奥园还没建成的房源被法拍了

出险房企的纾困号角下，越来越多的资产开始流入法拍平台，以期完成变现。宝能城之后，奥园旗下位于广州市白云区的云和花园也开始出现在法拍平台。

10月21日，《国际金融报》记者注意到，奥园云和花园10幢401室、404室的两套住宅在阿里法拍平台上架，二者起拍价合计851.5万元，相当于评估价的75%左右，将于10月31日开拍。

截至目前，这两套房源已吸引逾千人围观，但未有人报名。需要注意的是，截至评估勘察日8月19日，该房源处在停工状态，销售人员亦处于更换阶段，故评估方只能根据楼盘平面图知悉10幢位置，具体房源位置无法确认。

同时，由于标的是在建工程，尚未完工，已办理土地初始登记，但尚未办理土地使用权分割登记和房屋所有权登记，故目前暂不具备过户条件。

种种硬伤不禁令外界疑惑，这样的标的会有人下场竞拍吗？

01 陷入商票纠纷

信息显示，此番待拍的两套房源位于白云区夏花三路668号，均为毛坯状态，建筑面积皆约134平方米。

其中，401室起拍价456万元，评估价607.56万元，保证金91万元，增价幅度1万元；404室起拍价395.5万元，评估价527.14万元，保证金79万元，增价幅度0.8万元。

评估报告提及，考虑到标的的在建状态，估价是以设定该项目能正常施工、确保能够正常交付使用为前提，同时估价结果未扣除房地产司法处置过程会发生的评估费、拍卖费、诉讼费、律师费等财产处置费用，估价对象亦未扣除可能存在的应付未付工程款。

这些风险提示都在一定程度上为房源的真实估值打上了问号。

记者查询发现，奥园云和花园的开发主体为广州鸿珺房地产有限公司（下称“鸿珺地产”），其中10幢于2020年12月30日取得预售证，共批准预售住宅12套，面积合计约1635.48平方米，预计交房日期为2023年8月。

截至10月21日，该楼目前已售住宅8套，另有5套未售，而从销控表信息来看，目前所有房源都处于“不可销售”的状态。

不可售的原因大概率是司法查封。2021年，因为票据追索权纠纷，温州亮泰贸易有限公司将鸿珺地产、奥园集团有限公司（以下统称为“被执行人”）告上法庭。

而后依据已发生法律效力的（2022）浙0382民初111号民事判决书，浙江省乐清市人民法院于2022年5月18日立案执行申请执行人与被执行人票据追索权纠纷一案，执行标的上千万元。

执行期间，该法院依法查封了鸿珺地产名下奥园云和花园10幢201、401、404、406室，以及12幢401、404室的不动产，但由于被执行人一直未履行义务，故上述被查封房源将被拍卖。

也就是说，如今出现在阿里法拍平台的两套房源仅是被拍卖的一部分，若无意外后续还将有4套房源继续进入法拍流程。

02 曾停工引入代建

上千万元的逾期商票只是奥园庞大债务中的冰山一角。

2021年下半年，有投资人因评级下调触发违约条款要求奥园提前偿还本金总额约6.51亿美元的债务。突如其来的还款诉求使得该公司资金面极度承压，而后出现的理财产品逾期兑付更是一度将其推上风口浪尖。

“浪潮”之下，奥园旗下的多个项目遭到波及，其中就包括鸿珺地产所开发建设的云和花园（也称作“云和公馆”）。

该项目最早可追溯到2020年。当年5月18日，奥园以总价22亿元、溢价20.87%的价格竞得了广州市白云区江高镇的一幅住宅用地，折合楼面价约19067元/平方米。

根据公开信息，该宗地总建筑面积约24万平方米，由188套低密度住宅和8栋高层洋房组成，于2021年4月以“奥园云和公馆”的案名对外发售，均价约3万元/平方米。

2021年12月，有业主向相关部门反映，称他们的首付款转入了开发商的普通账户，云和公馆存在挪用预售监管资金的问题，并已经停工三个多月。随后，白云区住建交通局申请开通政府维稳托管专户用于收存该项目后续待收的业主缴纳房款及银行按揭房款，并督促鸿珺地产加快推进复工。

2022年7月，奥园与绿城管理签署了战略合作协议，双方将在品牌输出、管理输出、资源输出等方面进行战略合作，全力保障项目交付、销售，二者合作的首个代建项目就是云和公馆。

9月，奥园通过官方微信对外透露称，绿城旗下的总包施工方已经进场作业。至此，云和公馆的开发建设开始回归正轨。（来源：地产深度报道）