注：本文所述所有二手房价，在没有特别说明情况下，特指网上二手房交易平台挂牌价格。参考平台：58同城、安居客、绍兴E网二手房
@宝 爷
老裘好，想入手自住+元培学区的，工作在城南，预算300-400万左右，是直接入手871项目（有点担心商业起来的繁荣嘈杂和交通拥堵影响居住体验）或者次新房类似于迎恩府、新桥风情这种，还是买套老旧小（辕门新村等）+新盘改善型（F-28城头项目等），或者有其他好的建议的，户型不怎么喜欢四叶草，学区4年后需要，望老裘指点一二
老裘
迎恩府、新桥风情、润樾山名邸三盘价格都差不多，你的预算都能买到约130㎡左右户型。
目前主城区，元培学区+自住，润樾山名邸是新房里的优质选择（期房不确定学区，仅供参考）。
一是因为体量更大，自带9.2万方商业，配套更丰富，而且新房，二是六层洋房，容积率更低，比起迎恩府等高层住宅，居住体验会好上不少。
润樾山名邸均价约3.05万/㎡，你的预算最多能买到130㎡户型，4房2卫，三开间朝南，户型中规中矩。
至于吵闹问题，华润商业距离住宅还是有些距离的，正常不会影响到居住，实在担心，可以买靠近排屋的楼幢，相对更安静些。
迎恩府和新桥风情，由于建造时间较早，户型上设计有些过时，130方户型只能做到3房。
它们的优势在于，靠近迎恩门水街，生活氛围好，去主城和镜湖都很方便，而且楼盘本身维护还不错。
老旧小+新盘的组合，比较中规中矩，但是按照目前学区房的趋势，你孩子4年后上学，现在买学区房尚早，不是很划算。
F-28城头项目据说是洋房+合院的低密组合，可以等开盘后看看价格。
从专业角度看，孩子四年后上学的话，润樾山名邸会是首选。
@高分子
老裘你好！请教一下城西青甸湖小区房价近几年走势如何？会到什么价位？是现在马上抛还是耐心等待！
老裘
根据绍兴E网和58同城的数据，青甸湖小区3年内价格一直保持在1.3-1.6万/㎡，小户型带车棚房源单价稍贵一点。
青甸湖位于城西二环外，虽然有规划，但是在目前的大环境下，距离规划落实很可能遥遥无期。
项目周边有农贸市场、有医院，目前居民以养老自住为主，目前市场下，后续再想涨很难了，甚至可能跑不赢市场大盘。
不是建议继续“耐心等待”。
@J.Ss
裘老师，镜湖100方左右的小户型，考虑湖珀隐秀，龙湖，锦玥府，保亿(尾盘 二三楼），自住您更推荐哪个盘？
老裘
这四盘都是镜湖在售新盘，地段差不多，自住来说，建议从户型、物业等细节方面比较。
万科湖珀隐秀，优势在于万科物业，精装也是镜湖第一梯队，而且新开的楼幢价格约2.6-3.4万/㎡，有不少低价房源。楼层也不差。
108㎡边套户型，三开间朝南，做了动静分区，不过也限制了厨房和餐厅的位置。
▲湖泊隐秀约108方户型图
大家锦玥府，优势可能是有隐藏的学区优势（期房不确定学区，仅供参考）。
而且95㎡户型不错，把餐客厅横过来了，显得开间很大，但是是中间套；更大一点的105㎡是边套，户型则中规中矩，和湖珀隐秀的差不多。
▲锦玥府约95方户型图
▲锦玥府约105方户型图
保亿湖风雅园，精装不错，而且楼间距106米，所以虽然剩余房源楼层不太好，但采光应该不会有太大影响。
约97㎡户型，南向三开间，整体不错，不过次卧离厕所有点远。
▲湖风雅园约97方户型图
龙湖天汇的核心优势是：位置和配套，下楼就是自家镜湖天街，生活非常方便，龙湖物业在全国口碑也还不错。
99㎡户型，三开间朝南，南向面积较大，但北向房间、厨房、厕所较小，没有特别大优势。
▲龙湖天汇约99方户型图
因为绍兴多雨多风气候特征，和绍兴人生活习惯，大开间、短进深、南向阳台，是绍兴人选择户型时的优先考虑因素。
物业方面，万科和龙湖全国口碑相对更好。
