中国女首富，再见

吴亚军撑不住了。

2022年10月28日，龙湖集团发布公告，创始人吴亚军因年龄及身体原因，辞任龙湖集团执行董事、董事会主席。三天后，经历人事变动的龙湖迎来第一个开盘日，股票价格一度大跌44%。

龙湖地产在重庆发家，名声如雷贯耳，但吴亚军本人极其低调，颇为神秘，早期重庆地产圈称她为“三不人物”——不签名、不上镜、不接受采访。

2003年，39岁的吴亚军入选“2003房地产影响力人物五十强”，排名第36位，榜单制作人胡润由于未能了解到她具体的身份信息，甚至将名字错写成“吴亚君”。

后来，2010年，吴亚军在46岁问鼎“中国女首富”。2年后，她与丈夫离婚，被分走近30%的龙湖股权，当时价值近200亿港币。

如今58岁，在“2022胡润全球白手起家女企业家排行榜”上，以1050亿元的身价排名第一的她，选择急流勇退，只给外界留下一道高冷的背影。

人们常说，创始人的性格，影响企业的气质。

当楼市“卖房如卖菜”的黄金年代不复存在，刹不住车的巨头们陆续跌倒，而吴亚军的龙湖依旧稳健，成为少数口碑业绩皆佳的房企。

2022年的冬天即将来临，吴亚军退休了。对于落寞的地产行业来说，她的离开增加了一抹悲凉。

而对她自己来说，这似乎是一种解脱。

公元1259年，成吉思汗之孙、蒙古大汗蒙哥汗，亲率几十万大军，再次进攻被围困近20年的潼川府路合州钓鱼城，史称“钓鱼城之战”。

此前，他曾率军踏平西亚，兵至高加索山脉，直抵伏尔加河。但在位期间，为拿下南宋小小的钓鱼城，费尽心机。

久攻不下，蒙哥汗亲临战场指挥攻城，却不幸在乱战中重伤而亡，葬身城下。蒙古帝国从此四分五裂。

这场瓦解蒙古灭宋计划的关键战争，发生在吴亚军的老家，如今的重庆合川区。继承传统，吴亚军骨子里充满合川人的坚韧和不服输。

1964年，吴亚军出生在合川，父亲是供销社职工，母亲是位裁缝。从小，她深得老师喜爱。

当时的女孩普遍性格温柔，唯唯诺诺，吴亚军却鹤立鸡群，做事主动且稳重，老师评价她：“说话与处理事情都很果敢、利落，很像个男孩子。”

吴亚军

“从她的谈吐就知道，总有一天她会出人头地。”许多年后，一位曾与吴亚军共事的老同事回忆道。

1980年，吴亚军从山沟考入西北工业大学。梦想成为居里夫人的她，上大学时，选择了工科，研究鱼雷动力。

吴亚军平时的爱好不多，最爱打篮球。她是平足，不适合高强度的运动，却凭借一股倔劲闯进校队，成为国家三级运动员。

毕业后，她被分配到一家仪表厂当技术员。一次，厂里要引进国外技术，与德国合作。吴亚军听闻，主动请缨，担任团队的翻译和接待。

改革的春风吹向祖国大地，吴亚军不放过任何成长的机会，后来她辞职漂泊，在《中国市容报》当记者期间，窥探到房地产的未来。

吴亚军

90年代初，房地产行业刚刚兴起，商品房成为潮流，小记者吴亚军购买了一间80平米的房子。

第一次买房，她就遇到了延期交房。等了一年，和家人入住后，她没想到房子还有其他问题——采光很差，天然气不通，平时上下楼，电梯常常故障。

这段痛苦的买房经历，成为她进入房地产创业的导火索。

彼时，中国房地产行业正掀起一股创业浪潮。1991年，万科完成股份改造，在深交所挂牌上市，创始人王石成为地产行业的龙头大哥。

吃到红利的还有冯仑、潘石屹等六兄弟，江湖人称，“万通六君子”。他们在海南的经济热潮中捞金一千多万，回京创立万通公司。

不久后，万达、碧桂园相继成立，房地产创业的队伍逐渐壮大。

万通六君子

1994年7月，国务院发布《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，开启城镇住房制度的改革。至此，房价进入上升通道，行业也进入快速发展阶段。

