条退出通道，东久已经走通了这条产业地产的资本化或者说是资产管理的新模式。