综合考虑出发，湖泊隐秀108㎡，锦玥府95㎡和湖风晓园98㎡，比较有优势，建议根据自身需求进行选择。
@任其自然
问一下老师，纯投资，柯北的久著，黄酒小镇，华发哪个更好，还有其他推荐一下，荣安已有，200万左右小户型。
老裘
三个盘，一个柯北，两个在镜湖，均价都差不多，在2.2-2.3万/㎡左右，都是各自板块的门槛之选，投资来说，都还不错。
黄酒小镇是政企合作的文旅大盘，而且它的位置其实不错，自己就有大体量商业、水街，地铁盘，靠近地铁1号线，到镜湖互通等交通枢纽也近，出行比较方便。
华发同样是自带配套的项目，约175万方超级大体量，自带产业、商业、酒店、博物馆等。
和雲树湾不同，华发的主要产业集中在金融，所在湖东板块，是镜湖未来的科创金融活力区，这个现在几大银行都已经确认入驻了，各种配套也在呈现中，规划已经在不断落地了。
而且华发是国企，品牌上有一定保障。
相比于镜湖两盘，柯北金樾玖著的潜力依托外部板块。
最大利好就是“柯桥未来城”的宏伟规划，这是柯桥下一个产城融合新城，很有可能重新塑造柯桥城市中心。
纯投资，柯桥因为有扎实产业基础，柯桥未来城相对而言，风险更小。
你已经在镜湖投资一套荣安，可以优先考虑柯桥，等等天圣大越城，品质会比较好。
@诗
你好，我想咨询一下，2019年父母拆迁后买了2套元培学区房，现在形势如何？
老裘
目前元培学区房，均价在2.4-4万/㎡之间，最高单价的房源，是50方以下的超小户型，其次是迎恩府、新桥风情这样品质不错的次新房，再低一点则是老破大。
同样学区的房子，保值增值能力，和其他二手房一样，拼的是品质。
比如迎恩府，19年到现在，稳中有升，水街开业之后，更是涨了不少，而辕门新村这样的老破小价格基本没怎么变。
如果你的两套学区房是迎恩府、新桥风情等优质次新房，那保值能力还是很不错的，如果是安置房老破小，那现在保值没问题，再过几年就不一定了。
@晨之
老裘你好，请教下越城区学区房的事。预算有限情况下，20多平方小面积一初单学区房的购买合适吗？
老裘
是否花大价钱购买学区房，是一个见仁见智的问题。
如果你是为了孩子的教育资源，自己有自住的地方，买一个20多㎡的老破小学区房，是可行的。
大不了读完再卖，目前绍兴，顶级学区房的保值还是稳的。
@冯
绍兴袍江云海人家怎么样，刚需
老裘
云海人家位于世纪街，作为袍江配套最齐全的板块，生活氛围还是不错的。
不过云海人家目前二手挂牌价格在1.3万/㎡左右，在袍江二手房价格普遍1.6万/㎡往上的现在，其实反映了项目的一些问题。
如果你是周边刚需，习惯世纪街的生活氛围，也更建议如亲亲家园等同板块高品质二手房。
@歌词好
您好我想问一下，三盛汝悦璟园的房子的房价相对于刚开盘的时候是涨了还是跌了啊
老裘
根据绍兴房地产信息网的数据，汝悦璟园9-10月均价23164元/㎡，开盘时，均价约2.3万/㎡，基本没变。
不过汝悦璟园之前有过买房送车位、买房送车等优惠活动，你可以咨询一下售楼处。
@行云流水
老师我在咨询个问题，我目前住在城东香湖岛，如果我以后这套学区房卖了，这笔资金是在去买新房划算不划算，现在投资新房好像意义不大了，是吗，但是如果把这笔钱放在银行里也不甘心，就这么点利息
老裘
和杭州、上海相比，绍兴的新房和二手房，并没有明显价差。
也因此，通过买新房，短期大赚一笔，在绍兴很难实现。
而且就像你说的，目前市场下，投资新房意义并不大，短期内不大可能大涨。
学区房起码有稳定保值的效果，不如不折腾，先留着。
@南方有佳林
水景公寓可以卖多少一平方？
老裘
根据安居客和58同城数据，水景公寓挂牌均价约11558元/㎡，目前挂牌数量很少，仅供参考。