多城首套房贷利率有望创历史新低 楼市“银十”会来吗？

部分城市首套房贷利率下行空间进一步打开。

央行、银保监会9月29日晚间发布通知，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前可自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

贝壳研究院数据显示，2022年9月，103个重点城市主流首套房贷利率为4.15%，仅高于首套房贷利率下限0.05个百分点，其中86城已触及下限4.10%。

业内人士认为，此次央行和银保监会放宽首套房贷利率下限，多城首套房贷利率将创历史新低。

据易居研究院统计，按国家统计局公布的70个大中城市房价指数数据，至少有23个城市符合此次央行新政要求，其中二线城市有8个，分别为哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳；三线城市有15个，分别为泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。

“从全国来看，预计大部分三四线城市均满足上述条件。”浙商证券分析师杨凡表示。

“预计符合条件的城市会一步到位，将首套房贷利率下调到最低水平。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉记者，目前符合条件的城市首套房贷利率基本执行的是4.1%下限水平，此次再度下调首套房贷利率，或将降至与经营贷利率类似的3.6%-3.7%左右。

“本次政策虽然仍是以因城施策的方式由各地分阶段放松，但房贷利率下限标准整体下调，对需求刺激力度较年内其他政策力度更强。目前，我国大部分城市以新房成交为主，而部分二线城市新市民首套购置仍然是购买主力，降低首套房贷利率对需求提升力度显著高于其他政策。” 杨凡称。

今年9月，房地产市场仍在惯性下滑，楼市“金九”并未如期而至。

克而瑞数据显示，9月27个重点城市预估成交面积约1413万平方米，环比上月持平，同比下降25%。其中，二三线城市总成交仅1100万平方米，环比下降3%，同比降32%。

央行此次出手降低多城首套房贷利率后，房地产市场能否迎来“银十”？

多位专家认为，总体来看，房贷利率下调有望促进购房消费需求，市场热度会有所提升，但目前新房销售仍处于筑底阶段，存量去化压力依旧很大，“银十”或成色不足。

“当前房地产市场预期整体偏弱，购房者观望情绪仍较浓，央行新政有利于十月市场情绪修复，但全国商品房销售面积同比下降态势或难改。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静告诉记者。

国金证券分析师杜昊旻认为，满足央行降低首套房贷利率的23个城市当前行业基本面均较弱势，且在今年3-9月期间均有不同程度的放松政策出台，但效果并不明显。仅下调首套房贷利率下限不足以逆转这类城市低迷的销售，预计后续将有系列政策组合拳托底楼市，如减免交易税费、认房又认贷进一步松动等。

许小乐表示，考虑到市场预期低迷，为了能发挥降息的作用，需要扩大对改善性购房需求的融资支持。不只是对首次购房群体，也要降低“卖一买一”、“卖旧买新”的贷款利率，这是符合二三线城市住房消费实际的必要举措，未来不排除会进一步放宽二套房贷款利率。