1995年，吴亚军拿到投资和试点项目，与丈夫蔡奎成立重庆中建科置业，大举进军地产界。

这一年，与张欣闪婚的潘石屹离开兄弟团，夫妻俩成立SOHO中国。宋卫平的绿城、许家印的恒大……那些在未来盘踞一方的巨头，纷纷破土而出。

重庆龙湖南苑，是吴亚军第一个项目。当时她几乎没有开发经验，凭借善于学习和创新的优势，最终交出的作品，在建筑、景观、物业管理等方面，都为重庆楼市树立新的标杆。

广告语“善待你的一生”，更是成为业内经典。

吴亚军

南苑项目的成功，让吴亚军完成龙湖的品牌建立。同时，她获得了和王石交流的机会。

1997年，王石倾囊相授，频繁接见慕名而来的同行。当时万科内部建议他不要浪费时间，前来拜访的小公司，对万科没有价值。

王石的想法刚好相反，对方千里迢迢赶来，为表诚意，应该把经验教训通通告之，才是待客之道。

王石

与王石会面那天，吴亚军野心勃勃地说：“我们要做成最好的项目，成为最好的公司。”

听完，王石没有表态，只是认真讲述万科曾在项目开发中所犯的错误，以及纠正错误的方法。等到吴亚军离开，王石在心里嘀咕：做好就已经不错了，还想做成最好的，你们行吗？

1999年，吴亚军的第二个项目龙湖西苑启动遭到疯抢，市民们熬夜通宵排队抢号，近两千套房源一年内售罄。

业界人士形容：“那房子卖得简直比卖菜还快。”

后来的一次采访中，王石坦言被打脸了，心情却非常愉悦，“她们确实做到了，你在重庆打听打听，龙湖不是最大的，但肯定是最好的。”

吴亚军谈女性创业

两次项目大获成功，吴亚军在重庆闯出名气，靠的是骨子里的坚韧和长远的目光。

早年间，公司刚刚创立，为了节省成本，她只招女员工，员工来了就住在公司，和她吃睡在一起。为了方便，她屯了一大堆方便面，一次一位同事跟她说，方便面里有肉，吴亚军愣了一下，发现那是蛆。

她一边做拼命三娘，另一边，在房企敢于高杠杆、高负债、高周转运作的年代，几乎不把短期收益放在眼里。

龙湖崭露头角后，各地的考察团、政要慕名而来。

当时大连政府领导表示，只要龙湖地产到大连，愿意贡献出星海广场（大连地标之一）的部分土地。南宁市政府也不甘示弱，打算划出最好的土地给龙湖。

吴亚军通通回绝了，她不着急扩张。

一位公司内部人士向媒体解释，“我们当时的内部资源与外部资源尚未完全匹配，就像一个内功修为不够的人，拿着一把宝剑，不但发挥不出效力，还有可能伤了自己。”

吴亚军和团队

在人气高涨的时期，吴亚军一边抵住诱惑，一边静下心来修炼内功，通过四处考察学习，夯实企业基础。

“高筑墙，广积粮，缓称王”的结果渐露端倪。

2002年，龙湖地产在重庆推出两个全新项目——顶级别墅香樟林和商业综合体北城天街，再次惊艳业界。

香樟林别墅做出当时国内最精致、典雅的北美别墅，连王石都惊叹：“要看地道的北美风格别墅，不用到美国、加拿大，到龙湖香樟林就行了。”

那年深秋，香樟林上市，次年初夏，全部售罄。

等到第二个别墅区蓝湖郡面世，吴亚军获得空前的成功。蓝湖郡占地1600亩，建筑、自然与人文完美相融。一期东岸一年销售近10亿，创下重庆地产多个第一。

创业第一个十年，吴亚军放弃了短期内的开发速度、开发规模、企业利润以及榜单排名的影响，但厚积薄发的优势完全显现——

2005年，龙湖以20亿的销售额把对手狠狠甩开。吴亚军蓄势已久，缓缓迈出全国扩张的步伐。

一名重庆的地产从业人员说：“5年以前，当时的重庆地产老大还认为龙湖只能做好，无法做大。现在当年的老大不仅让出了座椅，销售额还不及龙湖的六分之一。”

吴亚军（中）

有关吴亚军的成功秘诀，业内众说纷纭，有一点是公认的：细节成就龙湖。

在龙湖的高层住宅，物业人员如果与业主一起乘电梯，物业人员会主动帮业主按电梯，自己再乘坐下一趟。到了秋天，落叶飘到地上，物业人员不是立马清理干净，而是将落叶扫成“心形”“五角形”，甚至扫成“welcome”的字形欢迎业主回家。

地产界还流传着这样一个故事。

某一天，万科高管林少洲前往龙湖地产参观样品房。来到门口，他脱下皮鞋，换上拖鞋进屋参观。当他溜达一圈，再次穿鞋离开时，竟然发现皮鞋被转个方向——进屋前，鞋子朝里，现在鞋子被人摆成朝着房外。

林少洲感慨：“龙湖这个企业，可怕！”

2004年，还没被称作“豪宅教父”的宋卫平，第一次听说龙湖这个品牌。他创立的绿城集团在杭州占据半壁江山，有人告诉他，龙湖在重庆的地位，居然如同绿城在杭州的地位。

一天夜里，绿城的高管、项目经理、设计师等100多人，突然收到老板的通知——“立即放下手上所有事情，明天下午3点到重庆报到。”

第二天，众人不明所以，惴惴不安地乘坐飞机抵达重庆。在那里，他们见到了宋卫平，得到的指示让大家跌破眼镜：参观学习龙湖。

后来宋卫平回忆起这桩往事，笑称，“光机票钱就花了60多万。”

宋卫平

吴亚军脸上带着谦和的微笑，略显富态，简单接触后，宋卫平很快感受到对方的人格魅力。

用他的话讲，“吴亚军非常用功和敬业，头发长、见识也长，既有男人的非凡胆魄和坚定信心，又有着女人的细腻。”

很多年后，绿城步入巅峰，宋卫平连地产教父王石都没放在眼里，“我们要是造出万科那么粗糙的房子，我们的项目经理要跳楼自杀N次。”

但他把所有的赞美留给吴亚军。

在2009年的一次大会上，他直言“龙湖是绿城唯一的竞争对手”。这一年，宋卫平不可一世，同时行业走到前所未有的高度。

由于销售火爆，业绩大增，房企掀起上市热潮。11月5日，恒大上市，紧接着，龙湖进行上市前的路演，市场反响热烈。先行者的成功，给许多房企打下鸡血。

恒大上市

在很多专业人士看来，其实房企不缺钱，但他们只有通过上市融资，做大做强，才能在市场竞争中占据有利位置。

2009年11月19日，龙湖正式在中国香港联交所主板挂牌。

按照当日收盘价8.01港元计算，吴亚军夫妇身家近312亿港元，其中，吴亚军身家约188亿港元，约合人民币165亿元。

风水轮流转，“中国首富”从黄光裕的零售时代，到玖龙纸业创始人、女企业家张茵的制造业时代，如今轮到房地产时代。

2007年，世茂集团董事长许荣茂坐上地产首富王座，不到半年，碧桂园接班人杨慧妍不仅超越许荣茂，成为地产首富，还超过张茵，让中国女首富之位易主。

然而，这仅仅是新一轮首富争夺战的开始。

碧桂园创始人杨国强二女儿杨惠妍

龙湖上市的第二年，《福布斯》杂志发布“2010全球富豪排行榜”，吴亚军以39亿美元的身家，超越杨惠妍的33亿美元，成为中国女首富。

“我不抽烟，不喝酒”，面对突如其来的财富，吴亚军说，“我唯一的嗜好，就是干活。”

一位龙湖高层曾经透露：“吴总的体力比别人都好，精力旺盛，在公司是出了名的。平时我们在公司加班加到后半夜，上QQ时，发现吴总还在网上。”

龙湖进军北京的第一个项目是龙湖滟澜山，吴亚军亲自下场监督，在样板区开放前，甚至下命令将景观拆掉重建。

其中有一处水景，吴亚军觉得没栏杆无法保证安全，设立栏杆又影响观赏者的视觉体验。她跟着设计师步步修改方案，最后决定采用阶梯式观景台，让美观和安全并举，只是苦了一众员工。

正因为吴亚平对工作的痴迷与偏执，才打造出龙湖独特的市场地位。

2010年、2011年、2012年，吴亚军连续蝉联三届中国女首富。不过在2012年年底，吴亚军家族发生了一件事，直接影响了往后的富豪榜单排名。

港媒爆料，吴亚军与丈夫蔡奎离婚，蔡奎将分走龙湖三分之一的股权，当时价值近200亿港币。

蔡奎（左）吴亚军（右）

两人和平分手，早有协议，离婚不至于导致公司动荡。

不过蔡奎单身后的一系列操作，倒是让人瞠目结舌。他成立佳辰资本，先以4.4亿欧元买下德国科隆市政厅和朗盛竞技场，又以8000万英镑买下伦敦希尔顿逸林酒店。

与此同时，他耗资13亿港元在中国香港购置豪宅，并娶了一位空姐。

吴亚军曾说：“我是一个女老总，没有机会去泡妞，也不喜欢去娱乐，只能把时间和精力集中起来，做一个受人尊敬的企业。”

过去的玩笑话，此时显得意味深长。

或许对于吴亚军而言，婚变只是一个小坎，更大的压迫，来自于房地产行业的危机。

2011年，楼市调控收紧，房企们的住宅开发被迫降速。同年，吴亚军决定将商业地产作为龙湖转型的战略目标。

有高管劝她打消念头，称此举会让龙湖的住宅业务萎缩。但吴亚军异常坚定，“一二线城市土地价格暴涨，我们抢着去买市区地块，（地块）只会成为地王，以龙湖的身板来看，很快会死掉。”

龙湖不去冒险承担天价住宅项目，通过拿下廉价的近郊土地开发商业地产，不失为一个对策。吴亚平走了一步险棋，所幸帮助龙湖渡过难关。

行业最明确的危机预警，可能来自2014年，王石对媒体描述房地产的未来，“黄金时代退出，白银时代到来。”

这一年，宋卫平套现绿城的股票，差点把公司卖给融创中国。

他心灰意冷，“在经历了2005年、2008年及2011年的调控之后，当前的房地产市场已经不是一个正常的市场，而是一个非常扭曲的市场，基本上是面目全非。”

绿城不再是龙湖的对手，宋卫平只希望绿城能活下来。

2016年，中央经济工作会议提出“房住不炒”概念，2020年，开发商的“三道红线”落地，过往的商业模式被纠偏，房企们一片哀嚎。

“三道红线”是指，房企剔除预收款的资产负债率不得大于70%，房企净负债率不得大于100%，房企现金短债比不得小于1倍。

根据“三道红线”的触线情况，房企被分为红、橙、黄、绿四档。

吴亚军的高危机意识，再次帮她化险为夷。

龙湖向来不拿贵地，因此杠杆率低，行走在安全地带。即使政策施压，按照标准，龙湖也已经保持了六年的绿档水平，低融资成本堪比央企。

行业面临洗牌，同行们鸡犬不宁，吴亚军在内部信中，自豪地宣称：自律，所以自由。

在她看来，过去龙湖靠自律，如今有了他律也不是坏事，外部力量有助于龙湖的竞争力再上一个台阶。

2021年，龙湖实现合同销售额2900亿元，同比增长7.2%，营业额2234亿元，同比增长21%。

行业深度调整一年，龙湖仍然保持涨幅，实属罕见。

2022年3月29日，胡润研究院发布“2022胡润全球白手起家女企业家排行榜”。58岁的吴亚军，排名比去年上升两位，以1050亿元的身家，位列榜首。

江湖已改，廉颇老矣。

按照法定退休年龄，58岁的吴亚军已经超额服役三年。

2018年，吴亚军身体出现多处问题，在美国接受治疗时，耗费太多时间，导致流出滞留境外的传言。

前段时间，她又一次去医院检查身体，看到检查结果，闺蜜对她说：“你不能再干了，不然你就活不到孩子事业有成的那一天。”

这句话让吴亚军彻底破防。

2022年10月28日，龙湖宣布吴亚军辞去董事长等职位，只担任公司战略发展顾问。曾经打下江山的房产大佬们，正在陆续退出舞台。

2019年，宋卫平正式退休，与吴亚军一样，保留一个绿城规划设计委员会名誉主席的虚衔。

另一位欣赏吴亚军的大佬——王石，则与万科渐行渐远，开启了二次创业。

王石离开万科的2017年，恒大的许家印以2900亿元的身家荣登中国首富。不久调控落地，恒大三线全踩，首富成“首负”。

恒大在2021年发布中报，整体负债1.97万亿。在许家印63岁这年，相传他瘦了16斤。

许家印还没退休，只是鲜少露面，再无穿爱马仕腰带时的意气风发。

许家印

债务危机蔓延，更多巨头加入“冬令营”。

同样在2021年，潘石屹和张欣夫妇出售SOHO中国计划夭折。半年后，他们再以七折价格出售3.2万平方米房源，包括银河SOHO、三里屯SOHO等９个项目。

房子还没卖完，2022年9月7日，夫妇俩直接辞职，宣布退隐。

张欣和潘石屹

谢幕来得集中，有人落荒而逃，有人功成身退。

近年来，房企换任，子女接班，已经成为常态。但对于龙湖的未来，吴亚军有别的布局。

龙湖发展中期，她开始实行“去家族化”管理。最早的做法，是她掏钱让前夫蔡奎的妹妹出国留学，毕业后不能回龙湖工作。

2009年，龙湖上市前夕，蔡奎辞去副董事长及其他公司职务。2011年，董事会主席吴亚军辞去公司CEO一职，让“去家族化”更进一步，她从此多了一个任务——物色接班人。

关于公司如何成长，吴亚军曾四处拜访中国香港、日本的大公司，老板们告诫她：只要持续活着，公司就会做大。

龙湖有一种“仕官生制度”，指公司面向校园招聘，寻找和培养优秀的中高层管理人才。

入选的每一位仕官生，吴亚军基本都亲自面试，“我在招他们的一瞬间在想，他们能不能在这里工作30年或者40年到退休，而不是他表现得很好。”

吴亚军成功了，在年迈之前，最终培养出陈序平。这位经过重重考验的80后、清华高材生，将成为龙湖新的掌舵人，带领团队继续往前走。

龙湖四剑客：陈序平、吴亚军、邵明晓、赵轶

2019年，龙湖举办中期业绩会，有记者让吴亚军回顾龙湖上市的十年，她回答，对于上市公司来说，没有故事就是好故事。

会议上，吴亚军借用苏轼的词来表达自身的心境，“莫听穿林打夜声，何妨吟啸且徐行，料峭春风吹酒醒，微冷，山头斜照却相迎。”

一个时代结束，吴亚军不用再拼了，但中国房地产的新时代，似乎才刚刚开始。